物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑，對加快城市經(jīng)濟文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽”產(chǎn)業(yè)，在迎合城市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿Α６飿I(yè)管理作為一種勞動密集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)，當(dāng)前，在銀川市尚無一家物業(yè)管理企業(yè)盈利，同時西部地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)基本上處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。無法建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實現(xiàn)“自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現(xiàn)象更為嚴重。物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營違背了市場經(jīng)濟條件下企業(yè)運行規(guī)律，這種狀態(tài)長期持續(xù)下去將嚴重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，將物業(yè)管理作為“朝陽”產(chǎn)業(yè)來培育，必須解決企業(yè)經(jīng)營虧損問題。
一、物業(yè)管理虧損的原因
（一）物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化新體制雖然已初步確立，但發(fā)展緩慢，企業(yè)規(guī)模小、效益差、管理水平低。
在銀川市絕大部分物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建，物業(yè)管理企業(yè)仍屬于開發(fā)企業(yè)的子公司，停留在誰開發(fā)誰管理的舊有管理模式上。同時，各物業(yè)管理企業(yè)出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴大自己管理規(guī)模的意識。這樣物業(yè)管理市場就難以形成，物業(yè)管理企業(yè)形不成規(guī)模效益，人員、設(shè)備等企業(yè)資源存在浪費現(xiàn)象，企業(yè)效益較低，形成經(jīng)營性虧損。
受傳統(tǒng)觀念的影響，物業(yè)管理企業(yè)或單位所配備的人員素質(zhì)較低，缺乏掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，致使物業(yè)管理企業(yè)不能拓寬市場，發(fā)揮不出人的優(yōu)勢，企業(yè)只能停留在就物業(yè)管物業(yè)的基礎(chǔ)上，不能發(fā)揮業(yè)主這個潛在的商業(yè)市場和“客戶資源”。同時企業(yè)內(nèi)部管理上也存在問題，服務(wù)不到位，影響了服務(wù)費用的收繳，造成人力、物力資源的浪費，加大了物業(yè)管理成本。
銀川市共有物業(yè)管理單位102家，有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)75家，真正實行“獨立核算，自主經(jīng)營，自負盈虧”的物業(yè)管理企業(yè)，其余均為房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司或內(nèi)設(shè)科室。根據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)報表顯示，集中管理面積在30萬平方米左右的普通住宅物業(yè)才能持平或?qū)崿F(xiàn)微利。目前銀川市共有住宅近1400萬平方米，其中管理面積在30萬平方米以上的只有10家，也就是說有條件實現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。
（二）政府及社會各界沒有為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個良性發(fā)展空間。
物業(yè)管理收費價格機制不合理。物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)行業(yè)，受傳統(tǒng)體制的影響其服務(wù)收費標準仍實行政府定價或指導(dǎo)價，而政府價格主管部門在制訂價格時考慮物業(yè)管理基本情況、物業(yè)管理的服務(wù)水平并不多，往往出于穩(wěn)定社會秩序或其他考慮，一般對住宅小區(qū)物業(yè)管理收費標準定的很低，物業(yè)管理服務(wù)的付出與收費標準存在差異，企業(yè)利益得不到保證，各企業(yè)為了使盈虧平衡就只能降低服務(wù)標準，形成一個費用收支的惡性循環(huán)。而大部分有關(guān)物業(yè)管理的媒體報道只關(guān)心的是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何、投訴解決如何等問題，很少從服務(wù)價值和收費標準的角度去關(guān)心物業(yè)管理，這樣片面引導(dǎo)的結(jié)果就是給物業(yè)管理造成不良的社會氛圍，制約了行業(yè)的健康有序發(fā)展。從業(yè)主角度講，表面上一時期內(nèi)減少了開支負擔(dān)，實際影響了業(yè)主的長遠利益。
