閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

以下是引用片段：

　　編者按隨著中國房地產業(yè)的發(fā)展，安徽商業(yè)地產在近2~3年一路高歌猛進，已經成為業(yè)內較熱門的話題?？v觀2007年安徽商業(yè)地產，已經呈現(xiàn)開發(fā)總量增加、結構調整的良好發(fā)展態(tài)勢。商業(yè)地產一路高歌的同時，一個全新的商業(yè)形態(tài)--社區(qū)商業(yè)正逐漸放射出其獨有的魅力。社區(qū)商業(yè)如何發(fā)展？本報特邀請安徽省商務廳副巡視員李庭信、中國商業(yè)地產聯(lián)盟專家委員何其琛先生對此進行點評分析，期待二位專家的真知灼見對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設有一定的幫助。

 

　　省會合肥

 

　　商業(yè)地產開發(fā)正如火如荼

 

　　熱點闡述：

 

　　2007年，伴隨著合肥舊城改造、大建設、大發(fā)展的步伐，商業(yè)地產成為聚焦關注點之一，無論是廬陽區(qū)、包河區(qū)，還是政務區(qū)、新站區(qū)，一批批社區(qū)商業(yè)街、寫字樓、專業(yè)市場、大型SHOPPING MALL如雨后春筍，紛紛進入人們的視野。與之相應的是合肥商業(yè)現(xiàn)狀和格局已經發(fā)生了可喜的變化。

 

　　2007年12月，從合肥市商務工作務虛會上獲悉，在合肥市大型零售商業(yè)設施專項規(guī)劃中，繼老城區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃之后，初步設想未來兩個都市級商業(yè)功能區(qū)和4個市級商業(yè)功能區(qū)，將共同構筑起富有現(xiàn)代特色的省會商業(yè)圈。

 

　　熱點評析：

 

　　合肥商圈演變史跟其他城市一樣，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口的增長，新的商圈也在不斷涌現(xiàn)。根據(jù)經濟學每10萬人誕生一個商圈的原理，合肥市應有十余個城市次級商圈。按照"提升老城區(qū)、創(chuàng)建新城區(qū)、創(chuàng)建新城市副"的規(guī)劃建設思路：合肥市的商業(yè)格局已經形成以四牌樓、三孝口為核心的市級商圈和8個區(qū)級商圈，布局不斷優(yōu)化合理，并且一些外來商家的先進經營管理模式給合肥商業(yè)增色不少。

 

　　合肥原有的商業(yè)地帶，如三孝口，四牌樓等由于設施老化，土地成本稀缺，開發(fā)成本高昂。雖具有其他區(qū)塊不可比擬的優(yōu)勢，但是近年來城市發(fā)展的變遷，新的商業(yè)鎮(zhèn)逐漸挑戰(zhàn)這些舊有型商業(yè)。一批以現(xiàn)代化購物為支撐的商業(yè)，正成為市民消費的新聚集區(qū)。但是，這些新的商業(yè)，明顯也有其巨大不足，主要是由于市場支持點較為單一，憑借型購物超市為主要支撐的商業(yè)格局，發(fā)展受到的局限較多，商業(yè)變化較少，難以形成更大規(guī)模的集群優(yōu)勢，同時，由于這些商業(yè)，地段取向一邊定為城市副，難以形成影響全市的商業(yè)地位。而縱觀合肥商業(yè)，隨著城市南遷的步伐，商業(yè)逐漸向南遷移。合肥環(huán)島的交通壓力日漸增大，通行能力下滑導致商業(yè)資源不斷外流，同時，新興的居住型商業(yè)群，正成為城市消費的新一代典型代表。

 

　　按照合肥市的"十一五"規(guī)劃，未來幾年，合肥市將著眼于構筑"一主城、四、一濱湖新區(qū)"的現(xiàn)代化大城市框架，使城市空間發(fā)展逐步向"環(huán)城-濱湖-臨江"演變。合肥未來商圈模型也在這一演變過程中開始了它的"裂變"之旅。規(guī)劃中的兩個都市級商業(yè)功能區(qū)，分別為老城區(qū)和濱湖新區(qū)，主要功能為購物文化娛樂等，經營面積在80萬平方米以上，而四個市級商業(yè)功能區(qū)，分別是科學城、上派、店埠、雙墩，六大商圈構成省會商業(yè)圈。此外還有八個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)和33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。

 

　　縱觀區(qū)域性商業(yè)資源集聚區(qū)，以購物、商業(yè)步行街、商品交易市場、復合地產、社區(qū)商業(yè)等5大商業(yè)型態(tài)為核心的商業(yè)地產開發(fā)正如火如荼。

 

城市綜合體 

 

　　不是每個城市都適合

 

　　熱點闡述：

 

　　2007年信地·城市廣場開工建設，占地417.7畝，總建筑面積75萬平方米。據(jù)開發(fā)商介紹，信地·城市廣場項目定位"國際視野，全國一線，安徽"，以"一站式消費""體驗式消費"為立足點，將成為區(qū)域購物、休閑、商業(yè)，商務勝地。

 

　　2007年4月29日，總投資達10億元的合肥明發(fā)商業(yè)廣場在廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)正式動工興建。該工程既合肥市"1346"工程之一，也是合肥市、廬陽區(qū)招商引資項目。據(jù)開發(fā)商宣傳，明發(fā)商業(yè)廣場的建成后，商業(yè)輻射范圍達數(shù)百公里，強大的商業(yè)影響力，將極大增強了對周邊地區(qū)的吸引力和輻射力，同時，明發(fā)商業(yè)廣場還將為當?shù)鼐用裉峁?萬個就業(yè)機會。

