目前，雖然房地產(chǎn)營銷策劃人才越來越多，但是從另一個側面我更擔心房地產(chǎn)營銷策劃的從業(yè)門檻會越來越低！

　　北京房地產(chǎn)行業(yè)概念時代已經(jīng)過去，然而某些地區(qū)仍然以概念策略為主導！這說明房地產(chǎn)行業(yè)仍然有些迷茫。換句話說：開發(fā)商仍然不知道自己所開發(fā)的是什么產(chǎn)品和消費者不知道自己購的是什么之局面一時還難以徹底根除！

　　就園林規(guī)劃設計的目的和作用為例吧，竟然有人認為：“是為了風水、是為了陽臺的延伸、是為了接地氣”。這倒不如說：“是為了綠化祖國好聽呢！”。也有人認為：“策劃就是花錢的，按照老板的意圖花錢，花得老板高興就算完成任務了?！保疵庥行┠涿?！

　　那么，在營銷策劃方面應該如何進行園林規(guī)劃設計策劃呢？我想拋開綠色、生態(tài)等等概念，就如何做滿足客戶需求的園林談談個人意見，供朋友們討論：

　　頭先，應該考慮目標客戶群體的需要，使園林成為真正意義的購點

　　什么樣的園林是好？我認為“需要就是好”。如果說園林面積大就好。那么請問多大是大？多大才能夠大？如果說美觀的就是好，那么怎么才是較美？如何保證人人都會贊同？那個項目能做得比頤和園還美？其實園林本來就沒有不美的。僅僅將園林作為項目的賣點更是一個誤區(qū)，那個項目沒有園林、那本樓書不強調(diào)綠化率？大家都有的東西還能稱其為賣點嗎？所以我認為，如果我們不弄清園林是給什么人做的，那么就不要做了。道理很簡單，你看到了自己不需要的東西，你會去珍惜嗎？會去在意嗎？好比一塊快要發(fā)霉的剩饅頭對餓了三天的人會怎樣？他一定會狼吞虎咽的把它吃掉，而對吃飽了的人就視而不見一樣。所以，我們要根據(jù)目標客戶的需要，追求實質、精心細化，根據(jù)他們的生活、工作環(huán)境、個性進行園林規(guī)劃，不要以點概面，更不能抓面漏點，要把園林做到業(yè)主心里去。這才是成功之路。

　　，個性化設計

　　如果說園林做得越奇特越能體現(xiàn)個性化，我認為也是一種誤區(qū)，主要誤在設計和人的個性是不可等同的實質上。園林是用來供使用者發(fā)揮個性、滿足個性張揚的，與設計師所發(fā)揮的設計個性不能等同。每個人每天都會面臨著種種壓力，包括同事、上級專業(yè)、生意伙伴、路遇陌生人的各種不同程度方方面面的壓力，時時都在克制自己，無法發(fā)揮個性，因此希望回到家后充分張揚個性，找到擁有自我的感受。所以我們只有給他們準備一個可以參與，而不受限制的園林才是個性化的體現(xiàn)。只能觀賞，不可參與的園林不是真正的園林。比如說，你做個奇形怪狀的假山吧，它必定是假的，不可攀登，況且你無論如何也不可能作出自然山脈的感覺啊?。荒沅亯K草坪吧，掛著不許踐踏的指示牌。這都不是真正的園林，這只能好比一支花雖然漂亮，卻只能插在花瓶里欣賞一樣，不實用。這里所說的就是所謂的“觀賞與參與互動”。

　　第三，體現(xiàn)人性化

　　一方面，我們把“人性化”一詞作為一個概念或口號，空喊了那么多年，卻不能在項目中正確運用；另一方面，也有很多項目確實做到了，卻不能使客戶理解。這正是因為不理解“人性化”的真正含義。我認為一個真正人性化的小區(qū)園林規(guī)劃必須做到想業(yè)主之所想、方便業(yè)主之無所不及。簡單的說：“老年人喜歡下下棋，能讓他們不必每天抱著棋盤和棋子下樓；年輕人喜歡運動，讓他不必每天抱著籃球到處找籃球場；少年兒童喜歡戲水，讓他不必經(jīng)常請家長帶著去公園；……”。這就是人性化。

　　第四，講究園林與建筑的對話

　　建筑和園林都是死的，而設計思路是活的。很多成功案例在建筑設計中通常的手法是巧妙地將一些諸如傳統(tǒng)吉祥符號、吉祥物之類抽象處理，加以現(xiàn)代建筑手法隱喻；讓居住的時空與園林緊密聯(lián)系，增加視覺性。再創(chuàng)造一種人性化的立面效果，如檐口、線條、色彩等等。即可提升建筑單體的視覺識別性與空間趣味性，又可與園林呼應。這就是園林與建筑的對話，就是所謂的建筑與景觀互動。這一手法在房地產(chǎn)操盤實戰(zhàn)中是比較奏效的方法，也就是說這種做法很容易使項目從眾多項目中脫穎而出。

　　第五，人景互動

　　為什么要人景戶動？人本身來自于大自然、屬于大自然，只不過是由于生活和工作將其強行分開，人是需要回歸自然來放飛心情、解除疲憊、張揚個性的，戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一部分，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住限度的融為一體。因此，充分考慮到建筑與環(huán)境對人心情和家庭生活的影響力，注重實用、生態(tài)、功能、觀賞性緊密聯(lián)系是至關重要的一環(huán)。

　　第六，注重園林對人心情和家庭生活的影響力

　　大家都經(jīng)常說環(huán)境可以改變?nèi)?，這一方面是指人的工作環(huán)境，另一方面則是指人的生活環(huán)境。而園林恰恰是人生活環(huán)境不可分割的重要組成部分。如果你到山里接觸到自然環(huán)境，為什么感到親切，因為它能使你放松、使你自由自在，可以改變你的心情。所以成功的園林應該是很隨意、很自然、很放縱、視野很通透的。比如說兩口人在下班后吃過飯，卻因誰來洗碗等家庭瑣事鬧得很不愉快時，到園林里走一走，心情能夠得到改變，從而化解了家庭矛盾。能夠起到這種作用的園林肯定是好的園林。我想單單一片草地、單單栽幾顆樹，而不加以構思就不一定能達到這種作用。這一點對園林規(guī)劃設計來講確實很難，但是作為營銷策劃者，是必須要考慮到的，也是未來人們購房、生活所必須選擇的！

　　第七，降低成本，減少投資

　　我們面對的是越來越冷靜的消費者，他們已經(jīng)意識到開發(fā)商所作的一切都是在花他們自己的錢。所以園林規(guī)劃時必須根據(jù)實際情況、項目條件，注重成本。考慮到以上各方面并不意味著要多花錢，更不意味著投入很多才能作出好園林，也不是說大就是好，更不能說復雜就是創(chuàng)意。園林的成功案例也不乏其數(shù)。我們在策劃某8萬平米的一個項目時，在園林規(guī)劃上不僅節(jié)省了大量資金，同時還增加了很多項目賣點?？芍^受益非淺！

　　構思一種個性化、人性化、積極向上、新穎而不浮躁、美觀而又實用、簡介而滿足需求的園林，確實很難，需要開發(fā)商作為一個課題研究，提出自己的設計要求和策劃思路，再由設計師進行理解、完善、修飾和創(chuàng)意才是很本之根本，而不應該任由設計師隨心所欲的去創(chuàng)造！這樣很多參與招標的設計公司和參與人員都會很累，效果也未必令人滿意，同時還造成社會資源的極大浪費。

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