一、物業(yè)

（一）物業(yè)的含義

“物業(yè)”是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現(xiàn)在被普遍接受應(yīng)用的一個專有名詞，指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物），確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。近年，隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展，公園、電視塔、碼頭、水電大壩、游輪、航空母艦改造的游樂場所等皆已成為物業(yè)管理的對象，因此，物業(yè)的概念有時被延伸至一定的空間場所。

物業(yè)有大小之別，它可以是一個完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會展、綜合大廈等。個人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。因為物業(yè)指的是單元性的房地產(chǎn)，所以一般它有明確的范圍、確定的權(quán)益和價值。

在日常生活中，我們經(jīng)常會遇到“不動產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“物業(yè)”幾個概念相互混用的情況。從非專業(yè)角度，一般情況下三者可以通用、互為替代。但嚴格說來，從專業(yè)角度這三個詞既有聯(lián)系，又有區(qū)別?！安粍赢a(chǎn)”（real estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)，“房地產(chǎn)”（real estate，property）則物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重，“物業(yè)” （property）側(cè)重于指權(quán)益。不過，我們現(xiàn)在經(jīng)常所稱物業(yè)管理一詞中“物業(yè)”側(cè)重于指的是物質(zhì)形態(tài)。即使單純指物質(zhì)形態(tài)，“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”二詞確切說來也有所區(qū)別：其一，房地產(chǎn)一般用于泛指一個國家、地區(qū)或城市所有的房產(chǎn)與地產(chǎn)，物業(yè)則一般用于指某宗具體的房屋建筑及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備與場地；其二，房地產(chǎn)往往是指生產(chǎn)、流通、消費整個過程的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而物業(yè)主要是指已建成投入使用進入消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（二）物業(yè)的性質(zhì)

作為一種特定的房地產(chǎn)，物業(yè)自然秉承了房地產(chǎn)的基本特性，與一般商品有著本質(zhì)的區(qū)別，其主要特性有：

1.物業(yè)的二元性
物業(yè)的二元性是指物業(yè)有土地和建筑物兩大構(gòu)成部分，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容，這是其常態(tài)表現(xiàn)。但這并不排斥單純的土地或建筑物也可稱之為物業(yè)。物業(yè)的二元性一般是其它商品不具備的。
2．位置固定性（不可移動性、地區(qū)性）
由于土地具有位置固定性，建筑物固著在土地上，所以物業(yè)具有位置固定性。物業(yè)的位置固定性主要是指其空間位置的不可移動。這一特性也派生了物業(yè)的地區(qū)性、個別性和有限性。因為空間位置不可替代，所以沒有兩宗完全相同的物業(yè)（縱使兩棟建筑物由同一建造單位，以相同的建筑設(shè)計、材料和標準建造，在同樣布局安排、大小的院落，外觀看上去一模一樣，也因為具體坐落位置不同，周圍景觀不同，兩宗物業(yè)實質(zhì)上還是不同的）。這一特性，也使得物業(yè)的使用、交易受到嚴格的限制，難以用一般等價物替代。
3．形式上的多樣性
由于物業(yè)的建造不同、位置不同、功能不同、環(huán)境條件不同等，形成了物業(yè)形式上的多樣性，即每宗物業(yè)在區(qū)位、類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、品質(zhì)及權(quán)能等方面都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方。這一點也決定了物業(yè)價值和價格確定的復雜性，導致物業(yè)估價作為一種專業(yè)知識和技能成為物業(yè)市場的必需。
4．使用上的長期性
物業(yè)使用壽命的長期性有兩層含義，其一是物業(yè)構(gòu)成要素之一的土地一般意義而言具有不可毀滅性（其標示的空間地理位置是永存的）；其二是地上建筑物的自然壽命短則十幾、幾十年，長則數(shù)百年，經(jīng)久耐用。需強調(diào)的是，物業(yè)自然壽命的長期性可能受到法律、政策的制約。如在我國大陸，城鎮(zhèn)土地一次性出讓的使用期較長不能超過70年，這就意味著對某個具體的使用者來說，物業(yè)的使用期是有限的。物業(yè)使用的長期性決定了物業(yè)交易形式的多樣性（出售、出租、信托等），出租與出售一樣，成為物業(yè)商品交易的一種主要形式。
5．價格高位性
由于土地資源稀缺，房屋建筑規(guī)模大、配套多、建造周期長，使得物業(yè)開發(fā)建設(shè)投資巨大，加之物業(yè)的用途廣泛、使用期長，決定了物業(yè)價值高昂，非一般商品能比。需要說明的是，由于使用期限、權(quán)項的限制，對一個具體的物業(yè)擁有、使用者而言，在某一時期內(nèi)物業(yè)的價值可能不高。
6．保值、增值性
物業(yè)的保值、增值性指的是投資或擁有物業(yè)能克服通貨膨脹或擁有其他物品因為時間原因所致老化貶值的影響。具體地說，就是投資擁有一宗物業(yè)一定時間后，變賣該宗物業(yè)所抽回的資金完全能購購到或多于當初投資金額可以購購到的同等實物或服務(wù)水準。
物業(yè)的保值、增值性主要源于其組成要素之一的土地是相對稀缺的天然資源，隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、人口的增加、產(chǎn)業(yè)的興旺、人們生活水平的提高，對其需求日益增加，必然引起增值。而作為其另一組成部分的房屋建筑，因為是人工產(chǎn)品，隨著時間的推移、科技的進步和人們觀念的改變反而可能是貶值的。需要指出的是，物業(yè)的保值、增值作用是有條件的（政局穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)促使需求增加）。同時，因為我國大陸實行的是土地有償有限期使用制度，對某一具體的土地使用者而言，土地會因為臨近使用截止日而逐漸減值。
另外，由于物業(yè)不可移動、價值量大、與生產(chǎn)、生活密切相關(guān)等，還使得其有易受政策限制，擁有、使用、交易與法律活動密切相關(guān)，等迥異于其它物品的一些特性。
二、物業(yè)管理

