在一系列調(diào)控政策的影響下，今年“五一”期間樓市非常冷。房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)在供求雙方形成，開發(fā)商推遲開盤，購房人選擇觀望。在北京，5月1日－2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%，二手房價(jià)格明顯松動(dòng)；在深圳，開發(fā)商在房展會(huì)上大搞促銷，消失了一年多的特價(jià)房“重出江湖”，但購房人大多冷眼旁觀；在上海，房展會(huì)同樣冷清，實(shí)際成交或創(chuàng)近年來新低。

　　北京 細(xì)則亮相成交清淡

　　“現(xiàn)在辦理網(wǎng)簽的都是以前談妥的單子，五一假期我們店的業(yè)務(wù)員沒有一個(gè)開單?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)朝陽區(qū)一門店的經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者。SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，新政將使住房需求迅速減少，房價(jià)上漲勢頭將得到有效遏制。

　　4月30日，北京市率先出臺地方版樓市調(diào)控政策：同一購房家庭只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房貸款被暫停。受此影響，北京新房、二手房成交迅速“冰凍”。

　　二手房

　　觀望氣氛濃厚 價(jià)格明顯松動(dòng)

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)較新數(shù)據(jù)顯示，5月1日、2日兩天的日均簽約量為211套，這與4月1164套的日均簽約量相比，降幅達(dá)82%。

　　“從4月中旬開始，看房的客戶就明顯減少，較后簽約成交的客戶更少?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場分析師齊凡表示，4月下半月以來，北京二手房市場觀望氣氛日益濃厚，議價(jià)空間也隨之增大?！霸瓉砦覀冾A(yù)計(jì)，5月北京二手房成交量環(huán)比將下滑50%，但從‘五一’的情況看，成交量的降幅可能將更大。”

　　與此同時(shí)，二手房房主開始“批量拋售”。截至4月30日，北京掛牌出讓的二手房存量達(dá)21295套，相比新政出臺前上漲18.9%，創(chuàng)下有記錄以來的新高。

　　中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉指出，投資客的離場將給市場帶來大量的房源。目前，北京二手房供需比已出現(xiàn)非常明顯的變化，達(dá)到了1:2.3左右，相比4月初的1:4.5而言，供需比縮小，購方市場已見端倪。

　　3月來一直領(lǐng)漲的通州樓市，房價(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，通州二手房均價(jià)從新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅達(dá)14%。供需比則從4月14日的較高點(diǎn)1：4，跌到目前的1：1.3。存量客戶中90%以上轉(zhuǎn)為觀望。

　　在望京，新政之后房源明顯增多，客戶數(shù)量減少，二手房整體報(bào)價(jià)下跌5%左右，部分急于出售的業(yè)主報(bào)價(jià)則進(jìn)一步調(diào)低，降幅接近10%左右。

　　新房

　　開發(fā)商延遲推盤 購房人大多棄購

　　“新政后，很多原先登記的客戶已表示不考慮認(rèn)購，由于客源量不足，部分樓盤將不得不推遲開盤。”新盤代理銷售公司亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，原定有10余個(gè)樓盤入市，但開盤的項(xiàng)目僅有5個(gè)，多數(shù)新盤依然處于“內(nèi)部認(rèn)籌”階段。

　　在城鐵回龍觀站附近一新開樓盤售樓處，200余套房源在“五一”期間開放認(rèn)購，但前兩天只有近百名購房者在售樓大廳內(nèi)選房?！昂芏嗳艘?yàn)樾抡叻艞壻彿?。”工作人員稱，售樓人員已電話通知此前搖號的客戶新政內(nèi)容，因此大部分炒房者退出。

　　潘石屹指出，北京樓市外地人購房的比例一直很高，很多項(xiàng)目超過50%，其中不在北京工作的外地人購房數(shù)量也十分巨大。此次北京出臺新政限制外地人購房，勢必影響新盤的銷量。

