專業(yè)市場(chǎng)管理策劃咨詢公司解析：專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功要素

　　從純商業(yè)角度講，中國(guó)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)走過(guò)了上世紀(jì)80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀(jì)初的升級(jí)換代三個(gè)時(shí)期，經(jīng)過(guò)近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已逐漸進(jìn)入相對(duì)成熟的發(fā)展階段。從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開(kāi)發(fā)商參與到專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理還是近幾年的事情，一切也才剛剛上路。細(xì)數(shù)全國(guó)中大型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成功的不多，失敗的不少。那么從拿地開(kāi)始如何操作一個(gè)成功的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目？需要具備哪些基本的要素？面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商還是晚來(lái)者，需要補(bǔ)的功課還甚多?！　?/P>

一、市場(chǎng)基礎(chǔ)　　

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品，既然是一種產(chǎn)品，就需要有市場(chǎng)基礎(chǔ)。以專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)基礎(chǔ)有兩個(gè)：　　

　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)的各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是市場(chǎng)周邊的人流狀況、交通條件等，有些業(yè)態(tài)也會(huì)選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足地區(qū)，看中的是未來(lái)的發(fā)展和人流潛力。但專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不同，它不再是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，新的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的生存和發(fā)展必須依賴原有市場(chǎng)在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，從廣州的白馬服裝商圈到東莞的虎門(mén)服裝商圈，均是在原有的商圈氛圍中慢慢擴(kuò)張輻射和發(fā)展壯大的。離開(kāi)這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場(chǎng)大多命運(yùn)堪憂?！　　　?/P>

　　二是產(chǎn)業(yè)條件。
　
　　一般中小型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)對(duì)立地條件要求較高，對(duì)產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是隨著專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問(wèn)題，一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級(jí)。從虎門(mén)早期的富民批發(fā)市場(chǎng)，到今天的新興的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)——廣州天匯城服裝交易，已不可同日而語(yǔ)。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大，但是隨著資源和空間的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會(huì)遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)加工、整合能力的要求也就越高。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐和集群效應(yīng)，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場(chǎng)較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)或者商圈必然就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中落伍或者被淘汰出局。因此我們看到專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)更多主要分布在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的區(qū)域?！　?/P>

　　無(wú)錫新世界國(guó)際（紡織服裝城）的生存和發(fā)展就很好地說(shuō)明這一點(diǎn)，新世界國(guó)際已經(jīng)構(gòu)建起了一個(gè)集現(xiàn)貨批發(fā)、訂單批發(fā)、區(qū)域代理、連鎖加盟、網(wǎng)上交易等多種交易模式于一體的國(guó)際紡織服裝交易平臺(tái)，成為一個(gè)集物流、電子商務(wù)、技術(shù)交流、人才交流、潮流發(fā)布、旅游等于一身的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。我們看到項(xiàng)目的發(fā)展基礎(chǔ)是無(wú)錫及周邊城市強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，紡織服裝產(chǎn)業(yè)是無(wú)錫的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，無(wú)錫擁有紡織企業(yè)4000多家，其產(chǎn)量約占全國(guó)總量的1/5，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是檔次在全國(guó)都處在較為領(lǐng)跑的地位?？偨ㄖw量130萬(wàn)㎡的新世界國(guó)際正是依托長(zhǎng)三角強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由此締造長(zhǎng)三角2公里輕紡產(chǎn)業(yè)集群帶，形成從生產(chǎn)到流通的較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。另外，義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的成功也有賴于浙江及周邊溫州、臺(tái)州地區(qū)等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 　　

二、政府支持　　

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展壯大往往離不開(kāi)當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。一方面專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，近年來(lái)各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在發(fā)展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場(chǎng)手段替代不了的。另外，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作，如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。　　

