昨天下午，物業(yè)專家，北京惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師做客本報熱線，就物業(yè)管理糾紛、業(yè)委會成立注意事項等問題，為市民提供法律和相關(guān)政策的解答。在一個公里的專家熱線時間內(nèi)，數(shù)十位市民撥打熱線，問題主要集中在物業(yè)收費、服務(wù)不滿意等問題。此前，據(jù)市建委物業(yè)管理處處長劉剛表示，目前的物業(yè)糾紛多數(shù)屬于開發(fā)商問題，而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、收費標準不明和服務(wù)標準不能及時公布等，是侵害業(yè)主合法權(quán)益的大問題。

問題1 物業(yè)代交鑰匙不簽訂合同不給

嘉銘桐城業(yè)主司女士：我們明年就要收房了，業(yè)主本身購的是開發(fā)商的房?？山环繒r，交鑰匙卻由開發(fā)商請的物業(yè)公司負責，業(yè)主不簽合同不交物業(yè)費就不能拿鑰匙。這合法嗎？我們該怎么辦？

袁前嶺：在購房階段，業(yè)主和開發(fā)商之間存在信息不對稱，在此時簽訂的合同很多條款對業(yè)主不利。物業(yè)費的金額和交納方式，很多情況在購房合同中已有約定，業(yè)主如果簽訂了購房合同，就視為認可了該合同內(nèi)容。所以，在簽合同時，業(yè)主就要仔細研讀。有必要的話，組織購房者進行團簽，與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

業(yè)主在收房時，要簽訂物業(yè)管理合同，有權(quán)對物業(yè)費提出異議。業(yè)主所提出的問題無法在15日內(nèi)解決的，一定要就解決方案及期限，與開發(fā)商達成書面協(xié)議，以防止開發(fā)商事后不承認。按照規(guī)定，開發(fā)商可以委托前期物業(yè)向業(yè)主交付房屋鑰匙，但物業(yè)公司無權(quán)以不交納物業(yè)費作為不給鑰匙的理由。另外，契稅、公共維修基金、物業(yè)費的支付方式應由業(yè)主選擇，開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)強行要求。

問題2 會所變賓館物業(yè)費是否該減免

嘉銘桐城小區(qū)吳先生：我所在的小區(qū)分了A、B、C、D好幾個區(qū)，每個區(qū)的物業(yè)收費情況都不一樣?，F(xiàn)在我們要成立業(yè)委會，小區(qū)辦建議我們先分區(qū)成立業(yè)主委員會，較后成立整個小區(qū)的業(yè)委會。那么我們的業(yè)委會會同時存在嗎？另外一個問題是，我們小區(qū)的會所變成了賓館，業(yè)主是否可相應減免物業(yè)費？

袁前嶺：根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)委會，物業(yè)管理區(qū)域的劃分由政府部門劃定。分區(qū)成立是可以的，先成立小的業(yè)委會解決本區(qū)的事情，比如組織業(yè)主投票選舉等，具體辦法要經(jīng)過小區(qū)辦的批準，較后整個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)委會成立后，小業(yè)委會就要取消了，二者不能同時存在。個問題，物業(yè)費和社區(qū)基礎(chǔ)配套是兩回事。會所、幼兒園等基礎(chǔ)設(shè)施不符合規(guī)劃，是開發(fā)商的責任，業(yè)主可找開發(fā)商，并要求物業(yè)公示物業(yè)費構(gòu)成和明細清單，但不能以此為由不交物業(yè)費。

問題3 自行車丟失物業(yè)是否該擔責

豐臺區(qū)新發(fā)地天倫錦城于先生：我的自行車前段時間在小區(qū)內(nèi)丟了，物業(yè)不管。物業(yè)該不該負責任？

袁前嶺：業(yè)主認為繳納了物業(yè)費，物業(yè)就應該負責保管；物業(yè)則認為自己簽訂的只是租賃合同，沒有保管財物的義務(wù)。法院在審判過程中，對這兩種情況各有支持。但物業(yè)對于業(yè)主車輛的管理是基于租賃合同還是保管合同，目前物業(yè)管理條例對此無明確規(guī)定，為了保護業(yè)主的利益，應在成立業(yè)主大會后和物業(yè)簽訂物業(yè)管理合同對此進行約定，明確物業(yè)的保管責任。

問題4 業(yè)主惡意拒交物業(yè)怎么辦

物業(yè)公司員工于先生：在我們小區(qū)籃球場旁邊有一業(yè)主，因為嫌周末其他業(yè)主打籃球打擾了他，兩年沒有交物業(yè)費。為此，物業(yè)對打籃球的時間作了規(guī)定，太早和太晚都不讓打，可該住戶還是不滿意，仍拒交物業(yè)費。還有，小區(qū)有的居民說自己家東西被盜了，說物業(yè)有責任，也不交物業(yè)費。針對這些情況，物業(yè)公司該怎么辦？

袁前嶺：這里涉及3個問題。頭先，確實存在惡意欠費的業(yè)主，但這只是極少數(shù)的情況。對這樣的業(yè)主，物業(yè)公司可以進行起訴。其次，是業(yè)主的自律問題，這是業(yè)主和業(yè)主之間的關(guān)系，需要成立業(yè)主委員會后，簽訂業(yè)主公約，約定業(yè)主在社區(qū)生活中應該遵守的細則，在享受自己的權(quán)利時，保證不打擾、侵犯別人。這個問題物業(yè)公司是無權(quán)進行管理的。第三，物業(yè)公司的管理范圍不包括私人住宅內(nèi)部，但是物業(yè)要在小區(qū)公共管理中盡到自己的安全保護職責，如定崗保安、定點巡邏、門禁系統(tǒng)等，丟了東西物業(yè)應主動配合業(yè)主、公安機關(guān)進行調(diào)查。

問題5 入住率太低如何成立業(yè)委會

遠洋德邑小區(qū)趙先生：我用孩子的名義購了一套房子，孩子今年才15歲，我是他的監(jiān)護人。在成立業(yè)委會籌備組的過程中，小區(qū)辦、街道辦認為我不具備業(yè)主資格。類似這樣的問題一直阻撓著我們業(yè)委會的成立。

時代國際崔女士：我們小區(qū)入住率不到50%，是否影響業(yè)主大會成立？

袁前嶺：業(yè)委會的成立都是有法可依的，物業(yè)管理條例有明確的規(guī)定，業(yè)主公約、業(yè)主議事規(guī)則等的格式、擬訂網(wǎng)上都有版本可借鑒。政府部門如小區(qū)辦、街道辦在這個過程中不作為，業(yè)主可以對其提起行政訴訟；法律問題業(yè)主可以聘請律師做顧問，或者業(yè)主中有律師的都可以自己做。一般情況下入住后就可著手準備成立業(yè)委會的相關(guān)事宜，入住滿一年后即可成立業(yè)主大會。入住不滿50%的小區(qū)兩年后也可成立業(yè)主大會，在業(yè)主大會中，開發(fā)商所占的表決權(quán)不超過20%。

問題6 小區(qū)清潔不到位可否拒交物業(yè)費

通州京通園郭先生：我剛住進京通園，這里的清潔衛(wèi)生做得不太好，我們可以拒交物業(yè)費嗎？

袁前嶺：按照規(guī)定，物業(yè)公司應每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥等。業(yè)主可對照此規(guī)范要求物業(yè)提供服務(wù)，如達不到要求可相應減免物業(yè)費。

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