一、房地產銷售收入的確認范圍

　　房地產銷售收入是指房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產，有的在銷售之前未與購購方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發(fā)企業(yè)事先與購購方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產。

　　房地產開發(fā)企業(yè)出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

　　二、房地產銷售收入的確認原則

　　房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產作為可供銷售的開發(fā)產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

　　房地產購銷合同在開發(fā)產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發(fā)產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發(fā)產品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

　　在開發(fā)產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產移交手續(xù)后，即可確認收入。，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。，房地產開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協(xié)商確定，而開發(fā)產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

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