自對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，政策的主要矛頭頭先對(duì)準(zhǔn)的是炒房團(tuán)，先有對(duì)溫州炒房團(tuán)的攻擊，又有對(duì)山西炒房團(tuán)的攻擊。炒房團(tuán)在各個(gè)有投資機(jī)遇的地區(qū)、城市不斷的掀起一波波的沖擊，并每到一處都橫掃一片，不斷的沖高著房?jī)r(jià)，讓政策的決定者頭昏眼花，將其視為洪水猛獸、“敵人”，發(fā)誓要出臺(tái)各種嚴(yán)厲的政策與組合拳，堅(jiān)決要抑制這種投機(jī)之風(fēng)。

但到底有多少人在從事這種投資活動(dòng)呢？至今都沒(méi)有一個(gè)量化的概念，而是一種人云亦云的猜測(cè)?？坎聹y(cè)是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成為定政策的依據(jù)，那么就不需要設(shè)置諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)了。

投資分為兩類(lèi)，其中一類(lèi)是投資于固定資產(chǎn)，用于出租獲取租賃性收益。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到一定程度時(shí)，不排除轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，這種投資通常會(huì)選擇待發(fā)展的區(qū)域，當(dāng)區(qū)域的配套條件成熟時(shí)，經(jīng)營(yíng)收益上升時(shí)自然資產(chǎn)增值也就更高了。這類(lèi)投資既有選擇商鋪、辦公樓的投資（眼前的收益會(huì)更高），也有選擇住房投資的。住房投資的出租收益則要看地點(diǎn)，出租對(duì)象與服務(wù)條件了。

這類(lèi)投資不管是什么樣的租賃都解決了國(guó)家或市場(chǎng)不能提供長(zhǎng)期租賃性住房的補(bǔ)缺，讓購(gòu)不起房的業(yè)主可以通過(guò)租賃解決經(jīng)營(yíng)和居住的問(wèn)題。比如開(kāi)餐館的人有手藝、有經(jīng)營(yíng)辦法、有開(kāi)餐館的開(kāi)辦費(fèi)用，但卻沒(méi)有購(gòu)房子的錢(qián)，需要有人投資房產(chǎn)才能提供租賃條件，以擴(kuò)大就業(yè)和服務(wù)。比如一時(shí)購(gòu)不起住房的人在國(guó)家不能提供租賃性住房時(shí)就只能先從私人手中租房住，緩解了只能和必須購(gòu)購(gòu)商品房的矛盾。

沒(méi)有投資性行為就不可能有租賃性市場(chǎng)，也不可能創(chuàng)造居民財(cái)產(chǎn)性收入。本來(lái)中國(guó)就是個(gè)起步中的發(fā)展國(guó)家，大多數(shù)人并不具有完全購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的能力，只能靠金融信貸的支持解決擁有財(cái)產(chǎn)和獲取財(cái)產(chǎn)性收入的條件。住房的個(gè)貸政策恰恰給了投資者一種機(jī)會(huì)，因此投資房產(chǎn)就成為了一種合理的投資行為。不但中國(guó)如此，世界各國(guó)也是如此，否則就只有居民向銀行存款的條件，而沒(méi)有銀行為居民提供服務(wù)的條件了。同時(shí)這種投資也恰恰解決了國(guó)家無(wú)法提供租賃性住房的空缺，解決了促進(jìn)小企業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)的條件，提供了國(guó)家稅收和解決了部分居民的居住問(wèn)題。

打擊這種投資行為的同時(shí)，也在打擊市場(chǎng)的繁榮，讓許多人無(wú)法自行創(chuàng)業(yè)和提供更多的小企業(yè)就業(yè)條件。我們的企業(yè)登記中不是要求必須有注冊(cè)地址嗎，房子就變成了必備的前提。減少了租賃性的投資行為，也就減少了創(chuàng)業(yè)與就業(yè)的機(jī)會(huì)，至少?gòu)默F(xiàn)在看，各種打擊商品房投資行為的政策除了有害于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之外，尚看不到任何有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利之處。

有人說(shuō)可以減少需求而緩解供求矛盾，防止房?jī)r(jià)因供求矛盾而高漲。那么增加供給就夠了，因?yàn)樵黾庸┙o并沒(méi)有不利于市場(chǎng)發(fā)展的壞處，又何須要用對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生有利的一面但必然會(huì)有負(fù)面作用的另一面的做法呢？

住房市場(chǎng)也同樣。如果國(guó)家政策與金融政策中不能讓政府和市場(chǎng)利用租賃性土地建設(shè)租賃性住房，減少了個(gè)人投資的租賃住房市場(chǎng)就只能提高租金的水平和擴(kuò)大購(gòu)房的消費(fèi)群體。這不利于住房條件的改善，也不會(huì)緩解供求矛盾和降低房?jī)r(jià)。城市化率的提高總要有房子住，不是自行購(gòu)房就是租賃房屋，都同樣一套房只能解決一戶的居住問(wèn)題。

也有人說(shuō)所有的調(diào)控政策都是在打擊投機(jī)性購(gòu)房。所謂的投機(jī)性炒房被稱為是只換取房屋差價(jià)而不是租賃居住?；蛘叻孔訌膩?lái)就沒(méi)人住，房購(gòu)?fù)昃驮诜績(jī)r(jià)上漲時(shí)又賣(mài)掉了，但這種情況在全國(guó)又有多少呢？這種似乎并沒(méi)有人關(guān)心，因?yàn)闆Q定政策的人認(rèn)為有一套也心里不舒服，看別人用投機(jī)獲利就眼紅。

