房地產(chǎn)開發(fā)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，開發(fā)商既要面對市場遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又要順應(yīng)國家政策，接受消費(fèi)者的選擇。一個成功的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)具備天時、地利、人和等要素。作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為已任的房地產(chǎn)開發(fā)投資者，應(yīng)將市場基本狀況、國家政策、消費(fèi)者選擇以及項(xiàng)目的特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，方能“投其所好，適得其所”，這就需要將開發(fā)項(xiàng)目頭先進(jìn)行戰(zhàn)略定位。

房地產(chǎn)開發(fā)成功與否較重要的是戰(zhàn)略定位，這種定位是以適量的超前意識，對項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃。開發(fā)一個小區(qū)或一幢大廈，時間時期2－5年不等，這期間政策、環(huán)境、消費(fèi)行為和消費(fèi)觀念、方式以及人們對房屋的功能結(jié)構(gòu)要求往往有較大的變化，而且這種變化有越來越快的趨勢。如何能適應(yīng)這種變化，符合新的消費(fèi)時尚，這就需要掌握變化的走勢。對開發(fā)商而言，做好以下四個方面戰(zhàn)略定位尤其重要。

一、周期定位

我國房地產(chǎn)開發(fā)的總體趨勢呈波浪周期型發(fā)展，一般從市場啟動到高潮至宏觀政策調(diào)控以3－5年為一周期，這既是一種社會現(xiàn)象也是一種經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)要充分考慮這種經(jīng)濟(jì)周期對市場的揚(yáng)抑作用。筆者認(rèn)為，開發(fā)的建設(shè)周期定位應(yīng)在國家啟動房地產(chǎn)消費(fèi)，鼓勵開發(fā)投資開始的三年左右時間完成為宜。

二、價格定位

價格是項(xiàng)目可行性研究中較具靈魄的因素，它直接影響開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，價格是價值的表現(xiàn)，價格定位亦應(yīng)是價值定位。

價格的支撐是價值內(nèi)涵。構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目的價值因素很多，項(xiàng)目的地段區(qū)位、周圍環(huán)境及設(shè)施配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性、工程建造的質(zhì)量、科技含量以及物業(yè)管理等等，共同構(gòu)成了產(chǎn)品的價值。價值中也有一些符合消費(fèi)時尚和反映時代潮流的“亮點(diǎn)”，反映在價格上稱之為“賣點(diǎn)”。通常我們說住宅的特點(diǎn)是：“八十年代看功能、九十年代看環(huán)境，下個世紀(jì)看智能化”。從中我們看出居民消費(fèi)價值觀的不斷變化，也體現(xiàn)出住宅產(chǎn)品在滿足了人們“休養(yǎng)生息”的基本要求后進(jìn)而向滿足舒適型和享受型的要求過渡。只要符合消費(fèi)時尚，適應(yīng)時代潮流的房屋，才特色鮮明，賣點(diǎn)突出，價值容易體現(xiàn)，極易形成消費(fèi)熱點(diǎn)。

當(dāng)然，購置住房既是一種消費(fèi)，也是一種投資，開發(fā)商既要考慮購購得的居住使用價值，又要考慮日后的規(guī)劃發(fā)展增值潛力，因?yàn)橘彿空呒仁窍M(fèi)者也是投資者。所以，開發(fā)項(xiàng)目的價格定位應(yīng)體現(xiàn)特點(diǎn)，突出“亮點(diǎn)”，顧及增值點(diǎn)。

三、營銷定位

營銷定位包括市場定位。開發(fā)的房屋賣給誰，他們有什么特殊要求，他們的消費(fèi)能力如何是營銷策略中頭先要作定位的，它的定位直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價格定位等等。

一般講，開發(fā)的小區(qū)能兼顧不同收入和不同家庭結(jié)構(gòu)人士的需求，主要反映在套型和結(jié)構(gòu)、房屋座落區(qū)位以及建筑式樣等方面，但很少考慮特殊群體的需求，如學(xué)生公寓、殘疾人住房、老年公寓以及單身戶的小套型用房等。其實(shí)，對這些特殊的消費(fèi)群體下功夫琢磨透，建造些適合他們的住房往往會吸引新的群體加盟消費(fèi)，形成無對手競爭，找到市場的空檔，先入為主，方可占盡優(yōu)勢。

所以，營銷定位應(yīng)在考慮與同臺對手的競爭外，應(yīng)下功夫努力發(fā)掘潛在市場，新天地，“四兩撥千斤”出奇制勝。

四、管理定位

管理是一種措施和方法，各生產(chǎn)要素通過科學(xué)管理才能創(chuàng)造出財(cái)富，針對開發(fā)單位實(shí)際，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，筆者經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為實(shí)行“決策指標(biāo)管理法”尤為可行。

所謂“決策指標(biāo)管理法”是將項(xiàng)目可行性論證報(bào)告中的許多決策指標(biāo)提出來，按實(shí)行時間和程序先后進(jìn)行擺列，并逐層進(jìn)行分解（可以細(xì)分也可粗分）作為控制指標(biāo)體系。然后將這些指標(biāo)分解到相應(yīng)的部門和崗位，在布置任務(wù)時作出具體要求（可定量也可定性，以定量指標(biāo)為主），掌握每個實(shí)施環(huán)節(jié)和分解指標(biāo)并求得落實(shí)，確保決策總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一旦在實(shí)施過程中，發(fā)覺決策有問題，可以及時調(diào)整部分指標(biāo)或指標(biāo)體系，減少決策失誤。這其中較值得關(guān)注的是成本控制和營銷指標(biāo)控制以及融資成本的控制，進(jìn)而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是個系統(tǒng)工程，它的戰(zhàn)略定位還有許多，但上述四點(diǎn)若能做到，便可以解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的“決策的可行性、價格的合理性、消費(fèi)群體的適應(yīng)性、以及投入產(chǎn)出的預(yù)測性”等問題，從而避免決策的失誤和市場定位失準(zhǔn)給我們帶來的損失。

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