這次的房地產(chǎn)調(diào)控新政，每一條我都認(rèn)真學(xué)習(xí)了。我覺(jué)得這是1993年來(lái)宏觀調(diào)控較嚴(yán)厲的一次。在這種情況下，投資者和開(kāi)發(fā)商一定要撥開(kāi)眼前的迷霧，把前面的情況看清楚，對(duì)大方向做一個(gè)判斷。之前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)好多次宏觀調(diào)控，包括出臺(tái)國(guó)八條，國(guó)六條，新國(guó)四條等等，政策出臺(tái)后往往讓人看不清楚會(huì)把房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)推到什么方向上去。在前些年出臺(tái)的政策中，提到調(diào)控房?jī)r(jià)總說(shuō)要管住兩個(gè)閥門：是土地；是資金?？墒前凑粘ＷR(shí)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上要建房子，一定要有土地和錢，把這兩個(gè)閥門管住了，市場(chǎng)上供應(yīng)量就降下來(lái)了，房?jī)r(jià)不就漲了嗎？所以前幾次雖然每次調(diào)控都非常嚴(yán)厲，但調(diào)控之后房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲。

　　而這一次的新國(guó)十條，我覺(jué)得非常嚴(yán)厲而且方向明確，就是要把住房?jī)r(jià)格降下來(lái)，減少住房市場(chǎng)的危險(xiǎn)。

　　我們看看像北京上海這些一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底出了什么問(wèn)題。頭先可以看到市場(chǎng)上土地的價(jià)格和房子的價(jià)格完全亂套了，沒(méi)有邏輯關(guān)系了。今年的3月15號(hào)的一次競(jìng)拍中，一塊在北京大望京區(qū)、靠近五環(huán)的地，樓面價(jià)拍到兩萬(wàn)七千五百元每平方米，我們測(cè)算了一下，這就意味著這個(gè)地方的銷售價(jià)格會(huì)達(dá)到四萬(wàn)五。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價(jià)格都達(dá)到四萬(wàn)五，這正常嗎？

　　，我們看看房子和租金之間的關(guān)系。我們從租金回報(bào)率與銀行按揭貸款利息的差距來(lái)看，季度上海住宅的回報(bào)率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)），而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，這兩者之差超過(guò)-3%，房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)大跌。1997年香港房?jī)r(jià)較高的時(shí)候，這兩者之間之差為-4%，所以1997年香港房?jī)r(jià)跌跟市場(chǎng)內(nèi)部規(guī)律有關(guān)系。1998年的時(shí)候，香港的自殺率是全世界位，好多家庭都成了負(fù)資產(chǎn)。從房子與租金的關(guān)系上，我們可以看到市場(chǎng)上較本質(zhì)的問(wèn)題是什么。

　　我們來(lái)看看看北京和上海，現(xiàn)在在北京、上海住房的租金回報(bào)率是多少？只有1-2%，我們就按照2%算，2%減去現(xiàn)在銀行按揭貸款超過(guò)5%，按照5%算，已經(jīng)是-3%了。所以今天的住房?jī)r(jià)格跌還是不跌，決定因素并不是出臺(tái)國(guó)十條，溫總理生氣了等等，較重要的是，五環(huán)邊的房?jī)r(jià)都達(dá)到4、5萬(wàn)的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)很離譜了。

 　　　　　　　　　　　　未來(lái)SOHO中國(guó)有超過(guò)一半的投資要投向上海

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，跟今天的住宅價(jià)格相比，商業(yè)和寫字樓的價(jià)值被低估了。上周我們正好在香港開(kāi)股東大會(huì)，有好多股東和媒體問(wèn)我：你們有100多億現(xiàn)金，如果再加上銀行給的授信額度，資金狀況非常好，你們投資要投到哪去？我跟他們說(shuō)：

　　，不離房地產(chǎn)；，集中在寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)上；第三，就在北京和上海兩個(gè)城市，不到別的任何一個(gè)城市去。這實(shí)際上就是我們的三個(gè)目標(biāo)。

　　其實(shí)在中國(guó)二線城市也有好多機(jī)會(huì)，為什么我們要集中在北京和上海呢？從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的投資較重要的是要看城市的基礎(chǔ)設(shè)施，北京、上海這兩個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，特別是分別舉辦奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)，投入的錢是海量的，所以北京、上海的基礎(chǔ)設(shè)施是較好的。

　　如果要在北京、上海之間選擇的話，盡管我們公司在過(guò)去十幾年時(shí)間大部分的投資都集中在北京，可是在未來(lái)，我們大概有超過(guò)一半的投資要投在上海。原因是什么？因?yàn)槲覀兛吹奖本┦且粋€(gè)政治，而上海是一個(gè)商業(yè)城市。商業(yè)城市就把周圍的地方都帶動(dòng)起來(lái)了，像蘇州、杭州、無(wú)錫，南京等等，周圍一大片都帶動(dòng)起來(lái)了。較重要的是，上海借世博會(huì)的契機(jī)，做成了一個(gè)長(zhǎng)江三角洲較重要的交通樞紐。它到蘇州的火車，從上海虹橋出發(fā)，17時(shí)辰，到無(wú)錫半個(gè)公里，上班的時(shí)候，3時(shí)辰一趟車，這樣就靠交通的網(wǎng)絡(luò)，高速火車，把整個(gè)長(zhǎng)江三角洲的財(cái)富跟上海緊緊連在一起，時(shí)間就是半公里。

　　我去過(guò)國(guó)外許多城市，上海這樣快速的火車，這樣好的交通設(shè)施，比英國(guó)、美國(guó)、法國(guó)任何城市都要發(fā)達(dá)得多。

　　我們看到，在城市的發(fā)展過(guò)程中，如果一塊城區(qū)交通出了問(wèn)題了，就是死區(qū)，如果這個(gè)地方是交通的樞紐，哪怕原來(lái)是塊荒地，很快就會(huì)發(fā)展起來(lái)的。所以在北京、上海的選擇中，我們更看好上海。盡管我們目前在上海的投資大概不到全公司的10%，可是我們會(huì)在未來(lái)的3、4年時(shí)間加大對(duì)上海的投資。

　　目前投資還有一個(gè)比較大的壓力就是通貨膨脹，其實(shí)通貨膨脹是溫水煮青蛙，你不知不覺(jué)地就發(fā)現(xiàn)錢不值錢了。我們想想十年前、二十年前、三十年前的10萬(wàn)塊錢很值錢，可是慢慢的錢不值錢了，房子越來(lái)越值錢了。而且房子一定要選對(duì)城市，選對(duì)區(qū)域，在選區(qū)域時(shí)候，交通樞紐是位的選擇。

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