房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同，是指依法取得國有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開發(fā)房地產(chǎn)項目并按一定比例分配建設(shè)項目成果或利潤的協(xié)議?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價入股，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這是目前我國房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的基本法律依據(jù)。在實踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式：

　　一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤，對外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。

　　二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為，這是名為合作建房，實為借貸的合同。

　　三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。

　　四是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風(fēng)險極為有利。

　　五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。

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