從2007年園區(qū)類房地產(chǎn)公司中報(bào)來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入普遍不夠理想。園區(qū)建設(shè)較長(zhǎng)的周期性和逐漸飽和成為其核心原因，導(dǎo)致眾多園區(qū)類房地產(chǎn)公司的主營(yíng)收入有所下滑。近年來(lái)南京高科、張江高科等園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)開始逐漸萎縮。

在園區(qū)開發(fā)逐漸力不從心之時(shí)，各個(gè)公司不約而同希望走出園區(qū)的禁囿，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，原本模式相近的園區(qū)類房地產(chǎn)公司也開始發(fā)生了分化。南京高科、張江高科和蘇州高新根據(jù)自身需要，展現(xiàn)出不同的發(fā)展方向。而傳統(tǒng)的以履行土地批租而為業(yè)內(nèi)津津樂道的“兩橋一嘴”（浦東金橋、外高橋、陸家嘴）也開始轉(zhuǎn)變角色，走上不同的道路。

模式一：

積極開展自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

代表企業(yè)：蘇州高新（600736.SH）、陸家嘴（600663.SH）

看過蘇州高新的2007年中報(bào)，讓人感覺公司正在從履行園區(qū)建設(shè)到自己開發(fā)房地產(chǎn)方面的轉(zhuǎn)型道路上飛馳。

中報(bào)顯示，公司商品房結(jié)轉(zhuǎn)收入比去年同期大增215.33%，地產(chǎn)開發(fā)毛利率也比去年同期增長(zhǎng)了27.43%。以商品房銷售為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為支撐公司業(yè)績(jī)的重要力量

2007年初，蘇州高新通過增資進(jìn)一步增持了三家房地產(chǎn)公司的股權(quán)，尤其是借此完全控股了永新置地房地產(chǎn)公司，其項(xiàng)目大大增強(qiáng)了蘇州高新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)力；同時(shí)，公司積極通過競(jìng)拍和合并，擴(kuò)充了足以保障4年開發(fā)的土地儲(chǔ)備。而在3月份，蘇州高新提出定向增發(fā)不超過1億股募資5億元投向幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步加快了公司開發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)程。

陸家嘴作為坐落在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的上市公司，同樣不遑多讓。陸家嘴2006年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入為8.60億元，較2005年下降了約48%，而當(dāng)年實(shí)現(xiàn)租賃收入1.11億元，較上年增長(zhǎng)了約8%。比例的一升一降，足以給與市場(chǎng)充分的想象空間：公司正在謀求從土地一級(jí)開發(fā)商向商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

隨著土地批租的逐漸完成歷史使命，陸家嘴也開始積極開拓更多的利潤(rùn)空間。近期陸家嘴與大股東陸家嘴集團(tuán)共同出資成立展覽投資發(fā)展公司，并與大股東各占50%股權(quán)，以更好地管理國(guó)際展覽，以便在上海世博會(huì)上分一杯羹，同時(shí)，陸家嘴還自己成立項(xiàng)目公司開發(fā)金橋鎮(zhèn)商業(yè)旅館項(xiàng)目并在近日進(jìn)一步增資，也表明了獨(dú)立開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的信心。

當(dāng)然，正如不少分析師指出的，園區(qū)類公司轉(zhuǎn)型面臨著資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的限制，困難依然存在，因此依靠金融投資來(lái)回籠資金也是明智之舉。而蘇州高新上半年斥資1億多元參與江蘇銀行的定向增發(fā)，陸家嘴也在8月24日宣布將參與大眾保險(xiǎn)的配股，則很好地印證了這一點(diǎn)。

模式二：

更加注重投資收益

代表企業(yè)：張江高科（600895.SH）、外高橋（600648.SH）

張江高科2007年中報(bào)幾乎成為2006年年報(bào)的翻版，地產(chǎn)業(yè)務(wù)完全成了配角，而在牛市中的牛刀小試則為其帶來(lái)了197.61%的凈利潤(rùn)增幅。張江高科的主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入較上年同期減少31.17%，支撐業(yè)績(jī)的是公司權(quán)益性投資收益7668萬(wàn)元和交易性金融資產(chǎn)處置收益7069萬(wàn)元。以至于有媒體發(fā)出這樣的疑問：“這不是一家投資公司嗎？”

外高橋則和張江高科形成了明顯對(duì)比，2007年中期公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21,050萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)6.58%；凈利潤(rùn)-2,121萬(wàn)元，基本每股收益-0.0285元，而上年同期公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為1,595萬(wàn)元。

說到虧損原因，公司坦承，公司項(xiàng)目正進(jìn)入投入建設(shè)期，實(shí)現(xiàn)收入尚需一定周期；而罪魁禍頭則是，與去年同期比較，公司非經(jīng)常性的股權(quán)處置收益大幅減少等原因，上半年出現(xiàn)了虧損。

盡管外高橋目前在上海外高橋保稅區(qū)內(nèi)擁有不少的土地儲(chǔ)備，并且依靠深厚的國(guó)資背景進(jìn)行前景不錯(cuò)的工業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和租賃，但是短期來(lái)看，這些項(xiàng)目還未能產(chǎn)生比較客觀的利潤(rùn)回報(bào)。而近期市場(chǎng)更關(guān)注外高橋的，卻是公司在股市上的作為。前段時(shí)間公司參股的新華財(cái)經(jīng)媒體有限公司遠(yuǎn)赴美國(guó)納斯達(dá)克股票市場(chǎng)掛牌上市，為外高橋賺足了印象分；而近期，外高橋再爆新聞，由于公司在西南證券賬戶內(nèi)2600萬(wàn)元的資金/股票“不翼而飛”，而西南證券卻一直未予答復(fù)，外高橋遂決定與其對(duì)簿公堂。難怪市場(chǎng)人士調(diào)侃說，公司在股市上的表現(xiàn)完全搶走了園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)頭。

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