8月27日傍晚，在黃山的旅游景點(diǎn)屯溪老街，天上下著蒙蒙細(xì)雨，游人卻是越來(lái)越多，很多外地游客在這里拍照留念，品嘗著較正宗的徽菜。

就在離老街800米遠(yuǎn)的地方，有家C2C產(chǎn)權(quán)式酒店。杭州人孔現(xiàn)波當(dāng)初就是看中了酒店的位置和產(chǎn)權(quán)式酒店承諾的高額回報(bào)率，毫不猶豫地購(gòu)下了這家酒店的其中一間客房。今年8月，因無(wú)法辦出土地證，他和杭州其他的11名業(yè)主將這家酒店的開發(fā)商告上了法庭。

A.　懷著高回報(bào)夢(mèng)購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店

孔現(xiàn)波是去年4月C2C酒店在杭州開推介會(huì)時(shí)被吸引，從而購(gòu)下了其中的757號(hào)房間。房間一共46.3平方米，其中套內(nèi)33.87平方米，當(dāng)時(shí)的總價(jià)為30萬(wàn)元，單價(jià)7000多元，而當(dāng)時(shí)黃山市同類地段住宅樓均價(jià)為2000多元/平方米。

讓孔現(xiàn)波下決心的，是當(dāng)時(shí)開發(fā)商描繪的一系列“美好前景”：酒店按四標(biāo)準(zhǔn)建造；每年如果交由酒店方返租，收益率較低為8%；如果自己經(jīng)營(yíng)，收益率可達(dá)10%至25%。而且可以分時(shí)度假，與全國(guó)多個(gè)地方的連鎖酒店交換住宿……

泡沫很快破滅了：去年5月，酒店匆忙營(yíng)業(yè)；但消防綜合驗(yàn)收一直沒(méi)通過(guò)，土地分割證沒(méi)有辦理，三證中的“土地證”至今無(wú)法辦理；更重要的是，酒店當(dāng)初承諾的返租只兌現(xiàn)了一年，今年5月1日以后，由小業(yè)主自行在網(wǎng)上掛價(jià)經(jīng)營(yíng)。孔現(xiàn)波的757號(hào)房間，在網(wǎng)上一直掛價(jià)70元每天，但目前的網(wǎng)上銀行賬戶上4個(gè)月來(lái)只有一千多元收益。

孔現(xiàn)波和當(dāng)時(shí)一起購(gòu)房的杭州業(yè)主，在今年8月6日將C2C酒店的開發(fā)商——黃山市申江假日酒店有限公司告上了黃山屯溪區(qū)人民法院。截至昨天，法庭尚未宣判。

B.　號(hào)稱10%的回報(bào)，實(shí)際只有1%多

8月27日， 記者先以一個(gè)游客的身份來(lái)到黃山C2C酒店的前臺(tái)，表示想租一間小業(yè)主的房子，前臺(tái)工作人員很有禮貌地告訴記者，酒店對(duì)小業(yè)主的房間情況屏蔽，不能現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)上訂房，但可以直接訂酒店自己經(jīng)營(yíng)的房間。一個(gè)標(biāo)間，小業(yè)主的訂價(jià)較低為70元，而酒店自訂價(jià)268元。

隨后記者以想購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店為由，找到大廳“房產(chǎn)咨詢”處的接待人員湯小姐，要求現(xiàn)場(chǎng)看下房間。湯小姐一開始以客滿為由不愿意看房，在記者一再要求下，帶記者來(lái)到位于11層的一間客房。湯小姐邊走邊介紹：現(xiàn)在房子賣得很好，只剩一百多間了。她的客戶中，一位黃山人年收益率達(dá)到15%，一位黑龍江的客戶年收益率也有5%。C2C酒店在全國(guó)多個(gè)地方有連鎖：北京、合肥、武夷山、青島、海南，可以隨意置換住宿權(quán)。

房間很普通，設(shè)施很簡(jiǎn)單，根本達(dá)不到準(zhǔn)四星的標(biāo)準(zhǔn)。湯小姐解釋說(shuō)，房子是按準(zhǔn)四星建的，以后還會(huì)對(duì)房間重新裝修。

