保利：北京兩保障房項目虧損 尚未找到盈利模式 　　從2006年上市至今，保利地產已經從年銷售幾十億迅速發(fā)展至年銷售600億，坐穩(wěn)了國內上市房企的把交椅。 　　年報顯示，保利地產2010年實現(xiàn)營業(yè)收入357.1億元，同比增55.35%；凈利潤49.05億元，同比增39.39%；基本每股收益1.07元，同比增32.1%。截至2010年底，保利總資產達1500億元，同比增長68.6%；去年加權平均凈資產收益率則由為17.97%，同比下降0.67%。 　　基金融資 　　3月23日，保利地產股東大會通過決議，修改2010年度非公開發(fā)行預案，把原來17.9元的增發(fā)底價大幅下調至11.6元，同時非公開發(fā)行數(shù)量由此前的7億股增加至9.1億股，以保證96億的融資規(guī)模不變。 　　上述非公開發(fā)行預案是保利地產在2010年3月19日公布，計劃向保利大股東在內的不超過10名特定對象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元，用于開發(fā)13個地產項目。 　　2010年4月18日，保利發(fā)布公告稱，公司實際控制人中國保利集團公司收到國務院國有資產監(jiān)督管理委員會批復，同意公司本次非公開發(fā)行及保利集團以現(xiàn)金認購公司非公開發(fā)行股份的方案。 　　但保利地產的增發(fā)方案遞交證監(jiān)會之后再無動靜。 　　事實上，自2009年8月起，地產公司的再融資計劃再沒能得到監(jiān)管層的批準，叫停地產公司的再融資也成為樓市調控政策的一部分。當時有報道稱，上市地產公司再融資除證券監(jiān)管部門外，還需國土部審批。 　　根據(jù)相關規(guī)定，上市公司增發(fā)獲證監(jiān)會批準后至較終實施，不得超過6個月，逾期須重新申報。因此，在市場調整的量度與長度尚無法確定的情況，短期內上市公司即使大幅下調增發(fā)價，仍無法確保能順利實現(xiàn)再融資。 　　時隔一年之后，保利再次調整增發(fā)方案，顯然并未完全放棄增發(fā)融資的希望。 　　另一方面，雖然增發(fā)一途不通，但2010年保利地產仍然通過別種融資手段獲得了大量資金。 　　保利地產董秘岳勇堅在3月23號的投資者會議上介紹了保利去年完成的信保基金具體事宜。 　　岳勇堅表示，成立信?；鹗潜＠禺a在房地產金融方面的嘗試。這種融資方式是“未來發(fā)展的一個趨勢，像國外大約有70億左右的資金來自于房地產基金，包括來自于銀行或者這種資本市場的融資”，而目前中國完成發(fā)改委備案的房地產基金只有兩支，信?；鹗瞧渲兄弧? 　　岳勇堅透露，信保基金在短期內已經完成了募集，截至2010年年底融資24億元，同時迅速的展開了投資。此外，該基金目前也在洽談一個大的客戶，預計今年信?；鸬囊?guī)模有望到60億到100億元。 　　對于信?；鹞磥淼陌l(fā)展思路，岳勇堅表示目前基金正和幾個保險巨頭在做積極的溝通和洽談，將有意結合保利的養(yǎng)老地產，開發(fā)養(yǎng)老地產的金融屬性。 　　“我們也在考慮通過基金的平臺把保利商業(yè)地產做一些資本化的運作、一些證券化的考量”。岳勇堅稱。 保障房盈利模式 　　3600萬套保障房計劃出臺之后，保障房進入市場對商品房的沖擊和房企的考驗成為了無法逃避的話題。 　　萬科總裁郁亮在此之前已經表示，萬科目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法。萬科參與保障房建設主要是盡到行業(yè)領跑者的責任，若建設保障房政府只要給萬科1塊錢利潤就夠了。而為何索取1塊錢的利潤，郁亮解釋，萬科可以告訴股東做這個項目不虧錢。 　　面對相同的問題，保利的回答是：保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經營模式應該是國家多做一些贊助。 　　保利地產董事長宋廣菊表態(tài)稱，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，但同時也要對股東負責。宋廣菊表示，在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設。 　　截至目前，保利已經擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國頭個限價房項目廣州西子灣，其余兩個項目位于北京。 　　宋廣菊坦言，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京項目卻處于虧損狀況。原因則是北京項目到了政府之前規(guī)定的銷售時間，但政府方面的銷售方案還沒有出臺，導致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與該項目的7家開發(fā)商全部虧損。 　　保利方面認為，在保障房建設方面成本控制是一個關鍵，因為這需要開發(fā)商拿出性價比非常好的產品回報給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報股東。保利稱，這一點上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探討盈利手段和模式。 　　雖然目前保障房有公租房、廉租房和經濟適用房三種模式，但宋廣菊認為，目前公租房在管理上尚有難度，因此較可能實施的還是廉租房模式，不過廉租房目前的管理模式和難度也還是很大。 