時(shí)間就是生命！加入WTO后，速度更成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的“生命時(shí)速”，沒(méi)有速度的樓盤(pán)，質(zhì)量再優(yōu)也會(huì)因?yàn)榫駬p耗變成昨日黃花。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，今天講速度是以快擊慢，明天講速度是以快做強(qiáng)做大。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新的界面是組織架構(gòu)的創(chuàng)新、規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。創(chuàng)新的目的就是“快速”！

　　一、 組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新：

　　CEO是競(jìng)爭(zhēng)的重中之重

　　CEO即頭席執(zhí)行官，在ＩＴ產(chǎn)業(yè)中常用，但在房產(chǎn)界較少，CEO由于擁有100％的總經(jīng)理權(quán)力和50％的董事長(zhǎng)權(quán)力，從而在快速多變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，果斷決策，先人一步。實(shí)行CEO管理，也使得高層經(jīng)理多了虛擬資本期權(quán)這個(gè)“溫柔的手銬”，激發(fā)CEO的積極性和責(zé)任心。CEO不一定是技術(shù)性人才，但必須是戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)型專(zhuān)業(yè)者，有實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)，有對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的準(zhǔn)確的判斷力和把握能力。引入CEO機(jī)制，組織架構(gòu)在制度上創(chuàng)新了。

　　良好的組織架構(gòu)是企業(yè)較重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到較公平、較有效率的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力和保持可持續(xù)發(fā)展。

　　目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷(xiāo)售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所。這種戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的形成大致基于如下動(dòng)因：

　　1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展；

　　2、 開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的小而全、大而全的組織架構(gòu)，在現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)咨詢和中介市場(chǎng)的不完善、商業(yè)信用鏈和企業(yè)社會(huì)契約意識(shí)的極度脆弱有其存在的合理性，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，勢(shì)必產(chǎn)生如下弊端：

　　1、 對(duì)自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見(jiàn)肘，降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)質(zhì)量；

　　2、 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實(shí)質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地，與其成立這些公司的初衷相悖。

　　因此，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，CEO在實(shí)際運(yùn)作中，可采取如下方式：

　　1、 采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷(xiāo)售公司等剝離出去，在項(xiàng)目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨(dú)聘用市場(chǎng)上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷(xiāo)售公司進(jìn)行具體操作；

　　2、 強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場(chǎng)化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期部（總工辦）、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能的“市場(chǎng)運(yùn)作部”，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使運(yùn)作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。

　　二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新：個(gè)性化開(kāi)發(fā)

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已從單純的數(shù)量賣(mài)方市場(chǎng)逐步向數(shù)量購(gòu)方市場(chǎng)和高質(zhì)量產(chǎn)品購(gòu)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。在購(gòu)方市場(chǎng)的條件下，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求比較高。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的控制的個(gè)關(guān)鍵是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。實(shí)踐證明，科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程冗余成本的60％～70％，而施工圖階段后的項(xiàng)目管理較多只能降低10％～20％的冗余成本。另外，開(kāi)發(fā)時(shí)間超過(guò)5年，開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)臨界點(diǎn)，其邊際成本也會(huì)迅速上升，因此，在實(shí)踐中應(yīng)注意：

　　1、 創(chuàng)新的核心是設(shè)計(jì)出滿足市場(chǎng)需求的“個(gè)性化產(chǎn)品”，在小區(qū)文化環(huán)境的營(yíng)造、環(huán)境的設(shè)計(jì)、戶型功能的滿足、提高“質(zhì)量——價(jià)格——性能”綜合比等方面均應(yīng)體現(xiàn)個(gè)性化的特質(zhì)；

　　2、 創(chuàng)新的主體應(yīng)以市場(chǎng)需求為主，組織好規(guī)劃設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確、完整地實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位意圖。

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織管理中，應(yīng)克服以下認(rèn)識(shí)誤區(qū)，搞好協(xié)調(diào)配合；

　　1） 搞小而全，開(kāi)發(fā)公司欲成立自己的設(shè)計(jì)部門(mén)，自己獨(dú)立完成設(shè)計(jì)工作；

　　2） 沒(méi)有嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核關(guān)，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，把項(xiàng)目成功寄托在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，認(rèn)為“沒(méi)有設(shè)計(jì)不好的房子，只有不成功的營(yíng)銷(xiāo)”；

