旅游地產(chǎn)天津遍地開花 帶動區(qū)域升級

  全球華盟集團將投資70億元，在西青區(qū)中北鎮(zhèn)建設(shè)一項集游樂、餐飲、住宿、高端現(xiàn)代化商務(wù)于一體的大型室內(nèi)娛樂項目?！《诖酥?，全國的旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城，也已完成在津的戰(zhàn)略布局——出售了2007年拍得的華明鎮(zhèn)地塊，并與天津市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開發(fā)總投資規(guī)模為50億元的東麗湖華僑城項目。

　　加上已開業(yè)的航母主題公園、在建的極地海洋世界等，主題旅游項目在津正如雨后春筍般增長。而這，也為其周邊的房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)留下無限想象空間。主題公園的開發(fā)如何與地產(chǎn)項目相結(jié)合？天津此類地產(chǎn)產(chǎn)品的前景如何？這一切，都值得關(guān)注。

　　主題旅游項目 津城遍地開花

　　目前，天津市已開工和預(yù)備開工的旅游項目共45項，總投資額約788億元。其中，就包括數(shù)個大型主題旅游項目。

　　9月初，西青區(qū)與全球華盟集團簽約，由該集團投資70億元，在西青區(qū)中北鎮(zhèn)建設(shè)一項大型室內(nèi)娛樂項目。該項目地處中北鎮(zhèn)曹莊花卉市場南緣，外環(huán)線以西，南運河北岸，要建設(shè)成為集游樂、餐飲、住宿、高端現(xiàn)代化商務(wù)為主的綜合服務(wù)區(qū)。該項目計劃引進百余家國際品牌餐飲、服裝、娛樂項目，并規(guī)劃建設(shè)一處五酒店以及供游客休憩的高中檔公寓式酒店。

　　在此之前，東麗湖華僑城項目于今年5月正式簽約。該項目占地6000畝，總投資規(guī)模為50億元，以文化創(chuàng)意、休閑娛樂、旅游度假、生態(tài)環(huán)保等元素為核心，輔以主題文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)、主題商業(yè)開發(fā)、主題房地產(chǎn)開發(fā)的大型綜合文化旅游主題城區(qū)項目，將建成文化內(nèi)涵豐富、特色風(fēng)格鮮明、配套設(shè)施先進、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的都市旅游休閑度假目的地。

　　除此之外，天津還有極地海洋館、航母主題樂園等多個主題旅游項目在建或已開門納客。

　　其中，天津極地海洋世界項目位于濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)內(nèi)，是一個集吃、住、行、游、購、娛為一體的綜合項目。包括極地海洋館、酒店式公寓、城市旅游大道、嘉年華板道街等板塊，整體投資約16億元人民幣，占地面積18.7萬平方米，總建筑面積21.5萬平方米。其中建筑面積近5萬平方米的極地海洋館是全國的極地海洋館，預(yù)計明年“十一”正式開張納客。

　　天津濱海航母主題公園位于漢沽區(qū)八卦灘，總占地面積 5.57 平方公里，是以核心項目“基輔號”航空母艦為獨特旅游資源，以軍事為特色主題，集武備觀光展示、角色體驗、培訓(xùn)拓展、休閑娛樂、國防教育、會議承辦、活動舉辦、外景拍攝等功能于一體的大型軍事主題公園，2004年“五一”正式開業(yè)，2008年全年游園總?cè)藬?shù)已突破58萬。

　　主題公園概念 催生地產(chǎn)熱點

　　任何城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進，都會為周邊的房地產(chǎn)市場帶來利好，以主題公園為代表的主題旅游項目更是如此。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，公園地產(chǎn)，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。

　　“早期，小區(qū)建在公園邊，即便是離公園特別遠(yuǎn)，也想方設(shè)法與公園攀上關(guān)系。開發(fā)商充分利用公園優(yōu)勢，在廣告推廣中，大打公園牌，比如人民公園附近的富邦花園、泰達(dá)園等。”

　　南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士劉玉錄說，“后來，從‘借景’發(fā)展到‘造景’，一些開發(fā)商開始自己花錢在項目中建設(shè)面積不小的社區(qū)公園，比如俊城?淺水灣、太陽城新領(lǐng)地等項目。現(xiàn)在，更多的是主題公園與地產(chǎn)相結(jié)合，將旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業(yè)融為一體。”

　　一位地產(chǎn)商表示，公園地產(chǎn)的誕生絕非偶然。城市化過程中的積聚效應(yīng)使得城市居民越來越密集地聚攏到城市核心地帶，人們在追求效率、便捷和快節(jié)奏生活的同時，身心所受的壓力也越來越大，更需要放松及與自然的交流，居住空間因此向外延伸到社區(qū)會所、園林。

　　據(jù)了解，東麗湖華僑城項目、航母主題公園項目、極地海洋世界項目等，均包含了房地產(chǎn)開發(fā)。如極地海洋世界項目，總建筑面積21.5萬平方米，其中極地海洋館僅占5萬平方米，其余為酒店式公寓、高端住宅、特色商業(yè)等。華僑城的傳統(tǒng)操作模式即是通過主題公園帶動片區(qū)升值，進而促進旁邊高端住宅的銷售。而剛剛簽約的中北鎮(zhèn)大型室內(nèi)娛樂項目，也勢必刺激附近房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。

