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抵押房產(chǎn)必須辦理登記 否則吃虧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 1035 次
趙生從事商品批發(fā)業(yè)務,2002年8月15日,因資金周轉(zhuǎn)困難的原因,他向朋友王生借款65萬元,并簽定了借款協(xié)議。雙方在《借款協(xié)議》中約定:借款期限為一年;趙生把自己的房產(chǎn)--一套三室一廳的商品房抵押給王生;如果趙生到期不能還清借款,他的房子將歸王生所有。由于當時忙于生意上的事情而且出于對朋友的信任,王生并未要求把借款協(xié)議拿到有關機關辦理抵押登記。
但是令他們始料未及的是,趙某在借款以后的經(jīng)濟狀況每況愈下,先后拖欠有關公司及個人貨款達一百多萬元。2003年9月25日,趙生被其債權(quán)人以拖欠貨款為由提起訴訟,判決下來,因為趙生無力清償貨款,法院將其所有的財產(chǎn)查封并拍賣,而其抵押給王生的三室一廳也包括在內(nèi)。王生感到疑惑了:趙某未能按時償還我的借款,按照借款協(xié)議上的條款,其房子應該歸我所有,法院怎么可以拍賣這套房子呢?
岳成律師事務所袁雪律師認為:
?。薄⑼跸壬c趙某簽訂的《借款協(xié)議》中抵押條款無效。
我國法律明確規(guī)定,房屋的抵押必須到房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記,否則不產(chǎn)生抵押效力。王先生與趙某簽訂的房屋抵押沒有辦理抵押登記而導致抵押無效,,則王先生不能對拍賣房屋的價款優(yōu)先受償,也就是說,王先生不僅不能阻止法院對房屋的拍賣,而且對拍賣房屋所得的價款不能優(yōu)先受償。當然,王先生對趙某的債權(quán)還存在的,可以要求其償還借款。
2.即使王先生與趙某的抵押辦理了登記,其《借款協(xié)議》約定:“若趙某到期不能償還借款,房子歸王先生所有”,此條款同樣無效。
我國法律明確規(guī)定,抵押合同在訂立時,不得約定:如果債務人不能清償?shù)狡趥鶆諘r,抵押物的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。這種約定屬于無效約定。
如果趙某不能到期歸還借款,王先生不可以將此房屋直接占為已有,而應該與趙某協(xié)商以抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物所得的價款優(yōu)先受償;協(xié)商不成,可以向法院提起訴訟。
相關法律條文連接:
《合同法》第44條:“依法成立的合同,自合同成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?!?BR>
《擔保法》第41條:“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的,應當辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效?!蓖瑫r,擔保法第四十二條款規(guī)定,房地產(chǎn)的抵押屬于必須辦理抵押登記的范疇。
《擔保法》第40條:“訂立抵押合同時,抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?!?/P>
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