從操作程序上來看，假按揭只不過是通過提高合同售價(jià)，以達(dá)到“零頭付購房”的實(shí)際效果，除了購房者多繳些契稅以外，似乎沒有誰會受到傷害。但購房貸款的還款過程一旦出現(xiàn)問題，與之相關(guān)的一系列麻煩也就會立即浮出水面。

　　銀行拍賣也難回本

　　中國銀行天津分行信貸科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，面向個(gè)人的住房按揭貸款，對于商業(yè)銀行來說，通常是相當(dāng)有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)。一旦貸款人的還款能力發(fā)生問題而不能繼續(xù)償還貸款，在其中止還款超出規(guī)定時(shí)限(一般為3個(gè)月)后，銀行可通過法律途徑解決。經(jīng)法院裁定后，一般可通過拍賣房產(chǎn)等途徑償還欠款。

　　該負(fù)責(zé)人表示，如果銀行得到的是開發(fā)商通過假按揭手段抵押的房產(chǎn)，也就意味著房產(chǎn)自身的價(jià)值與其得到的貸款資金額有一定的差距。一旦發(fā)生終止還款問題，銀行方面不但要丟掉到手的利潤，就連本金恐怕也難以收回。例如，一套初始市場售價(jià)為15萬元的房子，開發(fā)商通過假按揭方式從銀行套得20萬元的20年貸款，一年后中止還款，即使忽略房屋折舊等因素，其剩余欠款和利息的總和也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房子自身價(jià)值。也就是說，即使銀行此時(shí)能夠?qū)⑺盅悍慨a(chǎn)以原價(jià)拍賣出去，在經(jīng)濟(jì)上也已注定了其虧損局面。

　　他說，假按揭實(shí)際是開發(fā)商對銀行的一種欺詐行為，但同時(shí)又通過個(gè)人按揭貸款形式，將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了貸款購房的個(gè)人，而面對償還欠款問題時(shí)，如果貸款購房個(gè)人被確定沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力償還，銀行方面也就不得不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。除去借貸資金與房屋價(jià)值差價(jià)外，假按揭同樣增加了銀行在人力、物力等一系列運(yùn)營成本方面的損耗。

　　購房者替開發(fā)商還錢

　　購房者在假按揭環(huán)節(jié)中，扮演了一個(gè)弊大于利卻又無法脫身的角色。中行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在個(gè)人房屋貸款中止還款的情況下，不論法院裁定何種解決方案，不論銀行方面是盈是虧，貸款人都必須以債務(wù)人的身份，配合辦理所有房產(chǎn)事務(wù)的處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和債務(wù)償還責(zé)任。

　　參與假按揭的個(gè)人主要出于三種原因，開發(fā)企業(yè)職工或職工親友、公司股東間相互“幫忙”、為減輕頭付負(fù)擔(dān)的購房者。尤其是前兩種情況，開發(fā)商一般都會承諾由公司出資，通過購房者個(gè)人賬戶按月還款，有些公司還會付給個(gè)人一些“報(bào)酬”。表面上看來，開發(fā)商拿錢、貸款也是開發(fā)商自己來還，貸款多少、期限多長都與個(gè)人無關(guān)。實(shí)際上，如果開發(fā)商中止還款，所有的債務(wù)問題就都轉(zhuǎn)嫁到了貸款者的頭上，此時(shí)的購房者也就變成了沒拿著錢的債務(wù)人。

　　一旦變成債務(wù)人，購房者頭先要面對的就是一連串的法律程序———被銀行起訴、接受審理、等待裁定或庭外和解、配合銀行辦理一切善后安置工作等等。進(jìn)入拍賣程序后，如果房產(chǎn)拍賣價(jià)值與所借貸款尚有差額，比如貸款償還差額為20萬元，而房產(chǎn)拍賣所得只有16萬元，那么這中間的4萬元差額就應(yīng)當(dāng)由貸款人來償付。也就是說，開發(fā)商“跑路”以后，留給購房者的假按揭后遺癥，除了要把房子交給銀行，還得自己掏腰包替開發(fā)商還差額。

　　房子假賬易出低質(zhì)樓

　　除了欺騙銀行和將債務(wù)轉(zhuǎn)給購房個(gè)人，假按揭所造成的財(cái)務(wù)問題，還很有可能引發(fā)一連串的假賬問題。

　　有句諺語是，“為了撒一個(gè)謊，就要用100個(gè)謊言去彌補(bǔ)和解釋”。假按揭對開發(fā)商來說就是這個(gè)“謊”。

　　一位開發(fā)商說，做假按揭雖然能套出大筆資金，但如果將這些錢全部計(jì)作房款下賬，相應(yīng)的稅費(fèi)也要上漲，為了避稅也就免不得要做些假賬。他說，實(shí)際售價(jià)和合同標(biāo)明價(jià)格之間的差價(jià)如果計(jì)入銷售賬目，企業(yè)就要按此計(jì)算利潤率并納稅。但如果把部分資金轉(zhuǎn)為成本支出，就能“節(jié)省”不少。就目前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，施工單位、材料商等層層墊款并不是新鮮事，所以，開發(fā)商要利用工程公司來解決自己的賬目問題也不困難。于是，開發(fā)商將部分賬目轉(zhuǎn)加到其他成本項(xiàng)目中，例如施工費(fèi)用。施工單位也可以以此類推，繼續(xù)轉(zhuǎn)加給其他下家，如此一來，材料商、配件商等等就都要跟著造假賬。

　　在這一連串的賬目轉(zhuǎn)嫁過程中，幾乎每一個(gè)下家都分擔(dān)了一部分多余的資金。從經(jīng)營角度來說，既然上家轉(zhuǎn)來了賬目，商家自然要“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。于是，很多工程單位和材料商都選擇了以壓縮成本之類的手段來平衡自己的經(jīng)濟(jì)壓力。結(jié)果是，企業(yè)方的經(jīng)濟(jì)問題終于都“皆大歡喜地解決了”，可老百姓購來的房子卻蓋進(jìn)去了一層又一層的隱患。

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