產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)有其發(fā)展的基礎(chǔ)和需要。，消費(fèi)者與消費(fèi)市場(chǎng)有了不同的需求，所以不同質(zhì)的酒店產(chǎn)品就應(yīng)運(yùn)而生；，收入的提高產(chǎn)生了既要進(jìn)行投資又要消費(fèi)的客戶群體；第三，住宅產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品的中間價(jià)格差，成為產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的原動(dòng)力。
　　酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)是一個(gè)規(guī)律，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價(jià)格（元／天）是房地產(chǎn)價(jià)格（元／平方米）的１０％，產(chǎn)權(quán)酒店銷售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高１．５～２倍左右，這是促使發(fā)展商去做產(chǎn)權(quán)酒店的原因。從目前已經(jīng)運(yùn)作成功的產(chǎn)權(quán)酒店來(lái)看，開(kāi)發(fā)商均獲得了豐厚的利潤(rùn)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)酒店模式是開(kāi)發(fā)商投資，設(shè)計(jì)出它的回報(bào)模式?；貓?bào)的模式有多種，如完全自用型、有限自用型，有限自用型還包括固定回報(bào)、不固定回報(bào)等。正是投資者推動(dòng)和需求者拉動(dòng)，使目前產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展方興未艾。
　　三大問(wèn)題制約產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展
　　任何事物的發(fā)展都有一個(gè)過(guò)程，都需要規(guī)范和完善，產(chǎn)權(quán)酒店也不例外。粗略統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店近１００家，運(yùn)作比較成功的不超過(guò)２０家，所以說(shuō)產(chǎn)權(quán)酒店目前還處于成長(zhǎng)期，還存在一些問(wèn)題。
　　頭先是回報(bào)的問(wèn)題。許多產(chǎn)權(quán)酒店的開(kāi)發(fā)商都有固定回報(bào)承諾，回報(bào)率從５％～１２％不等。嚴(yán)格地講固定回報(bào)是違反國(guó)家規(guī)定的，是變相集資或變相融資。但如果沒(méi)有固定的回報(bào)，又會(huì)對(duì)消費(fèi)者失去吸引力。產(chǎn)權(quán)酒店成本負(fù)擔(dān)本身就比一般酒店重，因?yàn)檫€有購(gòu)購(gòu)者免費(fèi)使用的時(shí)段。因此，發(fā)展商承諾的很可能并不能因酒店的經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生，這就使發(fā)展商背上了包袱，一旦不能實(shí)現(xiàn)回報(bào)，則產(chǎn)生法律糾紛。未來(lái)幾年，一部分產(chǎn)權(quán)酒店將進(jìn)入回報(bào)期，這類問(wèn)題有可能會(huì)越來(lái)越多。
　　其次是稅務(wù)問(wèn)題。一般酒店的物業(yè)作為酒店的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊進(jìn)入成本，而產(chǎn)權(quán)酒店的物業(yè)嚴(yán)格講不是發(fā)展商的，因?yàn)橐呀?jīng)賣出，無(wú)法提折舊，也就無(wú)法進(jìn)入成本。發(fā)展商承諾給予現(xiàn)金回報(bào)，如果是分紅，只有交納了全部稅費(fèi)后的純利才能分紅。在目前全國(guó)酒店業(yè)本身利潤(rùn)率很低的情況下，是否能有紅利可分還很難說(shuō)，更何況分紅后的錢(qián)還應(yīng)交納所得稅。這些問(wèn)題都是今后我們?cè)趯?shí)際運(yùn)作當(dāng)中要解決的。
　　第三是委托者虛位問(wèn)題。作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來(lái)管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰(shuí)來(lái)管理這個(gè)酒店？真正產(chǎn)生了問(wèn)題，誰(shuí)能決定這個(gè)房子經(jīng)營(yíng)的一系列問(wèn)題？絕大部分產(chǎn)權(quán)所有者是分散的，可能只有一小部分發(fā)展商擁有決定權(quán)，很可能委托者并不代表酒店真正所有者的利益，這樣就會(huì)侵害中小投資者的利益。
把握三方利益的平衡點(diǎn)是關(guān)鍵
　　產(chǎn)權(quán)酒店是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機(jī)制的設(shè)計(jì)非常重要。發(fā)展商可以把銷售價(jià)格和率設(shè)計(jì)得很高，但管理方則會(huì)從未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的角度考慮。能否實(shí)現(xiàn)這么高的回報(bào)率，雙方較終達(dá)到利益相互均衡才會(huì)有合作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中，一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各方利益較終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權(quán)酒店的開(kāi)發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營(yíng)等模式設(shè)計(jì)上必須顧及開(kāi)發(fā)商、酒店管理方、購(gòu)購(gòu)業(yè)主三方利益，其均衡點(diǎn)在于酒店的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
　　產(chǎn)權(quán)酒店從根本上說(shuō)是二次置業(yè)，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要注重適用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和的影響，包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。比較理想的產(chǎn)權(quán)酒店一是位置，二是規(guī)模，三是設(shè)計(jì)。設(shè)施配套、規(guī)劃等都對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)有極大影響，因此專業(yè)性的策劃公司介入是十分必要的。產(chǎn)權(quán)酒店有其自身的特點(diǎn)，我們將其總結(jié)為“三異”：一是“異域”，即地區(qū)差異，使人感覺(jué)是到了不同的地區(qū)；二是“異樣”，將環(huán)境設(shè)計(jì)得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類”，給人以全新的感覺(jué)。當(dāng)然，“三異”可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是要把產(chǎn)品的特色突現(xiàn)出來(lái)。要吃透產(chǎn)權(quán)酒店有哪些是住宅的特性，哪些是酒店的特性，由此決定你這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店究竟應(yīng)該怎么做。
　　在回報(bào)模式的設(shè)計(jì)上，要設(shè)計(jì)一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡量用消費(fèi)券的形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回報(bào)，避免財(cái)務(wù)上不規(guī)范的做法，并帶動(dòng)業(yè)主及業(yè)主圈內(nèi)人士的消費(fèi)；二是把產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假產(chǎn)品相結(jié)合，鎖定一部分固定的消費(fèi)者以解決產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)購(gòu)者的固定回報(bào)問(wèn)題。這種設(shè)計(jì)既不違反國(guó)家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，固定消費(fèi)者比例的測(cè)算，則要根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。

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