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商業(yè)、商業(yè)地產招商專業(yè)知識概覽

編輯：海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 2734 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)、商業(yè)地產招商專業(yè)知識概覽

章：什么是商業(yè)地產？商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別？

章：什么是市場調查？怎樣進行市場調查？

第三章：招商人員必須具備的基本要求？

第四章：招商項目介紹統(tǒng)一說明

第五章：招商標準流程、內容

第六章：商鋪專業(yè)知識

第七章：招商技巧

第八章：各類表格及文書的應用

章、什么是商業(yè)地產？商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別？

一、什么是商業(yè)地產？

商業(yè)地產是包括購物、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產產品。

商業(yè)地產的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經營管理，以收取租金為形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。

在現(xiàn)實生活中，我們接觸較多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

二、商業(yè)地產與住宅地產有什么區(qū)別？

商業(yè)地產與住宅的前期規(guī)劃有很大差異。住宅是要賣的，主要考慮地塊賣給什么樣的人，后期營銷中也注重針對它的客戶。大賣場(SHOPPINGMALL)規(guī)劃非常復雜，前期需要很多論證，考察國內外大量SHOPPINGMALL。設計做好再招商，先招主力店，找平均在兩萬平方米以上的商家，基本是開發(fā)商主動聯(lián)系的。主力店確定之后，再招小專賣店，通過各種形式的廣告讓經銷商到銷售現(xiàn)場來談。主力店是SHOPPINGMALL較關鍵的因素，如果其有一定的品牌就能夠形成一定的客流量。

商業(yè)地產和住宅：傳銷與直銷的不同

全國各地雖然開發(fā)了很多商業(yè)項目，但發(fā)展商還沒有認清商業(yè)地產和住宅開發(fā)的區(qū)別。如果住宅開發(fā)可稱是直銷的話，那么商業(yè)地產則是傳銷。大型SHOP-PINGMALL關鍵是主力店招商，主力店不來或者檔次不夠，招商就不成功。

國內發(fā)展商低估了這個難度，上來先做規(guī)劃設計，規(guī)劃設計做完再去招商或者再定價。如果你是直銷可以自己決定戶型，如果傳銷先談好合作意向，每層至少多少萬平方米，距市距離不能超過多少，前臺后臺的比例，你給它量身定做。招商走在前面或者同步。

商業(yè)地產要賣現(xiàn)房住宅和商鋪，一個是用來住，一個是用來賺錢的。但商場真正的做法只有一個，就是現(xiàn)房?，F(xiàn)金對商人很重要，店鋪購來是要做生意，有人說購來店鋪可以做投資。一個人如果購住宅，考慮好長的時間，他希望可以有很好的居住環(huán)境，有可能一兩年前看中了來購，他自己會告訴自己，我現(xiàn)在購的話價格比較便宜，以后購的話可能會漲價，或者我們購的朝向未必可以購得到，這個在住宅期房里可以做到。

章　　什么是市場調查？怎樣進行市場調查？

市場調查是商用物業(yè)開發(fā)、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發(fā)言權”，此言乃真理。商業(yè)地產策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調或純商業(yè)經營相比，調查的區(qū)域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調分類

商業(yè)地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查為房地產專業(yè)

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系；

3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關調查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節(jié)點、出口等的預計、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業(yè)地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)、地段、節(jié)點、

這是一組地理學、規(guī)劃學、商業(yè)及房地產業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。

區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的較遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地較近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。房地產俱樂部,房地產銷售策劃,房地產策劃,房地產廣告策劃,物業(yè)管理,房地產論文,房地產知識,　顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產開發(fā)和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。

商業(yè)——規(guī)劃學用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業(yè)再可細分為某一地段，房地產開發(fā)也常用此術語。

節(jié)點——規(guī)劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、式建筑作為節(jié)點。房地產俱樂部,房地產銷售——與節(jié)點構成城市空間或商業(yè)另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：

①上述概念常用，應熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據(jù)特定任務選擇市調區(qū)域。

③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。房地產俱樂部,房地產銷售策劃,房地產策劃,房地產廣告策劃,物業(yè)管理,房地產論文,房地產知識,商業(yè)地產,建筑規(guī)劃

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種中國地產商房地產論壇zgdcs.com為房地產專業(yè)人士提供基于房地產開發(fā)、營銷、策劃、銷售以及規(guī)劃設計、物業(yè)管理、業(yè)內交流等的在線討論與交流服務。

零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術語。

業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客購購水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。

業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。

四、市調內容和考察次序

商業(yè)地產發(fā)展（定位）策劃，較常見的市調是基礎普查、全地段考察，其次是專項調查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般

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