其他行業(yè)管理部門在對物業(yè)管理企業(yè)進行行業(yè)管理時支持太少，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任過多。在物業(yè)發(fā)展過程中，很多業(yè)主和媒體工作者及行政管理工作者認為物業(yè)管理應(yīng)該對住宅區(qū)的公共事務(wù)全權(quán)負責(zé)，不切實際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會治安、環(huán)境治理、鄰里糾紛等全部加到物業(yè)管理企業(yè)頭上。住宅區(qū)業(yè)主動輒就以拒交物業(yè)管理費或向行政管理部門投訴來施加壓力，而部分行政管理部門由于對物業(yè)管理行業(yè)不了解或為了息事寧人，將責(zé)任全部推向物業(yè)管理企業(yè)一方。行業(yè)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的制約關(guān)系也無法得到根本改變，多家、多頭、多口管理的現(xiàn)象十分普遍，這就勢必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不合理地承擔(dān)過多責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)，它不是公安、民政、街道居委會，而是一個從事物業(yè)相關(guān)服務(wù)的企業(yè)，認為物業(yè)管理企業(yè)只要收了錢，就應(yīng)對業(yè)主或使用人的一切損失（包括人身傷害和財產(chǎn)損毀，丟失）承擔(dān)責(zé)任的觀點是不正確的。但物業(yè)管理的母公司為了維護企業(yè)形象，提高銷售率便要求其委曲求全、息事寧人。這樣完全違背了企業(yè)的運作方式，致使企業(yè)形成政策性虧損。
（三）物業(yè)管理服務(wù)費收繳率低
住宅小區(qū)居民和業(yè)主的思想還停留在計劃經(jīng)濟時代，在住房消費上花錢購服務(wù)的觀念還未建立起來，有些業(yè)主不清楚物業(yè)運行的全貌、管理工作負荷和費用開支范圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺作出簡單判斷，認為物值不符。還有物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，房地產(chǎn)開發(fā)階段問題未解決等因素，再加上物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊關(guān)系，使得業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上；這些因素造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費的現(xiàn)象比較普遍，而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)章對于欠繳物業(yè)管理服務(wù)的行為沒有一定的約束力，物業(yè)管理的特殊性使物業(yè)管理企業(yè)不能采取停止服務(wù)等方式解決欠費問題，給企業(yè)經(jīng)營帶來進一步的虧損。
（四）住宅區(qū)公共設(shè)施與市政公共設(shè)施界線不清
沒有統(tǒng)一的關(guān)于市政公共設(shè)施與住宅公共設(shè)施界線區(qū)分的規(guī)定和標準，由于管理界線不清，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)著過多的市政公共設(shè)施的維護、管理和壟斷行業(yè)的部分維護責(zé)任，如樓內(nèi)供暖管道、上水管道等維護，在某種程度上物業(yè)管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色。其次物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了部分公用部門的收費任務(wù)，基于目前公用事業(yè)的壟斷性，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳電、垃圾等費用并毫無代價地承擔(dān)了收費責(zé)任，不僅如此，拒交、欠交現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)不得不為住戶付大量的費用，由于傳統(tǒng)觀念的影響和現(xiàn)實利益的驅(qū)動，長期以來，物業(yè)管理一直被視為行政管理的延伸，開發(fā)建設(shè)的輔助，錯誤的社會定位必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法實現(xiàn)以追求利益化為目標的企業(yè)化經(jīng)營。
二、物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展應(yīng)以經(jīng)濟效益為目標，結(jié)合“以人為本，服務(wù)至上”的物業(yè)服務(wù)理念，建立合理的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營機制，實現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展，解決物業(yè)管理企業(yè)虧損問題。
（一）政府要促進物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化的進程，充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置，加強政府引導(dǎo)作用，使物業(yè)管理收費在政府指導(dǎo)下，實現(xiàn)由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價，真正體現(xiàn)商品價值規(guī)律，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的收費標準，給物業(yè)管理企業(yè)留下微利的空間。完善物業(yè)管理的法規(guī)體系，推向競爭市場。把物業(yè)管理服務(wù)費用放在一個合理的水平，政府、企業(yè)、業(yè)主必須站在三者利益的結(jié)合點上共同努力。找房地產(chǎn)資料,到中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
