隨著社會的不斷進步，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的矛盾越發(fā)突出，產品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經(jīng)成為當今住宅業(yè)發(fā)展的趨勢。主要體現(xiàn)在建筑的規(guī)劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態(tài)環(huán)境，減少污染，以實現(xiàn)社會總體效益的化。推行綠色物業(yè)管理也就成為當前住宅業(yè)發(fā)展的一種必然結果。倡導綠色物業(yè)管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環(huán)境的要求，同時物業(yè)管理也逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟環(huán)境等綜合管理效益型轉變，物業(yè)管理模式也正朝著綠色物業(yè)管理發(fā)展。
　 一、住宅建筑與環(huán)境
　　隨著城市化水平的提高以及房地產業(yè)的興起，大量物業(yè)的竣工對資源消耗和生態(tài)環(huán)境產生負面影響。建筑占據(jù)大量土地資源和自然空間，傳統(tǒng)建筑產業(yè)粗放、污染的生產工藝影響了自然水文狀態(tài)和空氣質量，并產生大量的廢棄物，目前我國建材生產、建筑活動造成的污染約占全部污染的３４％，對環(huán)境產生重大的負面影響。
　 當前，全社會的環(huán)保意識不斷增強，營造綠色物業(yè)、健康住宅，為子孫后代承擔義務，正成為越來越多的開發(fā)商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質量，也關注物業(yè)小區(qū)的環(huán)境；不但注重結構安全，也關注室內空氣質量；不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關注材料消耗對環(huán)境和能源的影響。目前的房地產市場上，“綠色”概念已成為新賣點。環(huán)保型、生態(tài)型的綠色住宅或綠色住宅區(qū)的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開發(fā)商和消費者對綠色物業(yè)的關注與追求，折射出新的物業(yè)消費需求趨勢，體現(xiàn)了進入21世紀房地產市場發(fā)展對物業(yè)消費的“優(yōu)化”要求。2001年南京白下區(qū)在全區(qū)率先推行“綠色物業(yè)管理”。該區(qū)把全區(qū)70多個物管小區(qū)劃分為五個片區(qū)，從環(huán)境、服務、文化三個方面提出了管理目標，并經(jīng)常組織現(xiàn)場觀摩學習。
二、綠色物業(yè)內涵的界定
與傳統(tǒng)物業(yè)相比,在房地產開發(fā)中的綠色物業(yè)一般應該具有如下內涵：
“綠色”頭先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業(yè)消費由追求數(shù)量到關注質量的消費水平的階段性提升,體現(xiàn)的是一種文化品位和道德素養(yǎng),是一種健康的物業(yè)消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現(xiàn)出人對自然的尊重。在“以人為本”的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次,“綠色”的內涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態(tài),房地產的開發(fā)和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業(yè)的全部含義。綠色物業(yè)是應用現(xiàn)代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環(huán)境,綠色的表現(xiàn)形式可以多種多樣,其核心體現(xiàn)的是人與自然的關系,也不能用物業(yè)價格的高低來簡單衡量。
較后,綠色物業(yè)是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設必然伴隨著現(xiàn)代科技的應用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經(jīng)濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
三、綠色物業(yè)的衡量標準和基本要求
(一)綠色物業(yè)的衡量標準綠色物業(yè)在建筑設計時,要吸收建筑學、生態(tài)學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質因素和精神因素設計而成,使物質資源在物業(yè)使用過程中能夠有序的循環(huán)轉換,并與自然和生態(tài)相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是：1 在生理生態(tài)方面有廣泛的開敞性；2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環(huán)保型建筑材料;3 按生態(tài)經(jīng)濟開放式閉、合循環(huán)的原理作無廢無污的生態(tài)工程沒計；4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩(wěn)定周邊地域的生態(tài)；5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養(yǎng)水平；6 富有生態(tài)文化及藝術內涵。
(二)綠色物業(yè)除須具備傳統(tǒng)物業(yè)遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協(xié)調環(huán)境、保護生態(tài)的特殊功能。因此,綠色物業(yè)的建造應遵循生態(tài)學原理,體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則,在規(guī)劃設計、營建方式、選材用料方面按區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的特定要求進行。根據(jù)建設部住宅產業(yè)化促進正在研究制定的有關綠色生態(tài)住宅小區(qū)的技術導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1)

四、綠色物業(yè)管理
