沒(méi)有金融資本的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾乎不可能。而房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一個(gè)金融資本的巨大潛在市場(chǎng)。因此，如何認(rèn)識(shí)和控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的金融風(fēng)險(xiǎn)，就成為金融資本較關(guān)心的問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)和靜止的控制風(fēng)險(xiǎn)手段將是中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的障礙。在國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)完全開(kāi)放后，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)將會(huì)失去大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。建立專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)管理行業(yè)，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行金融資本的、專業(yè)的、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)管理，可能是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)較好的解決方案。

如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的金融風(fēng)險(xiǎn)？頭先應(yīng)該認(rèn)清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的階段性資金需求和風(fēng)險(xiǎn)，其中包括：資金需求的時(shí)間函數(shù)、資金來(lái)源、可能形成的資金風(fēng)險(xiǎn)等等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度對(duì)時(shí)間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)是控制整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的基本思路。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程具體劃分為四個(gè)主要階段：項(xiàng)目啟動(dòng)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目竣工階段、項(xiàng)目移交階段。

開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)階段性控制

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)的不斷完善，開(kāi)發(fā)商能否獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)是項(xiàng)目啟動(dòng)階段的關(guān)鍵，而取得開(kāi)發(fā)權(quán)需要大量的資金支持。在中國(guó)金融體系，特別是參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融體系還不完善的情況下，開(kāi)發(fā)商采用非規(guī)范方式，甚至是非法手段解決房地產(chǎn)啟動(dòng)資金問(wèn)題不足為怪?？陀^上說(shuō)，就是這些方式推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成長(zhǎng)。在這個(gè)階段，除非得到具有豐富經(jīng)驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)理的協(xié)助，否則金融資本根本無(wú)法控制風(fēng)險(xiǎn)，只能祈禱開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作能力。依靠具有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資顧問(wèn)和管理公司的協(xié)助，可以有效控制這個(gè)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)。

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)入建設(shè)期后（取得五證），開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身已經(jīng)在逐步形成可度量的資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商建設(shè)期融資的主要保障。對(duì)金融資本來(lái)說(shuō)，這種未竣工項(xiàng)目的資產(chǎn)保障具有巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)缺乏將這些資產(chǎn)變現(xiàn)的能力。控制建設(shè)階段的金融風(fēng)險(xiǎn)，依賴于對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力和建設(shè)管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請(qǐng)專業(yè)投資管理顧問(wèn)公司，提供第三方的風(fēng)險(xiǎn)管理。

如何判斷特定區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值取向？開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否被市場(chǎng)吸收？只有在項(xiàng)目竣工和銷售階段才能體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值取向是整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的晴雨表。而房地產(chǎn)從開(kāi)始投資到交付使用需要一兩年時(shí)間，市場(chǎng)如何變化只有上帝才知道。這個(gè)階段的主要金融風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不可知、不可預(yù)測(cè)的自然不規(guī)律。盡管中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然處在求大于供的狀態(tài)。但是，在特定的地區(qū)和特定的價(jià)格區(qū)位，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況。特別是那些缺乏經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)出的城市建筑垃圾，會(huì)給金融資本帶來(lái)巨大的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

另外，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的起步主要借鑒的是香港開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和模式。而香港無(wú)論在法律法規(guī)方面，還是開(kāi)發(fā)模式上至少落后美國(guó)二十年。并且，具有特殊的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)特點(diǎn)。中國(guó)地大物稀，土地資源的利用和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征更接近于美國(guó)二戰(zhàn)以后的情況。我認(rèn)為無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)，甚至是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該認(rèn)真研究房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)和微觀市場(chǎng)的關(guān)系，包括：就業(yè)人口對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響、個(gè)人收入與居住需求的關(guān)系、特定群體居住需求的發(fā)展路線圖等等的市場(chǎng)問(wèn)題。盡管沒(méi)有人能夠預(yù)測(cè)市場(chǎng)突如其來(lái)的變化。但是，研究市場(chǎng)，比不研究好一點(diǎn)?？刂剖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)只有采取積極的態(tài)度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說(shuō)的房地產(chǎn)是一種“賭弈”。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)品（建筑物）移交給使用者時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才算真正的完成。實(shí)際上金融資本并沒(méi)有逃脫與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的金融資本將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)交給了參與持有房地產(chǎn)物業(yè)的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)不屬于本文討論的范疇。但是，開(kāi)發(fā)商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個(gè)陷阱。

在房地產(chǎn)移交階段（香港稱：入伙或入?。┙鹑谫Y本依然存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前的市場(chǎng)只是沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)。其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源是期房銷售造成的產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計(jì)風(fēng)格和建筑格局與“想象”的差距。在日后激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在移交階段的退房現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多。如果，開(kāi)發(fā)商不允許退房顯然是一種商業(yè)欺詐（除非是為購(gòu)房者訂制）。否則越來(lái)越成熟的消費(fèi)者在入住階段改變注意的可能性越來(lái)越大。退房可能造成開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還開(kāi)發(fā)貸款。在美國(guó)通常有一個(gè)“過(guò)橋貸款”來(lái)防止開(kāi)發(fā)貸款的過(guò)期。

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