開發(fā)商：廣積糧 不覓地王

任志強(qiáng)與北京社科院的房價(jià)口水戰(zhàn)越演越烈，就差指著鼻子“罵娘”了。其實(shí)，未來房價(jià)是漲是跌恐怕只有上帝才知道。

而觀望的情緒仍然濃厚：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱建設(shè)部）希望通過土地成交價(jià)格和數(shù)據(jù)的變化，揣測(cè)房企如今對(duì)待市場(chǎng)的心態(tài)；國土資源部則希望透過樓市成交量，判斷未來土地價(jià)格的變化，地方政府的揣摩則更加微妙，什么時(shí)候把好地塊拿出來，才能賣個(gè)好價(jià)錢？而這一判斷的——房企同樣在觀察，這各個(gè)環(huán)節(jié)如何咬合，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生微妙的影響。

但開發(fā)商的行動(dòng)卻極為關(guān)鍵，畢竟開發(fā)商是市場(chǎng)的直接供應(yīng)者。但不看口水，看行動(dòng)。預(yù)期市場(chǎng)火熱時(shí)，處于這一判斷的房企們，他們會(huì)不拿地、限開發(fā)嗎？預(yù)期市場(chǎng)冷凍時(shí)，他們難道又會(huì)開足馬力“趕美超英”？

開工率依然不足

“到底是小陽春還是什么，實(shí)際上公司討論了很多次。不但客戶搞不清楚，銷售人員也搞不清楚?！标柟?00集團(tuán)董事長易小迪很坦白。其實(shí)在這輪恢復(fù)性上漲面前，大部分開發(fā)商都與他一樣喜出望外，卻又有點(diǎn)懵然忐忑。

今年1~3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。尤其是全國一線城市，截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超過3.4萬套，一季度同比增幅超過100%，交易量和增幅雙雙創(chuàng)歷史新高。同期，期房簽約量超過2.5萬套，同比增加近八成。上海3月成交量約140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點(diǎn)時(shí)的成交量。廣州、深圳等地是同樣的驚喜。

市場(chǎng)全面復(fù)蘇了嗎？似乎就連開發(fā)商也不敢輕下斷言。萬科總裁郁亮就表示：“并不是所有城市、所有市場(chǎng)都出現(xiàn)回暖的現(xiàn)象，目前就只是低總價(jià)、低單價(jià)剛性需求的房子成交比較活躍?！逼渲幸粋€(gè)佐證是世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)顯示，一季度全國十五個(gè)一線城市中，除西安外，所有的高端住宅售價(jià)依然在下跌。其中成交量恢復(fù)較快的深圳，高端住宅售價(jià)下跌了6.5%。

另一方面，代表開發(fā)商投資意愿的開工率仍依然走低，國房景氣指數(shù)持續(xù)回落。今年3月份更是連續(xù)第15個(gè)月出現(xiàn)下滑，僅為94.74%，比2月份回落0.12點(diǎn)，這也是自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露以來的歷史較低點(diǎn)。房屋施工面積分類指數(shù)為93.50，比2月份回落1.36點(diǎn)。

透過“成交活躍，開工率持續(xù)走低”這個(gè)現(xiàn)象。大部分分析師給出的判斷是：“開發(fā)商依然不看好市場(chǎng)，未來剛性需求消化后，未來市場(chǎng)會(huì)沉寂一段時(shí)間?！?p> 實(shí)際情況是這樣嗎？開發(fā)商是預(yù)期市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，還是另有盤算？

限開發(fā)與拿土地兩不誤

“我們以消化存量土地為主，有心儀的土地也會(huì)出手?！庇浾吲c廣深多家地產(chǎn)企業(yè)溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)，相比2008年談“地”色變，各企業(yè)對(duì)于土地的態(tài)度已有松動(dòng)。

事實(shí)上，除了少數(shù)土儲(chǔ)充裕的大型房企對(duì)拿地趨于保守，部分開發(fā)商即使在2008年也有不少土地進(jìn)賬。2008年土地多為小幅地塊，單價(jià)和總價(jià)都不高，使得中小開發(fā)商一度成為土地交易市場(chǎng)的主角。