加強物業(yè)管理知識、物業(yè)管理法規(guī)的宣傳、報道，通過各種媒介引導(dǎo)居民形成一個正確的物業(yè)管理消費觀念。物業(yè)管理是新生事物，要取得社會和業(yè)主的理解，必須加強物業(yè)管理相關(guān)知識宣傳，要使各級政府和廣大業(yè)主認識到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于穩(wěn)定社會秩序、改善居民居住生活的重要性。
為物業(yè)管理企業(yè)營造良好的社會氛圍，理順各行業(yè)管理部門、公共事業(yè)部門與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，劃分管理界線，明確管理責(zé)任。給予物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)享受的第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，減免相應(yīng)的物業(yè)管理方面的稅費，將物業(yè)管理做為一種產(chǎn)業(yè)進行培育。
（二）物業(yè)管理企業(yè)自身要強化管理，提高管理水平，建立企業(yè)成本分析制度。分析物業(yè)管理企業(yè)的支出結(jié)構(gòu)，可以看出其較重要的成本是人力的支出，許多企業(yè)管理人員常常會不自覺的忽視人力成本，物業(yè)管理企業(yè)的人力成本高達戰(zhàn)占總成本的35-50%左右。強化對物業(yè)自身的科學(xué)管理，通過人力的合理利用進一步降低管理成本，提高經(jīng)濟效益，要特別注意經(jīng)營管理和技術(shù)人才的合理配置，充分發(fā)揮管理人才和技術(shù)人才優(yōu)勢，確保管理環(huán)節(jié)的通暢；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)大力提倡開源節(jié)流、崇尚節(jié)約的思想觀念，如應(yīng)對水、電進行測算，防止公共設(shè)施設(shè)備的跑、冒、滴、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開關(guān)、改進線路等辦法節(jié)約水、電；對一線員工進行培訓(xùn)，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。
提高物業(yè)服務(wù)水平，加大物業(yè)服務(wù)費用收繳力度，倡導(dǎo)使用高科技管理手段，降低成本?，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗大量的人力、物力，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量，節(jié)約人力、物力資源。
通過物業(yè)管理的早期介入，全程控制管理成本。物業(yè)管理成本常常要受到先天因素和社會因素的制約，這是物業(yè)管理公司很難左右的，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就充分考慮物業(yè)管理的經(jīng)濟性，從物業(yè)管理用房、住宅區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用房角度考慮物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營運作，多進行設(shè)備、設(shè)施數(shù)量、型號、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、位置等因素所產(chǎn)生的不同運行成本進行比較，甚至對交通組織、出口設(shè)置等精心考慮就可對以后的物業(yè)管理費用支出的降低產(chǎn)生影響，從而有效減輕業(yè)主的負擔(dān)。
（三）以業(yè)主需求為導(dǎo)向，深挖以業(yè)主為主的客戶資源，不斷提高服務(wù)水平，向服務(wù)要效益。在IS09001：2000版標準的八項原則的條就是“以顧客為關(guān)注焦點”。在企業(yè)的服務(wù)過程中，不管以前業(yè)主滿意如何，業(yè)主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達到較高水平，就得不斷調(diào)整服務(wù)的內(nèi)容，提高服務(wù)水平，這樣才能確保業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的認可，較終使費用回收率達到較高水平。同時物業(yè)管理是一種綜合性服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)的管理服務(wù)項目外，可以開展深挖以業(yè)主為主的客戶資源，將這一資源充分利用起來，培育以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的專項、特約、中介等多種經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的利益化。物業(yè)管理企業(yè)面對的是成百上千戶的大住宅區(qū)，用一個簡單的數(shù)學(xué)方法就能測算出每個物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主資源有多大，業(yè)主所需要的服務(wù)

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