解析地產(chǎn)商面臨的"誤區(qū)"

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)發(fā)展商，發(fā)展戰(zhàn)略，投資決策，開發(fā)經(jīng)營，企業(yè)管理
二十一世紀(jì)房地產(chǎn)市場的競爭將是一個(gè)嚴(yán)酷的"優(yōu)勝劣汰"過程，這種競爭的實(shí)質(zhì)不僅是一種信念與實(shí)力的較量，更是一種理念與文化的比試，較終將是由少數(shù)幾家或幾十家發(fā)展商獨(dú)占整個(gè)市場并分享市場帶來的利益。
綜觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，尤其是通過對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)營實(shí)踐的考察可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國內(nèi)很大部分的發(fā)展商從大到企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營策略、決策機(jī)制與管理理念，小到單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)及營銷管理等，均不同程度地步入了"誤區(qū)"，這種現(xiàn)象應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的普遍重視。
一、企業(yè)戰(zhàn)略方面的誤區(qū)
企業(yè)的真正成功，往往取決于企業(yè)是否具有一套科學(xué)、有效的發(fā)展戰(zhàn)略。 我們從一些知名企業(yè)的興衰史可以發(fā)現(xiàn)，一個(gè)企業(yè)的迅速崛起與短期輝煌往往容易看到，但企業(yè)要維持長期的發(fā)展與輝煌卻十分艱難。這一點(diǎn)在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)得尤為明顯，究其原因：這與發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面存在的問題是分不開的。
1、重形式、輕實(shí)效。 企業(yè)發(fā)展不僅是企業(yè)未來發(fā)展的規(guī)劃，更直接關(guān)系到企業(yè)生存與發(fā)展的大方向。目前大多數(shù)發(fā)展商對于制訂企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略還缺乏足夠的認(rèn)識，有些是不予理會，"腳踩西瓜皮，滑到哪里是哪里"；更多的是立足于應(yīng)付，做一篇流于形式的表面文章，既無適用性與權(quán)威性，更無前瞻性與科學(xué)性。
企業(yè)發(fā)展的方向性是較重要的，如果企業(yè)不能科學(xué)制訂與有效實(shí)施其發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)的發(fā)展必然是盲目的、無序的，其生命力是不會長久的，現(xiàn)實(shí)中許多發(fā)展商的大起大落無不說明了這一問題。
2、重多元化、輕專業(yè)化。 當(dāng)房地產(chǎn)投資的高利潤被社會平均利潤所替代，而且表現(xiàn)出很大風(fēng)險(xiǎn)性時(shí)，許多發(fā)展商開始對其所從事的房地產(chǎn)業(yè)前景甚至是房地產(chǎn)理論產(chǎn)生了懷疑，并開始尋求其發(fā)展領(lǐng)域的延伸與拓展，但往往容易產(chǎn)生"盲目求大、急 于求成"的浮躁，忽視企業(yè)本身的整體實(shí)力（技術(shù)、資金與管理等）的制約，貿(mào)然進(jìn)入全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，韓國三星、國內(nèi)巨人、天龍以及太陽神等企業(yè)的紛紛"落馬"，正是盲目多元化發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生的惡果。 事實(shí)上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展?jié)摿κ志薮螅P(guān)鍵是發(fā)展商如何通過提高自身的專業(yè)水平，建立自己的專業(yè)地位與競爭優(yōu)勢，在激烈的市場競爭中搶占制高點(diǎn)。當(dāng)然，我們也不是抹殺多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，多元化是企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定收益的有效手段，但應(yīng)注意由近及遠(yuǎn)、由相關(guān)行業(yè)向不相關(guān)行業(yè)的循序拓展。
3、多常規(guī)、少研發(fā)。 由于知識經(jīng)濟(jì)，特別是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊，以及我國加入WTO步伐的臨近，我們面臨的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境正發(fā)生著日新月異的變化，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正面臨著越來越多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。為此，作為發(fā)展商對于社會經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展形態(tài)的研究以及自身業(yè)務(wù)的再開發(fā)顯得不僅重要而且十分必要。 但是，我們許多發(fā)展商在這個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的環(huán)境中卻表現(xiàn)得比較麻木，習(xí)慣拘泥于常規(guī)，用傳統(tǒng)的眼光看問題，用傳統(tǒng)的方法做事情。如果這些企業(yè)不能很快轉(zhuǎn)變觀念，重視對新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略的研究，及時(shí)調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)定位，將面臨被社會淘汰的危險(xiǎn)。
二、投資決策方面的誤區(qū)
房地產(chǎn)企業(yè)除了要有前瞻性的企業(yè)發(fā)展策略以外，還離不開一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的決策機(jī)制。由于房地產(chǎn)獨(dú)有的商業(yè)特征與投資特征，決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性與投資的高風(fēng)險(xiǎn)性，單個(gè)投資項(xiàng)目的決策往往直接影響一個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，科學(xué)的投資決策機(jī)制的建立是一個(gè)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的客觀要求。
