房地產合作開發(fā)建房合同，是指依法取得國有土地使用權從事房地產開發(fā)建設項目的建設單位，與其他單位之間達成的關于在資金、技術等方面合作開發(fā)房地產項目并按一定比例分配建設項目成果或利潤的協議?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》十七條明文規(guī)定，土地使用權可以作價入股，合作開發(fā)經營房地產。這是目前我國房地產合作開發(fā)合同的基本法律依據。在實踐中，房地產合作開發(fā)建房合同大體表現為以下幾種形式：

　　一是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發(fā)資質證書的房地產開發(fā)商提供資金和技術，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內容和形式上都符合合伙經營的特點，對內按照合同約定的投資比例共同經營，共擔風險，共享利潤，對外雙方共同互負連帶責任。

　　二是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權的開發(fā)方負責開發(fā)經營的運作并承擔經營風險，合作方只投入資金或技術，但不加名合作，也不參加經營及承擔風險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為，這是名為合作建房，實為借貸的合同。

　　三是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發(fā)資質的房地產開發(fā)商投入資金和技術并以其名義進行開發(fā)建設，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負責開發(fā)經營的合同，實質上具有名為合作開發(fā)，實為轉讓土地使用權的性質。

　　四是已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發(fā)建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。

　　五是已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產開發(fā)資質證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產開發(fā)公司，負責開發(fā)經營所需資金，被掛靠方為房地產開發(fā)公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產權證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質是房地產開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產資質證書以獲取利益。

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