 

　　熱點評析：

 

　　城市商業(yè)綜合體常為副的，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛等功能組成，并由它們構成一個具有多功能的城市縮微體。北京的金融街、百榮世茂甚至蚌埠的華夏街區(qū)、蕪湖的華強方特城等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范圍內能實現(xiàn)自給自足，形成"城中城"的經營方式，能使建筑產生良好的經濟效益。

 

　　城市商業(yè)綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現(xiàn)自給自足，形成"城中城"的經營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議相結合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。

 

　　從商業(yè)地產發(fā)展的大方向上，城市商業(yè)綜合體將會對區(qū)域性城市的商業(yè)地產開發(fā)的導向性產生一定影響。P.M.商業(yè)顧問機構分析認為，不是每個城市都適合開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體的，也不是每個城市商業(yè)綜合體越大越好，更不是選擇城市商業(yè)綜合體就選擇了正確的城市商業(yè)開發(fā)之路。從現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體的商業(yè)基礎設施的規(guī)劃看，相當多的開發(fā)商選擇的是自我陶醉的建筑規(guī)劃之路，開發(fā)商盲目地認為，只要時尚的、體驗式的、高端次的就是市場需要的，只要建造出來，市場肯定就能夠消化掉，甚至還有開發(fā)商列舉出國內外不同地點不同區(qū)域的所謂成功案例來佐證，殊不知，城市商業(yè)綜合體比至商業(yè)街、購物、復合地產、商品市場而言，受市場的影響更大。區(qū)域性城市商業(yè)綜合體不僅受制于國家關于大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)的宏觀政策，尤其是金融、稅務政策，而且區(qū)域市場商業(yè)基礎設施、商品市場經營狀況、區(qū)域投資市場、區(qū)域消費市場、區(qū)域市場結構等等都直接影響項目的成敗。全國目前已建和在建的城市商業(yè)綜合體普遍承受來自區(qū)域市場的巨大壓力。P.M.商業(yè)顧問機構強調，這并不要一棍子打死城市商業(yè)綜合體，而是提醒開發(fā)商按市場規(guī)律科學布局合理規(guī)劃，細分城市商業(yè)綜合體。

 

社區(qū)商業(yè) 

 

　　主題化經營特色化服務

 

　　熱點闡述：

 

　　合肥市隨著老城區(qū)改造的逐步升級，許多傳統(tǒng)商圈因為道路和片區(qū)的折遷、改建而逐漸消失。市區(qū)內、新道路的建設也催生出新的商業(yè)口岸。使合肥這座城市從一個向多個區(qū)域發(fā)展。大量居民的外遷，形成新的居住大社區(qū)，致使新的社區(qū)商業(yè)地產涌現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)地產開發(fā)遍地開花，幾乎所有的住宅區(qū)開發(fā)都伴隨大體量的社區(qū)商鋪上市，個別社區(qū)商鋪甚至不約而同地圍合整個社區(qū)，使社區(qū)商業(yè)不但"傷"了鋪還"傷"了業(yè)。

 

　　針對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)現(xiàn)狀，一些思想觀念先進的開發(fā)商已經發(fā)現(xiàn)并正視這個問題，著手轉變社區(qū)商業(yè)開發(fā)建設模式。2007年10月18日，元一名城·中西街招商全面啟動。P.M.商業(yè)顧問機構按照中西街"西餐大眾化，中餐休閑化"的UPS定位對意向進街經營商戶展開定向選擇，選擇經營特色餐飲及特色店鋪商戶進街，希望打造一條特色餐飲休閑街。無論從招商的角度還是運營的角度看，中西街都具有一定的借鑒意義，被評為2007年度安徽十大經典策劃項目。

 

　　熱點評析：

 

　　隨著經濟的日益繁榮，國民的收入水平有了整體的提高，加上金融對消費的政策刺激，使消費者的消費趨向多元化、主題化、個性化。消費者的消費需求由過去單純的溫飽消費，向小康性消費轉變。小區(qū)在配套建設方面，應量力而行地多方位考慮，力求從物質上和精神上去滿足住戶需求，可能地把一般日常生活問題就近解決。因此"請進來，活下去"是開發(fā)商對商業(yè)地產新的研究方向。

 

　　P.M.商業(yè)顧問機構提示，跳出社區(qū)做商業(yè)是成功操作社區(qū)商業(yè)地產的重要環(huán)節(jié)。跳出社區(qū)做商業(yè)要考慮很多因素：

 

　　，人群多元化為商鋪提供商機。經過幾年的發(fā)展，住宅產品已出現(xiàn)多樣化的趨勢，在產品形式上，從低層公寓、疊拼HOUSE到小獨棟都能找到一二，這使得居住在這里的人群層次呈現(xiàn)多元化。居住人群的多元化為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了消費基礎，適合更多商業(yè)形態(tài)在此出現(xiàn)。

 

　　，準確的市場定位。由于高知人才對消費講究品位、品質和檔次，因此業(yè)內專家建議，滿足基本生活配套需求的商業(yè)如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。如零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。適合在社區(qū)商圈經營，規(guī)模不大，200平方米左右的中檔商店，產品有差異性，這樣的