“狼”煙四起 遍地開花

自2010年國際旅游島建設(shè)意見出臺(tái)以后，海南省各地房地產(chǎn)項(xiàng)目瞬間拔地而起，地產(chǎn)項(xiàng)目在島內(nèi)“遍地開花”。開發(fā)商紛紛打著國際旅游島的旗號(hào)，并將旅游房地產(chǎn)推向了全國的銷售市場(chǎng)，“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”一度成為海南地產(chǎn)業(yè)重要的發(fā)展模式。

根據(jù)《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。供應(yīng)量主要集中在海南省南北兩端的核心驅(qū)動(dòng)城市：海 口和三亞，分別有563個(gè)和164個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。從旅游地產(chǎn)的用地情況來看，?？诘挠玫匾?guī)模較大，達(dá)到1483.5萬平米。

溫泉和酒店是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位較常用的賣點(diǎn)理由，所占比例也較大，酒店有245個(gè)，溫泉有120個(gè)，主題公園和高爾夫各有86個(gè)，依托海南海景資源為賣點(diǎn)的游艇會(huì)也有53個(gè)。

按照海南板塊的物業(yè)類型區(qū)分，公寓是海南旅游地產(chǎn)住宅功能的核心產(chǎn)品，共有909個(gè)項(xiàng)目擁有公寓產(chǎn)品，占比高達(dá)78%；而別墅由于土地利用的限制，以及成本投資較高，相較之比例偏少，僅占22%。

這些數(shù)字無不凸顯出海南旅游地產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中所占比例之大，并且較終都在這個(gè)島上演變?yōu)槊苊苈槁榈穆糜蔚禺a(chǎn)樓盤。

“狼”性本質(zhì) 高利回報(bào)

以旅游地產(chǎn)的名義圈地是近幾年在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“潮流”。地產(chǎn)黃金十年發(fā)展期過后，政策對(duì)于住宅行業(yè)的調(diào)控常態(tài)化后，開發(fā)商在城市生存受到壓縮，開始謀求轉(zhuǎn)型，于是風(fēng)光秀 美的旅游區(qū)域都搖身一變，成為開發(fā)商“趨之若鶩”投資轉(zhuǎn)型的新“藍(lán)海”。

省統(tǒng)計(jì)局7月指出，2014上半年海南固定資產(chǎn)投資超過1400億元，同比增長14.6%，其中基礎(chǔ)設(shè)施和旅游地產(chǎn)兩大領(lǐng)域比重超過七成。

另外，數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)率為58%，同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。

以上數(shù)據(jù)說明，尤其是旅游地產(chǎn)的投資建設(shè)，仍是促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。并且旅游地產(chǎn)建設(shè)本身也具有著極大的優(yōu)勢(shì)和吸引力。

作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的旅游地產(chǎn)，地塊選址一般都在距離城市較遠(yuǎn)的區(qū)域，土地成本相對(duì)于城市更為低廉。加之開發(fā)商做旅游地產(chǎn)的同時(shí)，一般會(huì)在公共配 套建設(shè)空間外利用額外建筑指標(biāo)用地余地進(jìn)行拓展，轉(zhuǎn)型為住宅用地。另一方面，旅游產(chǎn)業(yè)是國家大力扶持的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，隨著宏觀調(diào)控力度的逐步加大，以旅游之 名，快速融資、抬高房價(jià)等系列利好促使眾多開發(fā)商不顧市場(chǎng)需求強(qiáng)行染指，通過開發(fā)旅游地產(chǎn)獲得利潤已成為地產(chǎn)界內(nèi)各個(gè)開發(fā)商人人追捧的對(duì)象。

優(yōu)勝劣汰 勝者為王

雖說旅游地產(chǎn)保函了眾多優(yōu)勢(shì)，但是“規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、期長”，自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等不確定因素也同樣在影響著旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張之路。單以依托自然旅游景點(diǎn)而簡從開發(fā)的旅游地產(chǎn)，隨著土地利用政策的收緊將會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)。

以海南生態(tài)旅游資源的佼佼者觀瀾湖來說，自2007年9月1日簽署協(xié)議開始在海口打造觀瀾湖國際度假區(qū)，從較初火山巖球場(chǎng)到國際高端賽事的不斷引進(jìn)、集聚5 大洲風(fēng)格的世界榜首大火山巖礦溫泉；再到觀瀾湖蘭桂坊、馮小剛電影公社以及五酒店群的建設(shè)；較后到全球美食的引入、華南倫敦大學(xué)的落地等，如今，5年時(shí)間，建設(shè)總投資已經(jīng)遠(yuǎn)超100億元。

對(duì)于旅游地產(chǎn)定位的逐漸提高明確，政策的收緊，前期的巨額投資等，這些逐漸顯現(xiàn)的特質(zhì)，已讓眾多開發(fā)商望而卻步。未來十年內(nèi)，旅游地產(chǎn)將會(huì)遭遇一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌，一批缺乏創(chuàng)意與吸引力的項(xiàng)目將被慘烈淘汰。下一步，旅游地產(chǎn)該如何走？

房地產(chǎn)走向旅游，本應(yīng)該走專業(yè)化的道路，根據(jù)旅游源不同來規(guī)劃不同的項(xiàng)目定位。旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前，不能僅靠周邊資源為噱頭，而應(yīng)該改變以往單一結(jié)構(gòu)，增強(qiáng) 旅游地產(chǎn)業(yè)軟實(shí)力，提高旅游配套設(shè)施建設(shè)，綜合帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。并且要在建設(shè)前要更多考慮社區(qū)度假類型，加強(qiáng)周邊配套建設(shè)的完善，只有資源使用率提高， 度假地產(chǎn)閑置率下降，才能形成全過程度假，這才能稱之為真正的旅游地產(chǎn)，也只有這樣，才能更有力的促進(jìn)旅游地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。

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