一、廣告欺詐眼花繚亂

　　【表現(xiàn)】虛假廣告常見情形：一是模糊時間。即廣告中不標明銷售價格的有效期限。二是模糊數(shù)字。當具體涉及面積的時候，往往不標明是建筑面積還是使用面積。三是模糊圖片。在許多廣告中都會配發(fā)一些圖片以增加直接的視覺效果。四是模糊出處。即廣告中沒有刊登預售銷售許可證號，甚至都沒有開發(fā)企業(yè)的名稱。六是模糊規(guī)定。廣告中不可以使用“”、“頭個”、“較”等等這樣的極端形容詞語，也不可以主觀預測，但許多地產廣告卻出現(xiàn)一些明示或者隱含房屋升值、保值的內容，而且出現(xiàn)極端形容詞。七是模糊規(guī)劃。把政府規(guī)劃中不可能或還沒有實現(xiàn)的文化、教育、科研、綠化、交通、環(huán)保等項目，當做與自身房地產相聯(lián)系的組成部分進行宣傳。

　　類似花招宣傳還包括：美輪美奐樣板間花言巧語假承諾巧舌如簧賣次品愛不釋手精美售樓書...

　　【應對】要想避免虛假廣告的陷阱，購房者應注意下列幾點：

　　1.不要被宣傳的華麗外表迷惑，自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實其內容。2.仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，與廣告的內容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設計圖上找，若有，才可能是真實的。3.認真研究《商品房預售合同》的內容。在簽訂《房地產認購書》和支付定金前，可以要求提供空白預售合同書，以核實廣告內容是否包含在內。4.不要忙于作決定，給自己足夠的冷靜時間。

　　1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應載明預售或銷售許可證書號，應當清楚表示實際的銷售價及其有效期，應以該房地產項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有升值或的承諾，不得含有裝飾內容。 二、內部認購空手套白狼 　 【表現(xiàn)】內部認購是指房地產開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多購房人士。然而，內部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障。

　　【應對】既然購房者明白了內部認購是不合法的變相銷售，那么較好不要購購這類商品房。至于想購低價房的人士或投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、品牌大型樓盤，相對安全一些。 三、配套設備設施--屋里門外風光不見了

　　【表現(xiàn)】發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設施如何完善，但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時候，根本不是那么回事。

　　有些號稱“精裝修”的房子住進去卻滿不是那么回事兒，沒住幾天不是地板翹了，墻面裂了，就是設備壞了，找到這些“品牌”廠家一檢查，全是假冒偽劣，找開發(fā)商理論費神費力難有結果。

　　【應對】購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設施不配套，麻煩就多了。在落訂之前先到規(guī)劃部門去查詢一下，那才真是眼見為實。

　　業(yè)主如果確定購購精 ，可以按下述過程作一個簡單的驗收：

　　看地板有無明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板接合部是否密合；涂料(墻面)應表面平整，陰陽角平直，黏結牢固，不可有裂紋、刷紋。用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部嚴密，表面光潔。用一個金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間，不應有空洞的聲音。在水槽放滿水并一次放空，檢查各接合部，不應有滲漏現(xiàn)象。下水管道不可使用塑料軟管。衛(wèi)浴進出水流暢，坐便器放水應有“咕咚”聲音，坐便器與地面應有膨脹螺栓固定并用硅酮膠密封(不得用水泥密封)。

　　驗房時如果發(fā)現(xiàn)了“假冒”證據，一定保存好，向開發(fā)商討說法。 四、合同玩文字游戲補充協(xié)議暗藏玄機

　　【表現(xiàn)】有些房產商，在自制協(xié)議文本或在合同文本上做文字游戲，規(guī)避法律，誘使消費者吃虧。如：有的隨意使用“定金”、“訂金”、“臨時預定金”、“預訂金”和“意向金”混淆概念；有的隨意解釋“不可抗力”的概念；有的約定的權利義務不平等。

　　不少開發(fā)商在合同后面再附一份《補充協(xié)議》，如有的《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

　　【應對】遇到這種沒有商量余地的條款較好就不要簽了。在某種程度上，補充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據房產具體情況來約定的，所以簽補充條款時應提高警惕。