　　還是以新世界國(guó)際為例，政府與市場(chǎng)定位與后續(xù)發(fā)展成為一種互相促進(jìn)、相輔相成的裙帶關(guān)系。新世界國(guó)際在無(wú)錫市政府的大力支持下，選址打造當(dāng)代全球頭屈一指一站式采購(gòu)的“布碼頭”。與此對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)能夠解決的由市場(chǎng)解決，市場(chǎng)不能解決的由政府解決。無(wú)錫市計(jì)劃3年內(nèi)投資100億元，將市區(qū)內(nèi)50多家紡織企業(yè)全部轉(zhuǎn)移到新世界國(guó)際旁邊的工業(yè)園區(qū)，使其成為一座占地面積達(dá)6000畝的專業(yè)化紡織產(chǎn)業(yè)城，這意味著整整4平方公里的土地都將是紡織服裝產(chǎn)業(yè)集散地。無(wú)錫還計(jì)劃再斥200億巨資，圍繞紅豆、華西等知名企業(yè)打造特色化纖基地等五大產(chǎn)品集群，從而迅速提升無(wú)錫紡織業(yè)在全球市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也為新世界國(guó)際未來(lái)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源平臺(tái)。  　　

三、物流條件　　

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商品的流動(dòng)性強(qiáng)、量大，對(duì)物流環(huán)節(jié)有著非常高的要求?，F(xiàn)在新興的市場(chǎng)都越來(lái)越重視物流在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理中起到的重要作用?！　∫耘l(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)大都離長(zhǎng)途客運(yùn)站或火車站較近。廣州白馬服裝商圈的發(fā)展如果沒(méi)有周邊廣州火車站為依托，很難發(fā)展到今天。而新興的天匯城服裝批發(fā)城也正是看中了項(xiàng)目地處廣州東站和**站的交通便利優(yōu)勢(shì)?！　?/P>

　　早期在城市發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)面臨的又一個(gè)難題。新開(kāi)發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)選址不宜選在城市區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。　　

　　專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)物流配，怎么建立適合新型現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)的物流？“第四方物流”是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。“第四方物流”定義為“一個(gè)供應(yīng)鏈集成商，調(diào)集和管理組織自己以及具有互補(bǔ)性服務(wù)提供的資源、能力和技術(shù)，以提供一個(gè)綜合的供應(yīng)鏈解決方案”?！暗谒姆轿锪鳌辈粌H控制和管理特定的物流服務(wù)，而且對(duì)整個(gè)物流過(guò)程提出方案，并通過(guò)電子商務(wù)將這個(gè)程序集成起來(lái)?！暗谒姆轿锪鳌睘榭蛻魩?lái)的效益包括提高運(yùn)作效率、降低營(yíng)運(yùn)成本、促進(jìn)利潤(rùn)增長(zhǎng)?！　?/P>

　　“第四方物流”同“第三方物流”相比，其服務(wù)的內(nèi)容更多，覆蓋的地區(qū)更廣，對(duì)從事貨運(yùn)物流服務(wù)的公司要求更高，要求它們必須開(kāi)拓新的服務(wù)領(lǐng)域，提供更多的增值服務(wù)?！暗谒姆轿锪鳌钡年P(guān)鍵和優(yōu)越性，在于為顧客提供較佳的增值服務(wù)，即迅速、高效、低成本和個(gè)性化服務(wù)；保證產(chǎn)品得以“更快、更好、更廉”地到需求者手中?！　?/P>

四、功能規(guī)劃　　

　　就專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，發(fā)展到一定程度，它必將從功能得到擴(kuò)展，而不是從定位提高?！　?/P>

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到今天，那種一個(gè)大棚子或簡(jiǎn)易加蓋子的商業(yè)市場(chǎng)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。升級(jí)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)對(duì)軟硬件如停車、電梯、空調(diào)、防火、人流動(dòng)線、人貨分流等指標(biāo)要求也越來(lái)越高，這些在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。　　

