商業(yè)定位思路到底值不值錢

摘要：
 
　　商業(yè)定位思路是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)主題、業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃等內(nèi)容的初步構(gòu)思。一般情況下，商業(yè)公司會(huì)在考察項(xiàng)目和商圈初步分析之后作出項(xiàng)目的初步商業(yè)定位構(gòu)思，這個(gè)構(gòu)思中有時(shí)含有多個(gè)可選擇的的方案，商業(yè)公司會(huì)根據(jù)這幾個(gè)初步方案設(shè)計(jì)出相關(guān)的市場調(diào)查問卷和抽樣群體，之后再通過相關(guān)市場調(diào)查數(shù)據(jù)選擇適合項(xiàng)目及開發(fā)商采用的商業(yè)定位。也就是說，較為準(zhǔn)確的商業(yè)定位需要通過商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員的經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合市場調(diào)查出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及分析結(jié)果，多次反復(fù)討論而定的。

　　由于一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商原為開發(fā)住宅的，其對(duì)支付項(xiàng)目前期定位的費(fèi)用非常不愿意，這在與很多同行朋友的溝通中也了解到大家都有碰到這種現(xiàn)象，特別是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響后，這種現(xiàn)象更加明顯。深圳富智商業(yè)顧問在今年的項(xiàng)目洽談中也多次碰到了開發(fā)商提出簽合同之前需要富智商業(yè)提供免費(fèi)的項(xiàng)目商業(yè)定位思路的問題，但富智商業(yè)顧問都拒絕了這些開發(fā)商的要求，并向其解釋二點(diǎn)原因。

　　一是商業(yè)公司雖然通過項(xiàng)目和所在商圈的考察，可能形成多個(gè)組合的初步構(gòu)思，但由于缺乏市場真實(shí)數(shù)據(jù)的支撐，無法形成準(zhǔn)確的商業(yè)定位，光靠二、三天市場考察的經(jīng)驗(yàn)值，只能屬于"拍腦袋工程"，其形成的基本思路也一文不值，如果開發(fā)商按照這種思路直接進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就加大了。實(shí)操中這樣的失敗案例有時(shí)也可以看到，聰明反被聰明誤，這類開發(fā)商真是撿了芝麻丟了西瓜。暫且不談這類開發(fā)商是否要去尊重策劃人員的腦力勞動(dòng)+體力勞動(dòng)，開發(fā)商光是拿幾個(gè)億的投資去搏十幾萬的策劃費(fèi)，這本身就是一個(gè)不明智的行為。當(dāng)然，有的策劃公司對(duì)一個(gè)五萬平方米的商業(yè)定位策劃項(xiàng)目要價(jià)四、五十萬元，則有點(diǎn)夸張，一般情況下，五萬平方米的項(xiàng)目商業(yè)定位策劃費(fèi)用約為二十萬元，包含市場調(diào)查（消費(fèi)者、租客和商圈商業(yè)狀況）、商業(yè)主題、業(yè)態(tài)組合、業(yè)種規(guī)劃、人流動(dòng)向分析、盈利模式、管理模式、租金建議、交付裝修界面、商戶管理公約和功能分布圖等等內(nèi)容。

　　二是商業(yè)策劃公司如果通過大量的市場調(diào)查而取得相關(guān)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，則商業(yè)策劃公司需要投入更多的人力和財(cái)力，這一點(diǎn)要使商業(yè)策劃公司免費(fèi)為開發(fā)商提供服務(wù)，實(shí)在有難度。據(jù)富智商業(yè)顧問了解，在中國還沒有發(fā)現(xiàn)有非常強(qiáng)勁資金實(shí)力的商業(yè)策劃公司，要是由非常強(qiáng)勁的資金實(shí)力，相信這個(gè)商業(yè)策劃公司的老板可能早就去購塊地皮做開發(fā)商了，所以建議這類開發(fā)商宜把商業(yè)策劃公司當(dāng)外腦看。如果商業(yè)策劃公司按照經(jīng)驗(yàn)值和市場數(shù)據(jù)分析而制定出來的商業(yè)定位方案，則這類方案應(yīng)具備可參考性，也就是說，這類方案是有它的市場價(jià)值，一個(gè)有價(jià)值的方案的形成往往是十幾年商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的積累和總結(jié)，這個(gè)值得開發(fā)商的尊重和支付對(duì)價(jià)。

　　因此，一個(gè)缺乏市場數(shù)據(jù)支撐的基本思路是較容易誤導(dǎo)省錢的開發(fā)商，也是一文不值的，而一個(gè)有市場數(shù)據(jù)支撐的經(jīng)驗(yàn)值則需要開發(fā)商支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，專業(yè)勞動(dòng)成果有其合理的市場價(jià)值。

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