國(guó)家刑法早就取消了投機(jī)倒把罪，因?yàn)橹灰鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)就一定有投機(jī)。投機(jī)就是投資的機(jī)會(huì)嗎？股票如此、期貨如此、投資也是如此，連商品的轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去同樣是如此。為什么房子就不行呢？法律并沒(méi)非這樣規(guī)定的。

其實(shí)國(guó)家政策中早就從期房上網(wǎng)、預(yù)售登記、中途不得更名、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓收稅等多個(gè)環(huán)節(jié)在控制這種單靠吃差價(jià)的投機(jī)了。稅收的增加也證明了這一點(diǎn)，就像股票交易的稅收甚至超過(guò)了上市公司的整體利潤(rùn)，那么房地產(chǎn)的稅收難道比股票的交易稅收更低嗎？房屋的轉(zhuǎn)讓中政府不是也拿出了大頭嗎，又何須為有人炒房而發(fā)愁呢？

國(guó)際的統(tǒng)計(jì)中有房屋空置率一說(shuō)，是指所有市場(chǎng)中的存量（包括增量中已竣工的存量），有多少房子沒(méi)有被利用。但中國(guó)的空置率被專(zhuān)用于指新增量中未銷(xiāo)售的房子了。于是空置率與國(guó)際通行的慣例不接軌了，中國(guó)只好再創(chuàng)造一個(gè)空屋率來(lái)專(zhuān)指存量中的未利用房屋的統(tǒng)計(jì)。

投機(jī)的炒房行為有多少就只好用空屋率來(lái)衡量了。過(guò)去曾有些人用騎車(chē)在城中轉(zhuǎn)一圈看看有多少房子黑著燈來(lái)認(rèn)定空屋，以界定炒房的數(shù)量。后來(lái)有人用電表、水表的統(tǒng)計(jì)來(lái)替代空屋的統(tǒng)計(jì)，那么什么叫偶爾居住呢？比如有人在就實(shí)現(xiàn)了五加二的消費(fèi)習(xí)慣，是否兩頭都只能算空屋呢？還是看看人口與入戶的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)吧！

2004年全國(guó)存量住宅的空屋率為3.26%，而2007年全國(guó)城鎮(zhèn)的空屋率則下降為2.81%，這說(shuō)明在全國(guó)范圍內(nèi)住房的實(shí)際使用利用率是極高的，且出現(xiàn)逐年下降的空置情況。這完全不值得大驚小怪，更不值得為此而大動(dòng)干戈出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策和為區(qū)區(qū)的2.81%而頭痛。

2.81%的空屋中并非都是投機(jī)行為的反映，其中許多是富起來(lái)的人在不同城市的購(gòu)房行為，為子女上學(xué)、養(yǎng)老、度假而預(yù)先的準(zhǔn)備。像大量的山西“炒房團(tuán)”有購(gòu)房置產(chǎn)的習(xí)俗，但卻沒(méi)有賣(mài)房的習(xí)俗，山西人更多的是不破產(chǎn)不賣(mài)祖產(chǎn)的舊觀念，那么這種真正的被稱為只吃房?jī)r(jià)差價(jià)的短期炒房人就更少得可憐了，也許還不到1%。

也許在個(gè)別城市有這種相對(duì)集中的市場(chǎng)份額，但大多數(shù)是地方政府高興還來(lái)不及的事。地方政府會(huì)感謝他們推高了房?jī)r(jià)的同時(shí)拉動(dòng)土地價(jià)格的攀升，讓政府土地的收益大增、市場(chǎng)活躍且稅收大增。

地方政府很像迅速改變城市面貌，但如果房?jī)r(jià)上不去，拆遷成本就難以承受，地方可動(dòng)用的收益資源效率降低，低價(jià)房的質(zhì)量也無(wú)法提高，城市建設(shè)難以改觀。投資也許就成了鉆點(diǎn)，讓一潭死水變成了活水也增加了城市的生命力。

2.81%的數(shù)量比例并不大，但套數(shù)的完全值也有幾百萬(wàn)套，當(dāng)然讓決策者頗感頭痛了。但宏觀調(diào)控卻只能從總量上來(lái)調(diào)節(jié)，無(wú)法解決微觀的細(xì)節(jié)，而為這2.81%出臺(tái)的政策卻可能影響到5%或10%的城鎮(zhèn)家庭，因小而失大就更不可取了。

投資與投機(jī)也許本就是無(wú)法分清的一種行為，但都要承擔(dān)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，都必然頭先虧損的不是銀行的貸款而是投資人的本金。畢竟與美國(guó)次債完全不同，要支付至少20%的頭付款、支付期房至現(xiàn)房之間的利息與本金了。而次債則更多的是只付息，付息全部或大部分是應(yīng)納稅的沖抵，購(gòu)房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大不相同。

該解決的仍是中國(guó)的一系列政策，只要政策存在對(duì)市場(chǎng)行為的偏見(jiàn)，那么無(wú)論是針對(duì)投資還是針對(duì)投機(jī)的政策都必然產(chǎn)生巨大的負(fù)面作用，較終不但破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)嚴(yán)重的損害居民改善住房需要的意愿。

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