利空幾何

　　物業(yè)稅一直被看做是房地產(chǎn)界的利空。

　　由于物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價(jià)值變化情況，對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行收費(fèi)。物業(yè)稅將會(huì)減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來(lái)土地增值收益。因此市場(chǎng)預(yù)期，物業(yè)稅開(kāi)征之后，將會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的活躍度，如此房?jī)r(jià)將會(huì)有下降壓力。

　　早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，成為頭批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)。一年后，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”省市超過(guò)10個(gè)。

　　目前市場(chǎng)猜測(cè)，物業(yè)稅征收的步驟可能是從一線城市過(guò)渡到全國(guó)，此前也有其在滬深頭先試點(diǎn)的消息傳出。

　　這對(duì)一線城市開(kāi)發(fā)地產(chǎn)公司的影響是顯而易見(jiàn)的。

　　年報(bào)顯示，萬(wàn)科2009年在核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別達(dá)到4.1%和44.5%。而保利地產(chǎn)則是2009年先進(jìn)一家在北京、上海、廣州三大城市均排名銷售額前三位的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　倘若物業(yè)稅開(kāi)征，此類城市的投資氣氛遭受打擊，房?jī)r(jià)下降空間也將打開(kāi)。此類大型房企的銷售壓力將加大。

　　市場(chǎng)爭(zhēng)議的另外一個(gè)焦點(diǎn)則在于，物業(yè)稅將從何種房地產(chǎn)類型開(kāi)始征收。

　　長(zhǎng)江證券蘇雪晶在研究報(bào)告中指出，由于商業(yè)地產(chǎn)一般有穩(wěn)定的租金來(lái)源，遼寧的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”也只是對(duì)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，沒(méi)有對(duì)民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，因此物業(yè)稅征收范圍很有可能會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)逐步過(guò)渡到所有不動(dòng)產(chǎn)。

　　華泰證券分析員張馳飛也持有同樣的看法?！拔飿I(yè)稅對(duì)上市房企影響到底有多大，主要看他們的產(chǎn)品類型如何?！?/P>

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，目前A股和B股市場(chǎng)上房地產(chǎn)上市公司總共有119家。其中23家是以住宅樓盤為主，以地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為代表；18家的主營(yíng)產(chǎn)品是住宅樓盤和商業(yè)地產(chǎn)，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)；其他的78家公司主營(yíng)產(chǎn)品還包括酒店、百貨商場(chǎng)、開(kāi)發(fā)園區(qū)、物業(yè)出租和管理、土地開(kāi)發(fā)銷售與批租等等各種不用的產(chǎn)品類型。

　　而物業(yè)稅的開(kāi)征給上市公司項(xiàng)目的銷售、建設(shè)均構(gòu)成了一定的壓力，商品房若不能盡早開(kāi)發(fā)并售出，上市公司將面臨很重的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

　　降低負(fù)債？

　　對(duì)于上市房企而言，物業(yè)稅的開(kāi)征也不盡然是利空。

　　目前在探討的方案中，有一種看法是把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納。

　　如按此方法，開(kāi)征物業(yè)稅之后，開(kāi)發(fā)商就無(wú)需全額支付土地出讓金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的資金壓力大大減少，有利于降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平。

　　金地集團(tuán)有關(guān)人士此前在回應(yīng)物業(yè)稅的問(wèn)題對(duì)媒體稱，倘若如此執(zhí)行，將會(huì)使房屋成本下調(diào)，并降低現(xiàn)在購(gòu)房人的準(zhǔn)入門檻。同時(shí)，上市公司的開(kāi)發(fā)成本同比也將大幅下降。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)上市企業(yè)的負(fù)債率一直居高不下。

　　截至目前，已披露年報(bào)的86家公司，債務(wù)總額達(dá)到6045.85億元。其中有60家公司債務(wù)總額明顯增加。保利地產(chǎn)去年的負(fù)債總額達(dá)到628.69億元，同比增加了249.10億元，金地集團(tuán)和萬(wàn)科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。在86家上市房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%，46家在70%以上。

　　但此種物業(yè)稅的征收方式是否能實(shí)施仍舊有變數(shù)。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，仍應(yīng)把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，而把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收。如果按此模式，上述利好則并不成立。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！