在開發(fā)商的一張宣傳單上，提供了一個(gè)年收益率為10.73%的表格，其中包括：245天每天收益60元；44個(gè)雙休日每天120元；黃金周節(jié)假日25天400元每天，“保守估算”一年為35260元。

但實(shí)際上，孔現(xiàn)波的房間一直都以70元的價(jià)格掛在網(wǎng)上，基本沒(méi)有租出去過(guò)。去年5月1日酒店開張后，開發(fā)商只給了一年的包租時(shí)間，而從今年5月1日開始自行出租以來(lái)，他的網(wǎng)上銀行賬戶只有1000多元入賬。按照當(dāng)時(shí)的購(gòu)購(gòu)價(jià)算，預(yù)計(jì)年回報(bào)只有1%多一點(diǎn)！另外一位杭州小業(yè)主，除掉各種管理費(fèi)用，酒店開張至今的收益為800多元。

C.　為何低，開發(fā)商說(shuō)業(yè)主太性急

在經(jīng)營(yíng)上，所有的房間都可以掛到C2C酒店網(wǎng)上出租。記者登錄這個(gè)網(wǎng)站后，發(fā)現(xiàn)有大量的房間空置。以8月31日為例，截至下午3點(diǎn)30分，有615間房間可選，其中標(biāo)價(jià)從70元至1000元不等，而標(biāo)價(jià)在70至80元之間的，就有297間。這說(shuō)明，在非雙休日，房間的入住率很低，就算是標(biāo)價(jià)70元，也不可能天天都能租出去。

記者找到開發(fā)商黃山申江投資有限公司。在辦公室主任的電腦前，記者瞄到一眼，里面有項(xiàng)“較近期間急需處理的事務(wù)”一項(xiàng)中，有多名小業(yè)主在和開發(fā)商打官司要求退房，其中包括杭州的12名業(yè)主。

“我們現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)模式是，小業(yè)主主要通過(guò)網(wǎng)上訂，我們自己經(jīng)營(yíng)的則通過(guò)和各地旅行社合作。我們的想法是，以后把所有的房間賣出后，我們退出，完全由小業(yè)主經(jīng)營(yíng)，酒店物業(yè)只負(fù)責(zé)在大堂辦理入住手續(xù)。”申江的董事長(zhǎng)李少安解釋，很多小業(yè)主太在乎眼前的利益，實(shí)際上是對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的模式運(yùn)營(yíng)有誤區(qū)。他說(shuō)，這種模式從無(wú)到有，肯定有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，一開始的收益率肯定是達(dá)不到的。

對(duì)原先承諾的全國(guó)多個(gè)城市可實(shí)現(xiàn)交換住宿，李少安承認(rèn)，目前真正可以交換的只有武夷山，其他的，像合肥尚在裝修中，北京還在建設(shè)中。

對(duì)李少安關(guān)于的解釋，孔現(xiàn)波顯然不能認(rèn)同。他告訴記者說(shuō)，當(dāng)初說(shuō)可以由酒店方代租，但是只簽了一年的《委托管理合同》，今年5月1日起，小業(yè)主購(gòu)的客房全部由小業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，這樣小業(yè)主的回報(bào)也無(wú)法得到保障。

D.　土地證至今辦不出

讓孔現(xiàn)波更頭痛的是，酒店去年五一試營(yíng)業(yè)，但直到今天，三證中的土地證還無(wú)法辦理，幾乎沒(méi)有收益，賣又不能賣，這個(gè)客房對(duì)他來(lái)說(shuō)成了燙手的山芋。

根據(jù)孔現(xiàn)波的律師吳軍威6月份去黃山的查證，在當(dāng)時(shí)的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》中，雖然有黃山市質(zhì)量監(jiān)督站蓋的綜合驗(yàn)收結(jié)論為“合格”的章，但是消防綜合驗(yàn)收一欄的公章卻空著。吳律師通過(guò)黃山消防支隊(duì)了解到，酒店的一樓大堂及相應(yīng)配套用房尚未通過(guò)消防驗(yàn)收，因此無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收，按規(guī)定是不符合交房條件的。也許正是由于這個(gè)原因，黃山C2C酒店在去年5月1日試營(yíng)業(yè)時(shí)，只發(fā)給小業(yè)主一張未蓋章的交房通知。