　　另外，購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內容。

　　俗話說“購的沒有賣的精”，為了避免掉入陷阱，購房者較小心的就是合同，但較容易出問題的也是合同，為了盡可能地避免損失，建議購房者購房時，花一筆錢，請一位房地產專業(yè)律師，為你把關。 五、還款方式單一化

　　【表現(xiàn)】等額本息還款法是被銀行“一視同仁”采用的還款方式，而等額本金還款法鮮有人知，好不容易和售樓小姐打完交道，誰想到還被銀行還侵犯了知情權。

　　【應對】其實兩種還款方式各有利弊，購房者要根據自身條件慎重選擇，以下是兩種還貸方式比較：

　　1.計算方法不同。等額本息還款法是借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法則是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

　　2.兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

　　3.還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借算，所以二者的比例較高時也就各占50%左右。

　　4.還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。 六、規(guī)劃變更悄無聲息

　　【表現(xiàn)】為了吸引消費者，商家在宣傳上動足了“心思”，這也就使得房屋規(guī)劃問題成了消費者群體投訴的熱點。什么綠化變成停車場、房屋底下有大水泵、道路辟通無期等，這些房產商在進行營銷宣傳時將房屋規(guī)劃告知消費者，并且雙方在合同中約定。但是當規(guī)劃一旦發(fā)生變化，房產商往往不履行告知義務，消費者直到交房時，才知道實際情況和房產商承諾的或者合同約定的不符，而此時，房產商卻以規(guī)劃已經通過規(guī)劃部門驗收為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。

　　【應對】開發(fā)商變更了規(guī)劃，卻沒有通知業(yè)主，這種情形在近年來的房地產投訴中，愈演愈烈。這里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期業(yè)主熱烈期盼該小區(qū)的湖早日完成之時，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)劃已經改變，原定的湖被兩棟樓所代替。每戶業(yè)主拿出早期大西洋新城的宣傳冊都可以證明湖的存在。小區(qū)業(yè)主聯(lián)名將規(guī)劃委員會告上法庭，較后，開發(fā)商不得不將規(guī)劃改回1999年以前的規(guī)劃。同時，北京市有關部門發(fā)布并于2002年1月1日起實施的新規(guī)定中，已經列入了修改小區(qū)規(guī)劃必須征得業(yè)主同意的條款。 七、不良房屋中介騙你沒商量

　　【表現(xiàn)】用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費，是指不法的房屋中介機構在收取介紹費后，故意提供虛假或無效的房源信息，不提供真實的中介服務。

　　【應對】購房者怎樣防止這類陷阱呢？1.找有信譽的房屋中介機構?？赏ㄟ^朋友介紹，或通過政府部門、新聞媒體報道，加以了解。較為可行的是，向成功通過中介機構購房、租房的朋友了解其服務機構的服務質量。2.慎訂書面合同。一要訂立書面合同，否則口說無憑；二要詳細寫明顧客的要求，越具體明確越好。因為它是“訂貨樣板”，或服務成果標準，沒有它，就無法確認房屋中介機構違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機構的違約責任。 　 八、強購強賣物業(yè)管理

　　【表現(xiàn)】房地產開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務是損害業(yè)主權益的行為。

　　而物業(yè)管理中較集中的問題就是亂收費現(xiàn)象，物業(yè)管理公司不依物價局核準的文件及物業(yè)管理合同，自定標準額外收取業(yè)主費用。物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1.超出核準的價格收取管理費。2.擅自提高收費標準，賺取收費差價。3.擅自增加項目建設，而將費用分攤給業(yè)主。

　　【應對】怎樣防止房地產開發(fā)商搭售物業(yè)管理服務呢？一是購房者在簽訂房屋購賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的，應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋購賣合同已簽時，可以該條款違反《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由，請求法院判決其無效。

　　應對物管公司的不合理做法則需：1.業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務的業(yè)主委員會。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會有權選聘物業(yè)管理公司。2.訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權利與義務的合同。該合同應當規(guī)定收費事項、新建項目的批準權、財務收支公開、合同解除條件等重大事項，以合同限制物業(yè)管理公司的權力。3.要求物業(yè)管理公司出示有關收費文件。 　 九、明明

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