商業(yè)地產的2015 　　在3月23日兩場活動上，保利商業(yè)地產的布局表現(xiàn)也成為了股東及投資者較為關心的問題之一。 　　據(jù)宋廣菊表示，在戰(zhàn)略上保利地產是在積極穩(wěn)妥的拓展自己的商業(yè)。2011年保利獲取了一些成本比較低的綜合性項目，在成本上本身就具有優(yōu)勢。同時，由于是綜合性項目，所以在銀行貸款和住宅是沒有什么兩樣的。 　　宋廣菊強調，對于商業(yè)地產的貸款，目前來看銀行是非?？春玫模圆淮嬖谫Y金上的問題。 　　目前保利地產已經成立了自己的商業(yè)團隊，在總部有商業(yè)管理，同時在佛山、寧波、天津、成都和廣州的商業(yè)項目也已經進入各種運作階段。 　　因此，在有了團隊和經驗的基礎上，保利下一步會尋求更專業(yè)的管理的結合。 　　回顧保利商業(yè)地產的發(fā)展，宋廣菊稱在十一五期間是適當?shù)脑龀?，既有主動也有被動的接受，但是保利畢竟沒有像萬科那樣完全排斥。所以保利在十一五期間實際上是適度的增持，帶有被動的接受商業(yè)地產的態(tài)勢。 　　十二五期間，保利將變成有計劃的增持，也就是說目前保利的商業(yè)地產有計劃的、主動的發(fā)展，而同時也接受被動的項目。 　　在被動接受商業(yè)地產之后，截至2010年底，保利商業(yè)地產營業(yè)收入超過5億元。而在主動發(fā)展的十二五規(guī)劃期末2015年，保利準備將持有的商業(yè)地產提升至總資產的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億到25億。 　　保利方面預期，到2015年會逐步形成相對穩(wěn)定的商業(yè)收入的品牌。 　　對于商業(yè)地產的回報問題，宋廣菊坦言，在國內用成本會計法核算的話，可能很難說。 　　以保利在佛山運作比較成功的洲際酒店為例，宋廣菊表示，以成本代替法來計算的話，4月份開業(yè)到12月底營業(yè)收入已接近9千萬，這在全國排名里面應該都算是不錯的。但是，對于開發(fā)商來講，因為有4千萬的折舊。那么，9千萬里面大概有4千萬的折舊費用，因此回報率就無法計算。觀點地產網 武瑾瑩 保利：北京兩保障房項目虧損 尚未找到盈利模式 　　從2006年上市至今，保利地產已經從年銷售幾十億迅速發(fā)展至年銷售600億，坐穩(wěn)了國內上市房企的把交椅。 　　年報顯示，保利地產2010年實現(xiàn)營業(yè)收入357.1億元，同比增55.35%；凈利潤49.05億元，同比增39.39%；基本每股收益1.07元，同比增32.1%。截至2010年底，保利總資產達1500億元，同比增長68.6%；去年加權平均凈資產收益率則由為17.97%，同比下降0.67%。 　　基金融資 　　3月23日，保利地產股東大會通過決議，修改2010年度非公開發(fā)行預案，把原來17.9元的增發(fā)底價大幅下調至11.6元，同時非公開發(fā)行數(shù)量由此前的7億股增加至9.1億股，以保證96億的融資規(guī)模不變。 　　上述非公開發(fā)行預案是保利地產在2010年3月19日公布，計劃向保利大股東在內的不超過10名特定對象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元，用于開發(fā)13個地產項目。 　　2010年4月18日，保利發(fā)布公告稱，公司實際控制人中國保利集團公司收到國務院國有資產監(jiān)督管理委員會批復，同意公司本次非公開發(fā)行及保利集團以現(xiàn)金認購公司非公開發(fā)行股份的方案。 　　但保利地產的增發(fā)方案遞交證監(jiān)會之后再無動靜。 　　事實上，自2009年8月起，地產公司的再融資計劃再沒能得到監(jiān)管層的批準，叫停地產公司的再融資也成為樓市調控政策的一部分。當時有報道稱，上市地產公司再融資除證券監(jiān)管部門外，還需國土部審批。 　　根據(jù)相關規(guī)定，上市公司增發(fā)獲證監(jiān)會批準后至較終實施，不得超過6個月，逾期須重新申報。因此，在市場調整的量度與長度尚無法確定的情況，短期內上市公司即使大幅下調增發(fā)價，仍無法確保能順利實現(xiàn)再融資。 　　時隔一年之后，保利再次調整增發(fā)方案，顯然并未完全放棄增發(fā)融資的希望。 　　另一方面，雖然增發(fā)一途不通，但2010年保利地產仍然通過別種融資手段獲得了大量資金。 　　保利地產董秘岳勇堅在3月23號的投資者會議上介紹了保利去年完成的信?；鹁唧w事宜。 　　岳勇堅表示，成立信?；鹗潜＠禺a在房地產金融方面的嘗試。這種融資方式是“未來發(fā)展的一個趨勢，像國外大約有70億左右的資金來自于房地產基金，包括來自于銀行或者這種資本市場的融資”，而目前中國完成發(fā)改委備案的房地產基金只有兩支，信?；鹗瞧渲兄弧? 　　岳勇堅透露，信保基金在短期內已經完成了募集，截至2010年年底融資24億元，同時迅速的展開了投資。此外，該基金目前也在洽談一個大的客戶，預計今年信保基金的規(guī)模有望到60億到100億元。 　　對于信保基金未來的發(fā)展思路，岳勇堅表示目前基金正和幾個保險巨頭在做積極的溝通和洽談，將有意結合保利的養(yǎng)老地產，開發(fā)養(yǎng)老地產的金融屬性。 　　“我們也在考慮通過基金的平臺把保利商業(yè)地產做一些資本化的運作、一些證券化的考量”。岳勇堅稱。

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