城市開發(fā)策劃：政府招商引資與房企投資決策的博弈

　　自金融危機爆發(fā)以來，筆者隨部分企業(yè)家考察了不少項目，也與需要招商的政府或融資的企業(yè)進行過多次談判。但令筆者感觸頗深的是：金融危機時期，對某些人來說是休眠期與死亡期，對另一些人來說，可能又是機遇期與發(fā)展期。尤其是政府招商引資與房企投資決策之間的博弈較發(fā)人深省。2009年6月2-3日，筆者與幾位老板到貴州省湄潭縣進行了房地產(chǎn)行業(yè)的參觀考察，期間經(jīng)歷令人感慨萬端。

企業(yè)想抄底，尋覓發(fā)展機遇。

　　與筆者隨行的幾位老板，都是逃過了金融危機大劫的精明企業(yè)家，其中一位老板的企業(yè)還是重慶房地產(chǎn)的50強之一。他們邀請筆者隨行的目的是，讓筆者以專家的身份與政府進行合作談判。在前往湄潭的車上，筆者詢問了談判的標的物。原來是三宗地塊：宗地是酒店用地，共30畝，政府將以零地價出讓方式進行招商；宗地是綜合用地，共130畝，將采用招拍掛方式進行招商；第三宗地也是綜合用地，大約15畝，但目前正在拆遷之中?？紤]到第三宗地規(guī)模較小，不足以彰顯企業(yè)的實力，他們的目標地塊是宗與宗，其理想預(yù)期是：零地價酒店開發(fā)，雖然成本高昂，且投資巨大和回收緩慢，但可以作為持有型物業(yè)進行長期經(jīng)營；130畝綜合用地，在金融危機下抄底，有較大的利潤空間。如果這種預(yù)期能夠變成現(xiàn)實，無疑是企業(yè)在目前的環(huán)境下覓得的較好發(fā)展機遇。

政府想招商，空鉤釣大魚。

　　2009年6月2日晚，當我們投資考察團一行9人到達湄潭后，受到了早已等候在酒店的縣委專業(yè)的熱烈歡迎與熱情接待。當晚對次日的行程還進行了詳細而周密的安排與布置：早上7：00起床，7：30出發(fā)到觀景臺，頭先鳥瞰整個湄潭的城市景觀與無限風光；8：00-9：00，對目標地塊進行踏勘與考察，借以增加投資考察團的信心；9：00以后在縣政府會議室進行座談與雙向溝通。值得一提的是，縣政府對我們考察團的到來非常重視。出席座談會的縣政府部門與專業(yè)有：分管房地產(chǎn)與招商的2位副縣長，以及建委、房管局、土地局、招商局、規(guī)劃局、工商局、稅務(wù)局、工商聯(lián)等部門的一把手。在座談會上，副縣長給我們介紹了當?shù)氐娜宋牡乩怼夂蛱禺a(chǎn)、城市定位、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營城市的理念等，說明了“零地價出讓”的概念：通過招拍掛方式確定酒店用地的地價，受讓人將確定的地價款打入政府指定的帳戶；如果受讓人按政府設(shè)定的建設(shè)周期進行工程推進，則政府按一定比例進行地價返還（他們的話叫做“先征后獎”）。這種出讓方式，無異于空鉤釣魚，開發(fā)商的命運完全系于政府的“臉色”與誠信。我們考察團聽了副縣長的演講后，均大失所望，連詢問優(yōu)惠政策的興趣也沒有了，不得不怏怏離開湄潭。

精明老板說，休眠就是掙錢。

　　從湄潭回重慶的路上，一位精明的老板在車上說：“目前的金融危機還遠遠沒有見底，市場的走勢難以預(yù)測。與其以賭博的方式去碰運氣，不如在家休養(yǎng)生息。在起伏不定的環(huán)境下，只要不動就是掙錢。這就象休眠的動物一樣，先養(yǎng)精蓄銳，待春天來了再展雄風。”他的話得到了同車人的大多數(shù)贊成。

政府與企業(yè)博弈，關(guān)鍵在于理念。

　　政府想發(fā)展，想建立政績，出路在于招商引資。但是，怎樣才能招商引資成功，則取決于政府的心態(tài)與執(zhí)政理念。只有栽好梧桐樹，才能引得鳳凰來。正如王志綱先生所說：“政府經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)經(jīng)營市場，百姓經(jīng)營文化?！边@里的環(huán)境是指投資的軟環(huán)境，亦即吸引投資商的政策。政府只有擺正心態(tài)，更新理念，才能制定出具有誘惑力與吸引力的投資優(yōu)惠政策，才能讓休眠的企業(yè)家早日驚醒與行動。同樣，企業(yè)家也應(yīng)擺正心態(tài)，天上不會掉餡餅，世上沒有免費的午餐，只要有錢可賺，該出手時就出手。

　　金融危機，既有投資的危險，更有投資的機會。政府與企業(yè)的博弈，取勝的關(guān)鍵在于心態(tài)與理念。

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