新政實(shí)施已有三月，住宅市場(chǎng)仍然在成交量大跌和價(jià)格的堅(jiān)挺中持續(xù)僵持。而一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在此輪調(diào)控剛一開(kāi)始，便出現(xiàn)了"商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇說(shuō)"、"商業(yè)地產(chǎn)黃金期來(lái)臨"等論調(diào)，相關(guān)論壇、峰會(huì)更是一夜之間，遍地開(kāi)花。"商住之爭(zhēng)"也由此愈演愈烈。

行至7月中旬，政策加碼的呼聲沒(méi)有停止，市場(chǎng)觀望仍在繼續(xù)，住宅市場(chǎng)是否將一蹶不振？房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)十年將如何發(fā)展？

近日，在南北兩大一線(xiàn)城市，幾乎同時(shí)拉開(kāi)了針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)深入探討的大幕：由中國(guó)建設(shè)報(bào)、搜狐焦點(diǎn)聯(lián)合多家媒體、學(xué)會(huì)、企業(yè)在上海舉辦的"中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)暨2010中國(guó)城市綜合體峰會(huì)"；以及由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、聯(lián)東U谷等在北京舉辦的"新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略論壇"。 房地產(chǎn)未來(lái)十年誰(shuí)唱主角一題，同時(shí)引發(fā)了南北兩極眾多專(zhuān)家的激烈爭(zhēng)論。

住宅地產(chǎn)：仍是主戰(zhàn)場(chǎng)

某研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，主要城市住宅成交面積相比2009年同期普遍下跌，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度甚至超過(guò)了50%。6月份以來(lái)，北京、上海等大城市的多處新盤(pán)連日"零成交"的事實(shí)也頻頻見(jiàn)于報(bào)端。

住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷和房產(chǎn)政策持續(xù)趨緊的預(yù)期，使不少人對(duì)其未來(lái)前景表示懷疑。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一開(kāi)宗明義：住宅地產(chǎn)仍將是主戰(zhàn)場(chǎng)。盡管近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)展，也迎來(lái)了不同程度的發(fā)展機(jī)遇，但是，針對(duì)有媒體提出未來(lái)十年將是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的十年，朱中一給予了批駁："這個(gè)說(shuō)法不太科學(xué)，我認(rèn)為份量的還應(yīng)該是住宅。"

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，朱中一表示，目前的住宅領(lǐng)域還面臨很多亟待解決的重大課題，如老年住宅問(wèn)題怎么解決、保障性住房如何建設(shè)等。在研究好住宅問(wèn)題的同時(shí)，怎樣使商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)能夠更貼近經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓的需要，也需要深入研究。

有多位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)對(duì)記者表示，只要量大面廣的剛性需求沒(méi)有得到解決，住宅市場(chǎng)就不可能"退燒"。

事實(shí)也證明，6月份的土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了回暖跡象。中鐵建兩天之內(nèi)以53億元摘得天津地塊，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)正逐步恢復(fù)交易。整個(gè)6月期間，萬(wàn)科、保利、恒大等一線(xiàn)品牌也沒(méi)有停止拿地的步伐。

商業(yè)地產(chǎn)：契機(jī)

一系列調(diào)控政策使住宅市場(chǎng)陷入低迷的同時(shí)，也使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始成為游資、熱錢(qián)新的青睞對(duì)象。

以深圳為例。由于受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，深圳市2009年寫(xiě)字樓的空置率高達(dá)15.5%，2010年新政一出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)立刻告別低迷，火熱升溫。一大批原來(lái)在二手房市場(chǎng)打拼的投資者退場(chǎng)后紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪、寫(xiě)字樓開(kāi)始成為"香餑餑"，令眾多業(yè)內(nèi)人士紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)前景。甚至有專(zhuān)家旗幟鮮明地指出，2010年將是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的"黃金契機(jī)"。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云以"機(jī)遇"論之。她對(duì)記者表示："這么多年以來(lái)，目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度是未有的。目前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都為商業(yè)地產(chǎn)提供了很好的機(jī)遇。"

然而，相對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還面臨許多挑戰(zhàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)近期對(duì)多個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行觀察發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)2010年共有500萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)上市，成都、重慶等地情況類(lèi)似。"這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)上市，應(yīng)該要深入研究市場(chǎng)支撐的問(wèn)題，否則大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的盲目上市，對(duì)城市和產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，造成的災(zāi)難性后果會(huì)比住宅更可怕。"蔡云表示。

寶龍地產(chǎn)控股執(zhí)行董事劉曉蘭在深感商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天的同時(shí)，也提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)注意其中的危機(jī)，"很多開(kāi)發(fā)商想知道怎么做，也想走進(jìn)這個(gè)行業(yè)。但是，這個(gè)行業(yè)與普通商品住房開(kāi)發(fā)完全不同，是一個(gè)系統(tǒng)工程，一定要十分的專(zhuān)業(yè)。"做住宅出身的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司常務(wù)副總裁竺海群坦言，企業(yè)從住宅轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的初期，也遭遇過(guò)陣痛。

對(duì)此，上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任高棟表示，市場(chǎng)迫切需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深度服務(wù)，解決其各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，并有針對(duì)性地進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論、運(yùn)用技術(shù)和發(fā)展戰(zhàn)略的學(xué)術(shù)研究。為此，上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，并在峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)舉行了剪彩儀式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：可預(yù)見(jiàn)的藍(lán)海

而隨著住宅市場(chǎng)的低迷，商業(yè)地產(chǎn)的升溫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始受到越來(lái)越多的關(guān)注。盡管對(duì)許多業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念還有些陌生，但其未來(lái)發(fā)展卻得到了專(zhuān)家們的普遍認(rèn)可。

認(rèn)可的原因來(lái)自于國(guó)家宏觀政策層面。2009年，國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃出臺(tái)；國(guó)務(wù)院一年便密集批復(fù)了13個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，數(shù)量超過(guò)了"十一五"規(guī)劃前4年的總和。2010年，長(zhǎng)江三角洲城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃獲批，京津冀都市圈區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃即將獲批……伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫在眉睫，眾多一線(xiàn)城市開(kāi)始大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，由此催生出大量科技園區(qū)、總部園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也贏來(lái)了新的歷史機(jī)遇。

位于亦莊新城核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)東U谷項(xiàng)目，2010年季度的銷(xiāo)售量便超越2009年半年的銷(xiāo)售總量，這也為聯(lián)東集團(tuán)充實(shí)了底氣。"目前全世界正在進(jìn)行一場(chǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的助推器，在未來(lái)具有更良好的發(fā)展空間。"聯(lián)東集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部總監(jiān)梁環(huán)宇說(shuō)道。這一點(diǎn)，也得到了中國(guó)城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)章惠生的認(rèn)同。

北京科技大學(xué)教授趙曉則從資本角度提出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為2010年迷離的資本提供了一個(gè)出口，同時(shí)，其與產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合的特點(diǎn)，或?qū)橄乱粋€(gè)四萬(wàn)億元投資提供可能。

盡管前景可期，但是，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，住宅地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律、運(yùn)作操盤(pán)等方式已為人熟知，對(duì)于大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可謂"紅海"，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻還是一個(gè)不太明朗的"藍(lán)海"，有待探索。

針對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)十年的"商住之爭(zhēng)"，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為："對(duì)京滬穗深一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)地位在下降，而商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的市場(chǎng)地位則會(huì)上升。"

無(wú)疑，相對(duì)占據(jù)主戰(zhàn)場(chǎng)的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在多重發(fā)展契機(jī)下，已經(jīng)提出了新的課題。

　(作者：付燦華 張飛龍)