　　現(xiàn)在新興的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)做得非常先進(jìn)，漂亮，但舒適、人性化的購(gòu)物環(huán)境的建造還做得不夠。隨著人們消費(fèi)理念的日趨成熟和以人為本的觀念的深入，市場(chǎng)更應(yīng)注重提升舒適、人性化的交易購(gòu)物環(huán)境，增加更多體驗(yàn)式的市場(chǎng)元素，打造市場(chǎng)的人文形象特色和品牌。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)將不再是臟亂差的商品中轉(zhuǎn)交易站，而是集商品流轉(zhuǎn)、娛樂(lè)休閑，批零一體化的購(gòu)物天堂。合適的市場(chǎng)空間、合理的市場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等人性化設(shè)計(jì)將是未來(lái)專業(yè)市場(chǎng)硬件設(shè)施發(fā)展的趨勢(shì)。　　

　　在市場(chǎng)功能方面，現(xiàn)在的很多專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)只是作為一個(gè)交易實(shí)體的簡(jiǎn)單平臺(tái)，功能限度體現(xiàn)在交易的便利方面，而其他功能一直無(wú)從突破。除了交易平臺(tái)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還應(yīng)該建立物流、人才專業(yè)、體驗(yàn)休閑、餐飲酒店服務(wù)等。另外，為適應(yīng)商業(yè)國(guó)際化、信息化發(fā)展趨勢(shì)要求，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的電子商務(wù)、時(shí)尚品牌等功能配套也是必不可少的。　　

五、經(jīng)營(yíng)管理　　

　　進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較重要的能力是經(jīng)營(yíng)管理能力。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和良好的管理是成功打造專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，并可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必要條件之一?！　?/P>

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)更需要專業(yè)化的運(yùn)作，頭先需要專業(yè)化的開(kāi)發(fā)。專業(yè)化開(kāi)發(fā)體現(xiàn)在三個(gè)階段：階段是項(xiàng)目定位之初的專業(yè)化調(diào)查研究。專業(yè)化研究要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)，在拿地之前就要完成市場(chǎng)調(diào)查研究并有了清晰準(zhǔn)確的定位；階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。這個(gè)階段一方面要根據(jù)市場(chǎng)變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品；第三階段是研究銷售對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的影響，當(dāng)然較好是只租不售。這三個(gè)階段要強(qiáng)調(diào)的是，開(kāi)發(fā)商一定要走出自己的地產(chǎn)圈子，請(qǐng)真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或機(jī)構(gòu)支持。走完這三個(gè)階段，也只是在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作中完成了一半，剩下的一半就是市場(chǎng)的商業(yè)銷售招商和經(jīng)營(yíng)管理階段?！　?/P>

　　市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理務(wù)必聘用一些知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才。開(kāi)發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來(lái)就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會(huì)失敗。專業(yè)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，市場(chǎng)也不一定就能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。管理不行，經(jīng)營(yíng)不旺場(chǎng)，租金上不去，此時(shí)就算進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，租金下調(diào)，商家來(lái)了照樣走人。所以說(shuō)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理好壞直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者和采購(gòu)者的利益。　　

　　當(dāng)然重要的是建立一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)成功需要一個(gè)專業(yè)化的隊(duì)伍。有了專業(yè)化的隊(duì)伍，更重要的是進(jìn)行專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)今后是否具備競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。為商戶提供個(gè)性化、專業(yè)化服務(wù)，加強(qiáng)品牌孵化功能和渠道營(yíng)銷功能，營(yíng)造市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)推廣服務(wù)特色。以專業(yè)的市場(chǎng)管理和專業(yè)化的市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)打動(dòng)商家，提升市場(chǎng)的品牌號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力。專業(yè)化經(jīng)營(yíng)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理理念的轉(zhuǎn)變和對(duì)經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)的重視，經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變主要是指轉(zhuǎn)變從前管理者思路，真正站在經(jīng)營(yíng)者的角度經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，將商家看作是自己的客戶，尊重他們的利益，在合理的范圍內(nèi)為商戶提供全程服務(wù)，做到有效溝通，不斷提高服務(wù)效率和服務(wù)態(tài)度，維護(hù)好商戶關(guān)系。同時(shí)在做足功課的情況下更要注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)是決定市場(chǎng)發(fā)展前景的重

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！