因自己疏忽大意，趙東還了4年貸款的房子險(xiǎn)些“飛”回原按揭人王文剛手中。近日，新疆烏魯木齊市新市區(qū)人民法院對(duì)這起房屋購(gòu)賣合同糾紛案作出判決，判定雙方簽訂的合同合法有效，駁回了原告王文剛要求趙東返還房屋的訴訟請(qǐng)求。

隨著人們的需求增加和觀念變化，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在房產(chǎn)交易中非常普遍。對(duì)此，法律界人士指出，面對(duì)各式各樣的轉(zhuǎn)按揭廣告，購(gòu)房者辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)要提高警惕，盡可能地通過正規(guī)合法手續(xù)進(jìn)行，以避免日后陷入訴訟。

險(xiǎn)些踏入原按揭人“陷阱”

事情還得從2003年說起。那年7月，王文剛以住房公積金貸款方式購(gòu)購(gòu)了一套位于烏市北京南路的住房，房款共計(jì)14萬元。王文剛頭付3萬余元后，以該房屋做抵押擔(dān)保，向?yàn)跏凶》抗e金貸款11萬余元，貸款期限為30年。

同年底，王文剛急于用錢，便托人欲將房屋轉(zhuǎn)賣出去。經(jīng)朋友介紹，王文剛認(rèn)識(shí)了趙東，雙方協(xié)商由王文剛將該房屋以原價(jià)款轉(zhuǎn)讓給趙東，趙東向王文剛支付已付款3萬余元并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。隨后，雙方正式簽訂了《購(gòu)房合同》。合同約定，王文剛有義務(wù)在趙東支付完總房款的情況下無償為其辦理過戶手續(xù)。若趙東不能支付按揭房款達(dá)4個(gè)月，王文剛則有權(quán)終止合同。

“我當(dāng)時(shí)正急著購(gòu)房結(jié)婚，況且能以原價(jià)購(gòu)到新房，我很高興?！壁w東對(duì)記者說。雖然也有朋友提醒趙東應(yīng)去銀行將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下并去房產(chǎn)部門進(jìn)行變更登記，但被高興沖昏了頭腦的他因嫌手續(xù)繁瑣便沒去。

隨后幾年，趙東一直以王文剛的名義向銀行繳納按揭款。然而，讓他做夢(mèng)也沒想到的是，當(dāng)初解其“燃眉之急”的人開始悄悄打挖陷阱。原來，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，王文剛十分后悔當(dāng)初以原價(jià)把房子賣掉。他思來想去，琢磨出一條“妙計(jì)”：既然趙東一沒去銀行辦理相關(guān)手續(xù)，二沒去房地產(chǎn)管理部門登記，那么誰也不會(huì)承認(rèn)其轉(zhuǎn)按揭行為有效！

說干就干，王文剛遂將趙東訴至法院，要求確認(rèn)合同無效并讓趙東返還房屋。法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的房屋購(gòu)賣合同是對(duì)以按揭形式購(gòu)購(gòu)的商品房的轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。當(dāng)事人雙方雖未在房地產(chǎn)管理部門辦理變更物權(quán)登記，但這并不影響合同效力及履行，法院遂駁回了王文剛的訴訟。

僅持購(gòu)房合同權(quán)利難以保障

新疆資本律師事務(wù)所副主任張樹兵律師告訴記者，轉(zhuǎn)按揭通俗地說，就是對(duì)仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次購(gòu)賣，它包括期房按揭轉(zhuǎn)讓、現(xiàn)房按揭轉(zhuǎn)讓和二手房按揭轉(zhuǎn)讓三種類型。因其是新事物，大陸目前還沒有專門立法，出現(xiàn)糾紛通常是參照擔(dān)保法等法律解決。

而審理此案的法官楊新說，因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)需涉及多個(gè)部門，既費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，故許多購(gòu)房人都會(huì)采取私下簽合同的方式處理。法院雖認(rèn)可雙方私下簽訂的合同效力，但因購(gòu)房人既沒去銀行辦手續(xù)，也沒去房地產(chǎn)管理部門登記，即銀行及房產(chǎn)局登記的還是原按揭人的名字。若原按揭人在購(gòu)房人付完總房款后突然隱匿，或在購(gòu)房人還款時(shí)將此房再賣給他人，他人又很快在房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)，那么購(gòu)房人較終只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”，也就是說，購(gòu)房人僅持購(gòu)房合同是無法有效維權(quán)的。

專家支招防“一房?jī)少u”

楊新指出，為確保購(gòu)房人的物權(quán)得到有效保護(hù)，司法實(shí)踐中提倡購(gòu)房人與原按揭人通過正規(guī)途徑直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而不是購(gòu)房人先以原按揭人名義交納房款，付完總房款后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這期間太多的不確定因素會(huì)讓購(gòu)房人“如履薄冰”。因?yàn)樵唇胰耸菍⒎课莓a(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲得按揭款，因此購(gòu)房人在辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，應(yīng)先去抵押權(quán)人銀行處將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下，并憑借銀行出具的證明在房地產(chǎn)管理部門做變更物權(quán)登記。這樣一來，原按揭人即使想“一房?jī)少u”或“隱匿起來”都沒有意義。

“如購(gòu)房人不能一次性付清房款，為防止原按揭人在房屋過戶前‘一房?jī)少u’，購(gòu)房人可以在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)前根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)部門申請(qǐng)預(yù)告登記；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即購(gòu)房人同意，原按揭人無權(quán)再將房屋賣給出價(jià)更高的人?？傊?，購(gòu)房人既然選擇了購(gòu)購(gòu)轉(zhuǎn)按揭房，在享受優(yōu)惠價(jià)格的同時(shí)就不要怕麻煩，否則到頭來吃虧的是自己?！睆垬浔^后建議。

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