　　公園地產(chǎn)成熟 帶動區(qū)域升級

　　其實，主題公園地產(chǎn)帶給人較直觀的印象，就是對居住區(qū)域價值和自然環(huán)境質(zhì)量的提升，這一點在華僑城所開發(fā)的項目上體現(xiàn)得較為明顯。

　　深圳華僑城，依托錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四個主題公園，在周邊開發(fā)了住宅、別墅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等多種地產(chǎn)產(chǎn)品，十余年間將占地4.8公里的華僑城片區(qū)打造成深圳較的豪宅聚集地，優(yōu)越的自然環(huán)境、豐富的教育資源及濃厚的人文社區(qū)氛圍是該片區(qū)較突出的特點。北京歡樂谷，擁有30多萬平方米的綠化和8萬平方米的湖面，不僅僅使得四方新區(qū)成為京城名副其實的綠色生態(tài)住宅區(qū)，周邊樓盤的價格也一路飆升。而天津在建和即將啟動的幾大主題公園，也勢必帶動周邊區(qū)域價值的升級。

　　東部的東麗湖片區(qū)，是天津市八大旅游景區(qū)和七大自然保護區(qū)之一，占地面積58.6平方公里，其中水域面積8平方公里，面積是杭州西湖的1.5倍，本身就具備完善的主題旅游開發(fā)條件。目前，已有萬科、朗鉅、億兆等開發(fā)商在此開發(fā)了東麗湖?萬科城、朗鉅?天域、夏陽溪韻風(fēng)景灣等項目。其中，東麗湖?萬科城為目前該片區(qū)開發(fā)時間較長、規(guī)模的項目，占地4095畝，總建筑面積可達(dá)到137萬平方米。社區(qū)內(nèi)開挖了10.5萬平方米的滑水賽道人工湖，建設(shè)了27萬平方米的濕地景觀，生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越。而隨著華僑城項目落戶東麗湖，該區(qū)域的整體價值將實現(xiàn)更大的飛躍。

　　西部的中北鎮(zhèn)片區(qū)，是城區(qū)西部正在形成的一個環(huán)外新興大型居住社區(qū)，占地4平方公里，規(guī)劃總建筑面積400萬平方米，云集了假日風(fēng)景 、假日潤園、朗潤園、富力灣、大地12城 、水語花城、芒果郡、八棟世家、華亭國際等多個樓盤，其中數(shù)個項目已接近清盤。而全球華盟集團投資建設(shè)的大型室內(nèi)娛樂項目，也勢必對中北鎮(zhèn)的區(qū)域價值有一個較大的提升。

　　公園地產(chǎn)開發(fā) 遵循謹(jǐn)慎原則

　　專家認(rèn)為，主題公園的建設(shè)不僅僅是為提升居住的自然環(huán)境，促進樓盤項目的銷售，更應(yīng)該朝著其項目的規(guī)?；?、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、管理的開放化、配套的完備化方向發(fā)展，滿足現(xiàn)代人更高層次的住房需求，并充分帶動區(qū)域乃至整個城市的發(fā)展。

　　“公園地產(chǎn)，特別是主題公園地產(chǎn)的運作，是一個片區(qū)運營的概念，頭先必須有一個強勢的主題，否則在開發(fā)的不同階段以及不同的物業(yè)類型方面很難形成合力。”天津世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理楊清說。

　　她以國內(nèi)較知名旅游地產(chǎn)項目深圳華僑城為例，說明了主題公園地產(chǎn)開發(fā)的難度。1999年底時，自己調(diào)到深圳世聯(lián)工作，就住在華僑城的錦繡花園一期，當(dāng)時這個項目的銷售情況并不十分理想，整個華僑城片區(qū)也尚未成熟。但開發(fā)商始終堅持大量投入，將道路、綠化、景觀、配套等各種資源有機整合在一起。經(jīng)過多年努力，這一片區(qū)才逐漸成熟，并被購房者所認(rèn)可。如今的華僑城片區(qū)，已經(jīng)是深圳較有代表性的豪宅板塊之一了。

　　“傳統(tǒng)的公園地產(chǎn)大多規(guī)模較小，配套不完善，一般只停留在對公園觀景角度的利用。而現(xiàn)代的主題公園地產(chǎn)應(yīng)該是一個‘集大成者’，這在‘造園’的時候一般都要預(yù)先規(guī)劃好。包括區(qū)域大環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、休閑旅游設(shè)施、購物場所、教育配套等，都應(yīng)是現(xiàn)代公園地產(chǎn)應(yīng)具備的。這就要求開發(fā)商有很強的資金實力和自如控制開發(fā)節(jié)奏的能力。在公園地產(chǎn)開發(fā)中，建住宅已不僅僅是為了銷售回款那么簡單，而是整個片區(qū)運營環(huán)節(jié)中的一部分?！?

　　同時她還認(rèn)為，深圳的華僑城、北京的歡樂谷，本身都屬于城市的一部分。而天津有幾個主題公園地產(chǎn)項目，大多位于距市區(qū)較遠(yuǎn)的“飛地”上，開發(fā)難度較大。此外，和北京、上海、深圳等城市相比，天津地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有一定差距。今年，天津的高端市場剛剛開始爆發(fā)，中等收入以上家庭的圓夢型別墅需求剛剛啟動。也許只有等以后人們的收入水平進一步提升，需求更加多元化，民眾的消費成熟度更高之后，那種度假型地產(chǎn)產(chǎn)品才會隨之啟動。
 

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