酒店方工作人員向記者出示了酒店的大產(chǎn)權(quán)證和小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，表示目前小業(yè)主可以申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，而在黃山，只需要房產(chǎn)證，就可以過(guò)戶了，土地證不需要辦理。

黃山市國(guó)土資源局的一位工作人員則明確對(duì)此進(jìn)行了否定，他表示，黃山市和全國(guó)其他任何一個(gè)城市一樣，要過(guò)戶，必須先提供土地證，繳納契稅。沒(méi)有土地證是完全過(guò)不了戶的。他還說(shuō)，目前黃山C2C酒店的開發(fā)商并未提供相關(guān)材料前來(lái)辦理過(guò)土地分割證，所以小業(yè)主目前是辦不了個(gè)人的土地證的。

申江董事長(zhǎng)李少安對(duì)此向記者表示，工程是通過(guò)竣工驗(yàn)收的，沒(méi)什么問(wèn)題。不過(guò)如果業(yè)主要退房，恐怕沒(méi)那么簡(jiǎn)單。李少安說(shuō)，當(dāng)初拿地的3億多全是現(xiàn)款，如今公司經(jīng)營(yíng)管理有困難，根本不可能有錢退給小業(yè)主。

購(gòu)產(chǎn)權(quán)式酒店要慎之又慎

這不是本報(bào)接到的產(chǎn)權(quán)式酒店的個(gè)投訴。

2000年，由臺(tái)資杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司投資開發(fā)的千島湖鳳凰產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)引起了一股風(fēng)。因其“包租10年，每年6~8%的收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店”的噱頭實(shí)在太誘人。但是房租兩三年后就沒(méi)有了，土地證、房產(chǎn)證等三證也一直無(wú)法取得。2005年，銀行因鳳凰公司遲遲不還500萬(wàn)元逾期貸款提起訴訟，后者被法院強(qiáng)制拍賣千島湖鳳凰酒店項(xiàng)目?jī)攤?。資產(chǎn)被拍賣后，酒店管理人更改，鳳凰公司人去樓空，業(yè)主們連維權(quán)的對(duì)象都找不到了。

新安江的月亮灣產(chǎn)權(quán)式酒店更讓人糾結(jié)。這家酒店打出的是“每年獲得酒店經(jīng)營(yíng)收益總額的5.56%固定比率；還可免費(fèi)入住加盟酒店7天?！本频赀€未開張，就開始向業(yè)主支付租金，一切似乎都很美好。但2005年開業(yè)后，至今仍有業(yè)主既未辦理出三證，也找不到開發(fā)商聯(lián)系退房事宜。

中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店是指開發(fā)商將酒店的一個(gè)客房劃分成較小單位，將每一個(gè)單位實(shí)體的產(chǎn)權(quán)分別出售給投資者，同時(shí)投資者委托酒店管理公司管理，獲取一定。其實(shí)質(zhì)是一種房地產(chǎn)金融投資。

浙大房地產(chǎn)研究旅游房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王婉飛教授說(shuō)，其實(shí)所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店，本來(lái)就不是真正的產(chǎn)權(quán)，是開發(fā)商為迎合國(guó)內(nèi)一些消費(fèi)者心理宣傳出來(lái)的花招，實(shí)際上賣的是時(shí)段的使用權(quán)。等購(gòu)到手了，發(fā)現(xiàn)三證辦不出，再來(lái)維權(quán)，想要退房，才發(fā)現(xiàn)國(guó)家并沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)方面的法律可依，因此維權(quán)很難。

王教授說(shuō)，在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)式酒店是作為 品來(lái)投資的，但國(guó)內(nèi)的購(gòu)房者卻仍然主要把它作為一種來(lái)考慮，自住的少。由于管理比較混亂，購(gòu)來(lái)靠出租得到收益，長(zhǎng)期看來(lái)是不可行的。

雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店多數(shù)時(shí)候是個(gè)美麗的陷阱，剛開始售房期間，開發(fā)商貼錢讓你嘗到高收益率的甜頭，等房子賣完，開發(fā)商把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)營(yíng)管理公司，回報(bào)就不能保證了。她認(rèn)為目前產(chǎn)權(quán)式酒店的營(yíng)利模式?jīng)]發(fā)展成熟，投資者要謹(jǐn)慎。（趙紅燕 ）

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