國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年土地購置面積為3.68億平方米，比2007年下降了8.6%；全年完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，比2007年下降了5.6%。相比于保守的土地開發(fā)量，開發(fā)商在購置土地上相對(duì)積極。

“地王”已經(jīng)不是一個(gè)褒義詞了，對(duì)于它們的擁有者來說更是難以舍棄的雞肋。

2007年10月，萬科曾拿下北京大望路的“地王”。對(duì)一個(gè)樓面地價(jià)高達(dá)11409元/平方米的項(xiàng)目而言，在周邊低地價(jià)項(xiàng)目的競(jìng)逐之下，其市場(chǎng)推廣的壓力不言而喻。據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目萬科的開發(fā)成本預(yù)計(jì)在1.6萬元/平方米左右。而現(xiàn)在項(xiàng)目周邊的幾大樓盤售價(jià)均有相當(dāng)下調(diào)，比如緊靠西大望路的禧福匯，銷售均價(jià)已經(jīng)由1.8萬元/平方米回調(diào)至14500元/平方米左右。位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景，日前該項(xiàng)目宣布銷售價(jià)格由2萬元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環(huán)外的一些項(xiàng)目，比如金都杭城、沿海賽洛城，價(jià)格降得更低，主打產(chǎn)品單價(jià)在11500元/平方米左右。成本高于售價(jià)的生意，萬科只能把它停下來。

萬科并未停止購項(xiàng)目的腳步。年初，萬科、富力相繼出手。1月，萬科花了4.54億元購入了廣州大坦沙一個(gè)項(xiàng)目。萬科認(rèn)為珠三角市場(chǎng)已基本調(diào)整到位，土地價(jià)格降至可接受范圍。富力則收購一幅地塊面積近1000畝的別墅用地。而華潤置地、綠地等企業(yè)也在上海等地展開了拿地角逐。

接盤信心？

2009年3月開始，上市的房地產(chǎn)商都在蠢蠢欲動(dòng)，銀行舉債的力度也在加大，綠城、新世界、雅居樂等地產(chǎn)巨頭均獲得了100億至200億元不等的銀行授信。

如此普遍性的“找錢”難道僅僅是為了前期的開發(fā)？有分析認(rèn)為，這一輪融資主要為了下一輪的購地籌措糧草。

“我們打算把拿地的主要工作，放在2009年6月以后再做。”凱德置地環(huán)渤海地區(qū)副總經(jīng)理毛大慶告訴記者，目前凱德置地已經(jīng)完成了在資本市場(chǎng)上的增發(fā)工作，募集資金在100億元以上，北京、天津?qū)⒊蔀?月以后拿地的。

中信地產(chǎn)華南(集團(tuán))有限公司董事長姚日波面對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者的提問時(shí)，也向記者透露了類似的思路。他也表示，下半年將會(huì)重啟土地購置的工作，而接下來幾個(gè)月，則暫時(shí)沒有新的購地計(jì)劃，姚日波告訴記者，現(xiàn)在中信地產(chǎn)完成銷售任務(wù)的壓力不大，到今年1季度，100億元的任務(wù)已經(jīng)完成了50%，因此無須新增的項(xiàng)目或者土地儲(chǔ)備，來填充銷售量。

“有現(xiàn)金在手里就好，怎么都不被動(dòng)，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)我們就購項(xiàng)目，市場(chǎng)不好，我們就守住現(xiàn)金也能過冬?！迸耸僬f，他判斷，此輪市場(chǎng)回暖，還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，而一旦土地庫存消化變?yōu)楝F(xiàn)金之后，房地產(chǎn)企業(yè)就有了繼續(xù)購地的“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”，而土地市場(chǎng)的回暖，才真正證明企業(yè)在行為上對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)變。

潘石屹認(rèn)為，這也是目前房企在銷售轉(zhuǎn)好之后沒有立即在土地市場(chǎng)上發(fā)生轉(zhuǎn)變的原因所在，而這一切都以銷售的回暖持續(xù)為前提，這個(gè)前提是必須維持過5月，屆時(shí)2006~2007年的土地庫存都已經(jīng)消化完畢，那時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)才是“清庫存”的企業(yè)，所做的決策才是真正對(duì)未來的決策。

(作者：龍飛)