在商品房銷售中，由于購房者對相關房屋面積的知識了解太少，開發(fā)商經(jīng)常以混淆使用面積、建筑面積、套內建筑面積等概念來蒙蔽購房者。經(jīng)常有氣憤難耐的購房者打來電話投訴，其中不少人因為購房時的疏忽大意，吃了啞巴虧。較近，在天河上班的潘先生來電咨詢：他發(fā)現(xiàn)新購購的房屋在收樓時嚴重縮水，希望我們可以幫助他找回縮小的房屋面積，讓他解除因為開發(fā)商玩弄概念給他帶來的困惑。
　　
　　開發(fā)商允諾：實用率不低于８３％
　　
　　由于舊城改造，原來居住在老城區(qū)的潘先生拿到了一筆拆遷費，他決定在距離工作地點較近的天河區(qū)重新購置一套房產(chǎn)。經(jīng)過很長一段時間的選擇和比較，他選中了某房地產(chǎn)公司正在興建中的一處樓盤。盡管當時沒有現(xiàn)樓可以看，但由于對該樓盤所處的地段比較中意，以及出于對開發(fā)商的信任，潘先生還是決定購購。在選好戶型、面積后，２００２年１２月，潘先生與該房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，雙方在合同約定：潘先生購購某房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的某花園一套建筑面積為７８平方米的商品房，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。合同中還約定：結算房價款時，房地產(chǎn)發(fā)展商保證使用面積與建筑面積的比率不低于８３％。想著馬上就可以在天河新城安家，以后上班將不再需要長時間奔波，等待收樓的過程讓潘生充滿喜悅。但是，這時候發(fā)展商還是和潘生玩了和小伎倆：并沒有具體指出建筑面積和套內面積的區(qū)別。
　　
　　面積縮水沖淡收樓喜悅
　　
　　終于等來了收樓的日子，２００３年４月份，潘生高高興興領到了新房的鑰匙。這時候潘生留多了一個心眼，想要確定自己房屋的實際可使用面積，但是，讓他吃驚的是在房管局出具的該房屋測繪明細表，潘生發(fā)現(xiàn)，該房屋的實際建筑面積為８０．７３平方米，其中套內建筑面積為７２平方米，分攤共用建筑面積為８．７３平方米，自己的實際使用面積才６０．７６平方米！根本達不到建筑面積的８３％。感覺受到欺騙的潘生于是找到該樓盤的發(fā)展商，提出了自己的疑問，并要求退回多收的房款。但是，發(fā)展商卻告訴潘生，建筑面積就是套內建筑面積，并沒有違約，拒絕退款。較后，氣憤的潘先生只好到法院起訴該房地產(chǎn)發(fā)展商，請求解除房屋購賣合同、要求開發(fā)商返還已付購房款及其利息。
　　
　　建筑面積≠套內建筑面積
　　
　　針對潘生在購房中遇到的房屋縮水問題，我們咨詢了岳城律師事務所袁雪律師得知，建設部《商品房銷售管理辦法》第１８條規(guī)定：“商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，購受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利、承擔義務。”按照該辦法，建筑面積應該包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，而不是像開發(fā)商所說的：建筑面積就是套內建筑面積。
　　那么在潘生遇到的情況當中，使用面積為６０．７６平方米，建筑面積為８０．７３平方米，使用面積與建筑面積之比為７５．３％，遠遠低于８３％的合同約定。這里發(fā)展商將套內建筑面積當作建筑面積來蒙蔽購房者，自然計算出來的比率符合合同的約定。在明知建筑面積應包括套內建筑面積和共有部分建筑面積的情況下欺騙購房者，發(fā)展商顯然已構成欺詐，應該按照合同約定退還多收的房款。
　　
　　解除合同返還房款

　　潘生有法可依
　　
　　根據(jù)２００３年６月１日起施行的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第１４條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超過３％，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人?！?BR>　　潘先生與發(fā)展商合同中約定的建筑面積為７８平方米，但實際建筑面積為８０．７３平方米，面積誤差比完全值已達３．５％，因此，潘先生可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，維護自己的合法權益。
　　
　　概念混淆導致短斤缺兩
　　
　　袁雪律師指出：現(xiàn)實生活中，不少開發(fā)商采用混淆使用面積、建筑面積與套內建筑面積等概念的手法蒙蔽購房者、誤導消費者，借機在面積上短斤缺兩，類似潘生這樣的情況在房產(chǎn)糾紛中并不少見。解決問題的關鍵在于購房者在購房的時候要提高警惕，注意了解合同里面相關條款的含義，在按面積購購商品房時，一定要了解開發(fā)商究竟是以哪一個建筑面積來計價的，并要求在合同中寫清楚，以免上當。在簽訂合同時，還應當在其中載明面積發(fā)生誤差時的處理方式，以免發(fā)生糾紛時解決起來又遇到麻煩。這樣才能避免發(fā)展商企圖采用概念混淆的手段來侵犯購房者的合法權益。

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