　　3、 在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，宜采取“前期部（總工辦） ＋ 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 ＋ 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位”的項(xiàng)目公司運(yùn)作形式。

　　三、 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新：品牌魅力

　　在房產(chǎn)嚴(yán)重同質(zhì)化的今天，惟有品牌是有差異的。房地產(chǎn)品牌打造是通過(guò)個(gè)性化的開(kāi)發(fā)、營(yíng)造“價(jià)值供應(yīng)鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。有了品牌，在營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新中還需把握如下內(nèi)容：

　　1、 樹(shù)立“整合營(yíng)銷(xiāo)”的理念，在傳統(tǒng)4Ps營(yíng)銷(xiāo)法則上，注重產(chǎn)品的4C即消費(fèi)者的需要和欲求、高性能價(jià)格比的經(jīng)濟(jì)成本、方便和多元化溝通的實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷(xiāo)，提高顧客的滿意度。

　　2、 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)定位和確保規(guī)劃設(shè)計(jì)從顧客角度提供的限度的滿足。

　　3、 在項(xiàng)目個(gè)案的策劃上要特別強(qiáng)調(diào)“賣(mài)點(diǎn)”、“個(gè)性化”的營(yíng)造。

　　4、 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售服務(wù)方面要強(qiáng)調(diào)“專(zhuān)家型服務(wù)”，即：要選擇那些充分了解本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的銷(xiāo)售人員擔(dān)綱（如在實(shí)踐中可挑選一些懂規(guī)劃設(shè)計(jì)、有工程背景的銷(xiāo)售人員作為銷(xiāo)售骨干）。

　　四、 管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神

　　管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)視企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、發(fā)展情況、面臨問(wèn)題等不同情況而異，具體實(shí)施中應(yīng)注意：

　　1、 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。

　　1） 創(chuàng)新不全是對(duì)企業(yè)過(guò)去已證明是行之有效的管理辦法的舍棄，而是應(yīng)相機(jī)保留或推陳出新。

　　2） 創(chuàng)新應(yīng)主要立足于人力資源管理的創(chuàng)新。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于它有別于施工企業(yè)、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等企業(yè)的“集成性”，如果沒(méi)有體現(xiàn)這種特點(diǎn)，沒(méi)有一支素質(zhì)好、綜合能力強(qiáng)的人才隊(duì)伍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上就沒(méi)有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，建筑施工企業(yè)或其他行業(yè)的企業(yè)就完全可以自行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將其取而代之。所以，管理創(chuàng)新的是要建立、培養(yǎng)和使用一支集營(yíng)銷(xiāo)策劃、投融資管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織和工程管理的杰出運(yùn)作人才隊(duì)伍。

　　2、 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要任務(wù)是：

　　1） 建立一個(gè)富有彈性和行業(yè)特點(diǎn)的激勵(lì)機(jī)制，如：?jiǎn)T工虛擬股權(quán)期權(quán)制、職業(yè)計(jì)劃培訓(xùn)、企業(yè)文化歸屬感的培養(yǎng)等，留住人才，穩(wěn)住人才，企業(yè)才能發(fā)展。

　　2） 建立一個(gè)強(qiáng)有力的約束機(jī)制，制定出企業(yè)自己的實(shí)施細(xì)則，對(duì)骨干崗位的人員（如預(yù)決算人員、工程管理的各專(zhuān)業(yè)工程師、負(fù)責(zé)提供材料的采購(gòu)人員、營(yíng)銷(xiāo)骨干等）實(shí)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理。

　　3、隨著社會(huì)化分工與協(xié)作的深化，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職能主要體現(xiàn)在決策和投資上，而業(yè)務(wù)的全過(guò)程籌劃可能由顧問(wèn)公司來(lái)完成，屆時(shí)，企業(yè)管理創(chuàng)新的就是決策了。

　　五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競(jìng)爭(zhēng)更重要

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品（土地、房屋）具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多（受規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大）等特點(diǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，但戰(zhàn)場(chǎng)上沒(méi)有恒久的敵人，商場(chǎng)上更不會(huì)有恒久的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事，萬(wàn)科、華遠(yuǎn)、華潤(rùn)等公司已實(shí)踐過(guò)。未來(lái)的房地產(chǎn)巨子可能在合作中產(chǎn)生，而不是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生。

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