體現(xiàn)人本思想，推行人性化管理“綠色物業(yè)管理”的特征之一是：尊重人，因此要大力推行“人性化管理”。我們在長期的物業(yè)管理實踐中，一貫強調“以人為本”和“業(yè)主至上”的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態(tài)住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。因此，我們頭先要關心業(yè)主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業(yè)興旺之本，關心他們的工作、生活、學習和進步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區(qū)環(huán)境的維護和建設中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章。再次，把業(yè)主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把“家庭式的關懷”到家家。第四，塑造具有現(xiàn)代文明特征的社區(qū)精神，在人與人之間，在管理與服務之間，在小區(qū)的每一個角落，營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢，鄰里和睦相處，社區(qū)生活活潑的氛圍，確保小區(qū)長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。
提供尊重人的“零干擾服務”，其具體內容體現(xiàn)在：尊重業(yè)主的隱私權和程度上方便業(yè)主，實施“零干擾服務”。頭先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統(tǒng)的調查，提供即時服務，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24公里快速維修隊，保證業(yè)主隨叫隨到，及時為業(yè)主提供服務和幫助。而當業(yè)主沒有服務要求時，我們就要實行“隱性管理”，盡量不干擾業(yè)主的生活自由。這二者的結合則為“零干擾”服務。例如物業(yè)管理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)巡視。再如，不在業(yè)主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流時進行。提供全方位的特色服務，滿足不同層次的需求物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要，應盡量提供多樣化的特約服務，如家政服務的“貼心管家”、照顧兒童的“四點半學校”等。我們將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質、職業(yè)特征、發(fā)展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點，細分用戶、細分愛好、細分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務，在滿足群體需求、一般需求的同時，盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。
較后,綠色物業(yè)是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區(qū)別。綠色物業(yè)的開發(fā)建設必然伴隨著現(xiàn)代科技的應用,包括節(jié)約用地、合理規(guī)劃平面和空間、節(jié)水、節(jié)能和使用可再生能源、注重生態(tài)環(huán)境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經(jīng)濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續(xù)發(fā)展的要求。
五、綠色物業(yè)管理的實施
綠色物業(yè)管理理念的宣傳階段
頭先，在物業(yè)銷售階段積極宣傳綠色物業(yè)管理理念，樹立企業(yè)的“綠色品牌”。如1999年上海樓盤錦秋加州花園的錦秋物業(yè)管理（上海）有限公司，就接受了國際權威認證機構SGS的現(xiàn)場審核，并順利通過了ISO9002和ISOl4001認證，成為全國頭家綠色物業(yè)管理公司。
具體做法為：早期介入的物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂環(huán)境保護承諾書，承諾書中不僅對物業(yè)管理公司自身的環(huán)保義務提出要求，同時也要求業(yè)主入住后遵守小區(qū)的環(huán)境保護準則。通過多種形式對購房者進行“綠色家園”、“綠色住宅”、“綠色消費”等方面的宣傳，培養(yǎng)居民良好的綠色意識。
其次，在規(guī)劃、施工階段向開發(fā)商及業(yè)主推行綠色管理。要求開發(fā)商把保護環(huán)境、節(jié)約能源放在重要位置上，以達到高舒適度低能耗為設計目標。物業(yè)管理公司可以向房地產開發(fā)商推薦或建議使用綠色建材，裝修材料，或按照國家有關標準向業(yè)主提出創(chuàng)建“綠色住宅”的要求，或就規(guī)劃、設計等方面提出相應的措施和標準等。
再次，在物業(yè)管理實施階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業(yè)管理理念。包括：建立“創(chuàng)綠”管理機構；制定“創(chuàng)綠”制度；制定綠色社區(qū)環(huán)保準則；定期舉辦綠色消費、環(huán)境教育及宣傳活動。
綠色物業(yè)管理模式的應用階段
１．分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類，一是生活垃圾，二是“工業(yè)”垃圾（主要是固體廢物，包括室內二次裝修施工的垃圾等）。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，并做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。
２．控制空氣質量，提高大氣潔凈度。現(xiàn)代物業(yè)應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無鉛汽油。同時，在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選擇種植對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。
３．雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業(yè)區(qū)域內的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣，既可減少污染又可節(jié)約水資源。
４、噪聲控制。與物業(yè)管理有關的噪聲源主要有：車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲，要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度，同時禁止車輛在小區(qū)鳴笛。對于建筑施工噪聲，要禁止在夜間從事施工作業(yè)，要有限控制裝修施工時間。
５．建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化物業(yè)環(huán)境。根據(jù)不同物業(yè)的地理、建筑以及所處的氣候特征，設置相宜綠地的綠化帶，建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，真正使人與自然達到和諧的統(tǒng)一。綠地和綠化帶不僅能美化環(huán)境

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