一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū)
誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化
誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告全能化
誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化
以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性
1、房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。
(1) 房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)；
(2) 由于開發(fā)周期長，需要預(yù)計(jì)市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)程度；
(3) 開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力與限度。
一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、一些延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。
(1) 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。
(2) 項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的項(xiàng)目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。
3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。
(1) 一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；
(2) 同一地塊不同時(shí)期，不同的開發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是創(chuàng)意和面對(duì)市場挑戰(zhàn)的。
因此，缺乏前期對(duì)項(xiàng)目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對(duì)發(fā)展項(xiàng)目有勝的把握。
4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計(jì)劃工作，見步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟
1、 概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。
2、 項(xiàng)目選擇的步驟：
a、 廣泛尋找投資項(xiàng)目
b、 精心篩選投資項(xiàng)目
c、 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）
d、 項(xiàng)目投資談判
e、 詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）
f、 公司的決策與實(shí)施
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）
1、 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評(píng)價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以較終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對(duì)日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。
2、 項(xiàng)目論證的階段性
(1) 項(xiàng)目投資開發(fā)的機(jī)會(huì)性論證
指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開發(fā)的市場機(jī)會(huì)、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。
(2) 項(xiàng)目投資開發(fā)的詳細(xì)論證
指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。
3、項(xiàng)目論證要解決的問題
(1) 立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的
主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來人口增長等因素。
(2) 立項(xiàng)時(shí)的微觀環(huán)境是怎樣的
了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對(duì)手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢(shì)。
(3) 項(xiàng)目的市場定位分析
包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個(gè)方面，這是論證的，關(guān)鍵是要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目的在市場上的競爭地位。
(4) 初步確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開發(fā)提建議。
(5) 項(xiàng)目開發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測定
(6) 項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。

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