1、重關(guān)系、輕市場。 受長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國房地產(chǎn)市場體系還不夠完善，特別是政策法規(guī)還很不完善，房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中還存在明顯的信息不暢、圍墻太多等問題，一張條子、一桌酒席的"關(guān)系價(jià)值"仍十分可觀。為此，許多發(fā)展商走入了"關(guān)系就是利潤、關(guān)系就是成功"的誤區(qū)，市場意識十分淡漠。
市場是我們投資決策的關(guān)鍵要素，發(fā)展商對市場的分析判斷將直接關(guān)系到?jīng)Q策的好壞，隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，"關(guān)系"的價(jià)值將會逐漸淡化。 房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)加快調(diào)整自己的決策思維，增強(qiáng)市場意識。
2、多盲從、少科學(xué)。 房地產(chǎn)投資決策中的另一個(gè)誤區(qū)是對科學(xué)化決策的認(rèn)識不足，具體表現(xiàn)在發(fā)展商在投資決策時(shí)，忽視科學(xué)決策的價(jià)值，習(xí)慣甚至偏好于簡單的"拍腦袋"決策，有些是"人云亦云"地簡單盲從，其結(jié)果是聽命于市場的"擺布"，當(dāng)前許多面臨生存危機(jī)的發(fā)展商在這方面的教訓(xùn)是十分深刻的。 我國將很快面對國際化的競爭，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)充分認(rèn)識科學(xué)決策的重要性與必要性，加快建立企業(yè)自身的科學(xué)決策機(jī)制。
三、開發(fā)經(jīng)營方面的誤區(qū)
由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有周期長與環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施過程中的 "失誤"往往直接導(dǎo)致失敗、引發(fā)危機(jī)，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的有效控制是取得項(xiàng)目成功的基本保證。
1、重過程、輕全局。 目前有一種現(xiàn)象值得我們深思，即有許多發(fā)展商在完成一個(gè)項(xiàng)目的全過程開發(fā)以后，常常發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的結(jié)果與較初的預(yù)期大相徑庭，或出乎意料的 "好"，或出乎意料的"壞"。究其原因我們可以發(fā)現(xiàn)，除由于市場波動或前期決策因素外，很重要的一點(diǎn)就是這些發(fā)展商過多地迷戀于項(xiàng)目的具體實(shí)施過程，而忽視了對整個(gè)項(xiàng)目的全局，包括市場與產(chǎn)品定位、成本、進(jìn)度、質(zhì)量以及營銷的控制。 筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營系統(tǒng)性，對整個(gè)實(shí)施過程的監(jiān)控以及根據(jù)項(xiàng)目所處環(huán)境的變化適時(shí)進(jìn)行合理調(diào)整十分重要。
2、重時(shí)尚、輕定位。 一個(gè)成功的樓盤頭先必須被市場所接受，有效的市場與產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵。目前，國內(nèi)許多發(fā)展商習(xí)慣跟著市場熱點(diǎn)走，在沒有對所在市場、區(qū)域 以及項(xiàng)目特征進(jìn)行深入分析的情況下，"生搬硬套"，用"時(shí)裝理念"來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。常常片面追蹤新概念與新風(fēng)格，如市場行的歐陸風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、生態(tài)環(huán)保概念以及智能化概念等等，簡單迎合時(shí)尚的小區(qū)布局、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格及房型設(shè)計(jì)等，這些現(xiàn)象均不同程度地暴露了發(fā)展商在市場意識與開發(fā)理念方面的不足。
3、重包裝、輕品牌。 市場營銷作為房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個(gè)核心環(huán)節(jié)，其效果的好壞不僅影響項(xiàng)目投資開發(fā)效益的好壞，甚至?xí)苯佑绊戫?xiàng)目的運(yùn)作。目前越來越多的發(fā)展商已開始重視房地產(chǎn)的營銷環(huán)節(jié)，也開始接受與營銷相關(guān)的策劃、廣告與代理等的專業(yè)服務(wù)。但是也暴露出一些發(fā)展商"急功近利"的弊病，過分強(qiáng)調(diào)樓盤的包裝與炒作，甚至不惜以犧牲企業(yè)的品牌為代價(jià)，以虛假廣告與說詞來蒙騙客戶，以致出現(xiàn)后階段大量的"退房"與"官司"，使企業(yè)處于"身敗名裂"的危險(xiǎn)境地。
我國的房地產(chǎn)業(yè)需要呼喚品牌，未來房地產(chǎn)的競爭很大程度上將是企業(yè)品牌的競爭。為此，發(fā)展商不僅要重視品牌的創(chuàng)立，更要重視品牌的維護(hù)。
四、企業(yè)管理方面的誤區(qū)
從國際上一些知名企業(yè)的成功與失敗中可以發(fā)現(xiàn)，一個(gè)企業(yè)要保持長遠(yuǎn)發(fā)展，不僅需要資金、人才及技術(shù)，更需要一個(gè)強(qiáng)有力的企業(yè)文化，企業(yè)文化很可能在本世紀(jì)成為決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵。
當(dāng)前，大多數(shù)發(fā)展商同國內(nèi)其它企業(yè)一樣，缺乏對企業(yè)文化的重視，特別是對于發(fā)展或重塑企業(yè)文化意識淡漠，有的是簡單沿用傳統(tǒng)過時(shí)的管理思想，更多的是照搬西方的企業(yè)文化模式，過分強(qiáng)調(diào)通過完善的規(guī)章制度來規(guī)范企業(yè)行為，忽視了中國所處的東方文化特點(diǎn)，陷入了"重制度、輕文化" 的管理誤區(qū)。當(dāng)然，企業(yè)文化的建設(shè)也不能等同于我們通常所指的"政治思想教育"，企業(yè)文化建設(shè)的核心是構(gòu)筑企業(yè)的核心價(jià)值觀。

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