(一) 物業(yè)管理的概念

直接意義上的物業(yè)管理就是保持房屋的完好，保證其配套的設(shè)施設(shè)備能正常使用和相關(guān)土地的使用有序。延伸開來除了指對房屋建筑及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理維護，還包括對物業(yè)環(huán)境（物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全、清潔衛(wèi)生、庭園綠化、車輛停放等）進行統(tǒng)一的整治、養(yǎng)護、管理。

站在更大范圍來看，物業(yè)管理有廣義與狹義之分，廣義的物業(yè)管理既包括政府部門的行政管理和行業(yè)管理，又包括企業(yè)化專業(yè)化的管理，也包括個人的、分散的、自發(fā)性的房屋管理，并且涉及物業(yè)生產(chǎn)、交換、分配、消費的各個環(huán)節(jié)，狹義的物業(yè)管理僅指企業(yè)主要針對物業(yè)的消費環(huán)節(jié)對物業(yè)所做的維修、養(yǎng)護、管理?，F(xiàn)在國家立法規(guī)范、政府倡導、傳媒經(jīng)常報道的實際上是一種狹義上的物業(yè)管理，是借鑒香港等地經(jīng)驗，適合于市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代物業(yè)產(chǎn)權(quán)特點及新時期房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費需求的一種新型的房屋管理模式。國務(wù)院2003年9月1日頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》條對這種狹義的物業(yè)管理作了清晰的界定，該條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。簡要的說，這是一種合約式、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。其管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。

（二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政福利性的管理。實施管理的實體是政府的一個職能部門（房管所、站）和各單位的一個專設(shè)部門（總務(wù)、房管部門）。由于房屋產(chǎn)權(quán)單一，管房者歸根到底是代表國家以行政手段管理房產(chǎn)，在房屋管理中處于一種主導地位，房管部門與住、用戶之間所呈現(xiàn)的是一種管理與被管理的關(guān)系。管理內(nèi)容主要是對房屋及設(shè)備的維修和養(yǎng)護，比較單一。另外，房管部門提供的勞務(wù)近乎是無償?shù)模瑘?zhí)行的是“以租養(yǎng)房”的方針，由于實行的是低租金制度，因此要靠大量的財政補貼彌補管理經(jīng)費的不足，結(jié)果是建房管房越多，國家的財政負擔越重。

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的經(jīng)營型服務(wù)性的管理。實施管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)，所管房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，物業(yè)管理企業(yè)是通過合同或契約，受業(yè)主聘用或委托，代表業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)，運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。業(yè)主在管理中處于主導地位，物業(yè)管理公司實際上是扮演了“大管家”的角色。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其管理行為屬企業(yè)行為、經(jīng)營行為（出售服務(wù)）。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進行維修養(yǎng)護以外，還提供清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安等專項管理和盡可能周全的各種服務(wù)。另外，物業(yè)管理是“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”，經(jīng)費主要來自于業(yè)主、使用人交納的服務(wù)費，物業(yè)管理單位是獨立核算、自負盈虧的經(jīng)營企業(yè)。

由以上可以看出，物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與住房制度改革所形成的物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。原因在于：

，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服各自為政、多頭管理、互相扯皮；互相推諉的舊體制下的種種弊端，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。
，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。在這樣一種新的機制下將逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好管理和服務(wù)才能進入和占領(lǐng)這個市場，這就將從根本上促進服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。
第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)，合理收費，并通過多種經(jīng)營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府主管部門的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，又使得住用人受到了全方位、多層次、多項目的服務(wù)。
第四，物業(yè)管理是建管

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