　　在一系列調(diào)控政策的影響下，今年“五一”期間樓市非常冷。房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期已經(jīng)在供求雙方形成，開發(fā)商推遲開盤，購房人選擇觀望。在北京，5月1日－2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%，二手房價(jià)格明顯松動(dòng)；在深圳，開發(fā)商在房展會(huì)上大搞促銷，消失了一年多的特價(jià)房“重出江湖”，但購房人大多冷眼旁觀；在上海，房展會(huì)同樣冷清，實(shí)際成交或創(chuàng)近年來新低。

　　深圳 特價(jià)房重現(xiàn)購房人觀望

　　“五一”期間的深圳春季房交會(huì)再現(xiàn)2008年的冷清，重出江湖的特價(jià)房未能揮散日益濃厚的觀望氣氛。

　　深圳樓市呈現(xiàn)量縮價(jià)跌的趨勢。5月1日，深圳全市新房僅成交26套；5月2日，新房成交量跌至個(gè)位數(shù)，成交7套，幾乎為歷史較低，成交均價(jià)跌破每平方米2萬元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

　　開發(fā)商大促銷

　　深圳春季房地產(chǎn)交易會(huì)5月1日開幕。與往年不同的是，本次春交會(huì)十分冷清，參展面積大為縮水，會(huì)展一號館只占用了大約二分之一，主辦方甚至取消了開幕式。在春交會(huì)現(xiàn)場，中國證券報(bào)記者看到，參展的深圳本地樓盤僅12個(gè)，參展的深圳本土房企只有寥寥幾家，萬科、金地、招商、中糧等房企龍頭集體缺席。

　　在參展的樓盤中，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)僅有3個(gè)，分別位于南山、福田和羅湖，其中南山的項(xiàng)目為寫字樓。即使是特區(qū)外的參展樓盤也不多，其中寶安區(qū)3個(gè)、龍崗區(qū)7個(gè)。而珠三角的東莞、惠州和珠海有不少樓盤來參展，僅惠州大亞灣的參展樓盤就有將近10個(gè)，這些樓盤無一例外地都推出了優(yōu)惠措施。

　　本屆春交會(huì)的參展樓盤紛紛推出購房禮品、享額外折扣等活動(dòng)，消失一年多的特價(jià)房也重出江湖。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)開發(fā)的位于深圳的三個(gè)樓盤——大觀邸、上品雅園、金翠園均在春交會(huì)上開展促銷，大觀邸和上品雅園各推出10套特價(jià)房。大觀邸原價(jià)約9000元/平方米，折后約8500元/平方米；上品雅園原價(jià)約1.5萬元/平方米，折后1.45萬元/平方米。金翠園也推出了一些價(jià)格約為2.6萬元/平方米的特價(jià)房。

　　新開盤的項(xiàng)目定價(jià)趨于謹(jǐn)慎。位于深圳關(guān)外的樓盤潛龍曼海寧的開發(fā)商表示，新政出臺之前，該樓盤擬向萬科華府看齊，價(jià)格沖擊3萬/平方米。但“五一”開盤推出的約200套房子售價(jià)2.2萬元/平方米，均價(jià)約2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　購房人冷眼旁觀

　　調(diào)控政策不斷出臺使得不少購房人選擇了觀望。中國證券報(bào)記者在春交會(huì)現(xiàn)場了解到，大部分市民只是來看看房價(jià)是否下降，而非來購房。

　　年輕白領(lǐng)李先生在春交會(huì)現(xiàn)場逛了一圈只花了十幾時(shí)辰。他說，自己是頭次置業(yè)，價(jià)格合適的樓盤幾乎沒有，今天只是來看看，真正出手還是要等房價(jià)下降到心理價(jià)位。

　　春交會(huì)現(xiàn)場還有許多中介在派發(fā)傳單，二手房放盤量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅項(xiàng)目開始增多，而價(jià)格略有下調(diào)。港興地產(chǎn)業(yè)務(wù)員表示，目前有多套水榭花都高層單位放盤，價(jià)格在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米，較較高峰有所下調(diào)，一套167平方米的房子開價(jià)970萬元，價(jià)格可以再商量。

　　世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示，市場成交會(huì)萎縮，快的話，9月會(huì)開始有起色；如果壞的話，可能要到明年二三月份。星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰認(rèn)為，深圳房價(jià)會(huì)降且必須得降，關(guān)內(nèi)房價(jià)大約會(huì)跌10%-15%，關(guān)外則在20%左右。但中聯(lián)地產(chǎn)市場研究頭席研究員楊立峰認(rèn)為，今年深圳房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)2008年的深跌。

　　銀行房貸加速緊縮

　　“五一”期間，央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率并不直接針對房地產(chǎn)，但流動(dòng)性收緊后將對銀行的房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生一定影響，加上此前一系列房地產(chǎn)信貸政策的落實(shí)，未來銀行房貸緊縮的步伐將加快。

　　房貸逐步收緊

　　業(yè)內(nèi)人士估算，央行此次上調(diào)準(zhǔn)備金率將回收近3200億元的流動(dòng)性，再加上房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸資金將更難大幅流入房地產(chǎn)業(yè)。

　　一些銀行雖然尚未叫停三套房貸款，但已普遍提高了三套房貸的頭付比例和利率水平。工行、建行、中信等銀行有關(guān)人士均表示，三套房貸款要求有大幅提高，具體提高的幅度要根據(jù)貸款人的情況進(jìn)行綜合評定后確定。

　　“目前對于房貸發(fā)放比較嚴(yán)格?！敝行陪y行的一位信貸經(jīng)理表示，在二套房貸款政策調(diào)整后，中信銀行對三套房貸款已要求頭付六成以上，貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.15倍到1.2倍。同時(shí)，還要考察貸款人的房屋套數(shù)、抵押物、收入證明、信用資質(zhì)和是否有炒房的可能。這位人士表示，自實(shí)行差別化房貸政策以來，銀行的房貸政策就一直很嚴(yán)格。目前部分城市已停止發(fā)放三套房貸，未來政策會(huì)更加嚴(yán)格。

　　莫尼塔分析師祁益峰指出，在貨幣政策收緊、信貸額度緊縮、調(diào)控政策不支持大量按揭的宏觀背景下，各家銀行陸續(xù)上調(diào)存量按揭利率是大勢所趨。在整個(gè)行業(yè)的層面上，全部4.85萬億的按揭貸款余額中，可調(diào)整的存量按揭余額大致接近3萬億元。上市銀行按揭貸款的市場份額大致在60%左右，按此比例推算大約有1.8-2萬億元的存量按揭貸款。

　　二套房貸執(zhí)行難題待解決

　　銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士曾表示，二套房將以家庭為單位，按照實(shí)際持有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，房屋套數(shù)需經(jīng)過房管部門的房屋登記系統(tǒng)進(jìn)行查詢。中國證券報(bào)記者了解到，目前大部分銀行在執(zhí)行二套房貸新政時(shí)，仍然按照央行的征信系統(tǒng)記錄認(rèn)定，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在執(zhí)行上還面臨諸多問題。

　　工行、建行、中信以及北京銀行等信貸部門有關(guān)人士均表示，目前二套房貸仍然根據(jù)央行的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)記錄執(zhí)行。如果購房人有過房貸記錄，無論是否還清，再次購房時(shí)就算二套房。如果此前沒有貸款記錄，仍可算作頭套房。

　　中銀國際分析師袁琳表示，地方房管局有產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)，但與民政局以及銀行的信息并未實(shí)現(xiàn)交互。由于還無法進(jìn)行全國聯(lián)網(wǎng)，未來如果通過房管局系統(tǒng)認(rèn)定，需要涉及到銀行、房管、社保、戶籍、婚姻等多個(gè)部門，面臨眾多問題。“合作的困難在保障房的運(yùn)作上已經(jīng)有所體現(xiàn)。”

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