商業(yè)地產(chǎn)融資投資管理策劃：地產(chǎn)基金的策劃

　　一只地產(chǎn)投資基金是否能在融資及在市場(chǎng)的投資方面獲得成功，在很大程度上取決于地產(chǎn)投資基金策劃的質(zhì)量。策劃方案將對(duì)基金的融資有直接的影響。融資策劃是基金設(shè)立的重要前提。融資策劃的失敗意味著圍繞基金的所有計(jì)劃、步驟，所有專業(yè)人士的努力付諸東流。所以，無論多么遠(yuǎn)大的目標(biāo)、多么高效的管理模式、多么精彩的投資方案全都基于一個(gè)簡(jiǎn)單的前提，即融資成功。鑒于任何地產(chǎn)投資基金的設(shè)立應(yīng)是包括專業(yè)模式、法律法規(guī)和資源整合的復(fù)雜的系統(tǒng)。一只地產(chǎn)投資基金一旦成立，在市場(chǎng)上的作用、地位和運(yùn)營(yíng)方式將很難改變。從某種意義上說，基金的成敗在基金的策劃階段已經(jīng)注定。一只地產(chǎn)投資基金的發(fā)起、設(shè)立和管理過程本質(zhì)上是基金策劃成功與否的結(jié)果。甚至可以說，策劃將決定基金的一切。

　　一、地產(chǎn)基金策劃的基礎(chǔ)

　　1、有專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)
　　地產(chǎn)投資基金策劃，較重要的是策劃團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成。一個(gè)策劃團(tuán)體的專業(yè)能力將影響到基金策劃的水平和基金在組建過程中的效率。在開始組建地產(chǎn)投資基金策劃團(tuán)體時(shí)，是要確認(rèn)能夠擔(dān)任總策劃的 人士，他的專業(yè)能力和專業(yè)背景是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的精神和大腦，他的專業(yè)能力以及市場(chǎng)感覺將影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作方向和工作質(zhì)量。在總策劃人的主持下，將吸納相適應(yīng)的專業(yè)人士加盟策劃團(tuán)隊(duì)。
　　地產(chǎn)投資基金的策劃需要一個(gè)有專業(yè)能力和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行精心的分析、研究和提出方案。由于投資的概念不同、管理年限不同、投資方式不同，需要根據(jù)實(shí)際情況，組建有針對(duì)性和很高專業(yè)運(yùn)作能力的管理團(tuán)隊(duì)。策劃團(tuán)隊(duì)除了核心的策劃人之外，主要應(yīng)當(dāng)由一些專業(yè)的分析師承擔(dān)項(xiàng)目的分析工作。同時(shí)在這個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)娜耸控?fù)責(zé)資源的整合以及專業(yè)性極強(qiáng)的商務(wù)洽談。在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)中，還應(yīng)當(dāng)擁有商務(wù)策劃和商務(wù)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人士，這些專業(yè)人士將對(duì)基金設(shè)立的專業(yè)法律程序以及融資過程的控制起到積極的作用。
　　需要提醒的是，策劃團(tuán)隊(duì)不一定是管理團(tuán)隊(duì)，但策劃團(tuán)隊(duì)也可以擔(dān)任管理團(tuán)隊(duì)，這與地產(chǎn)投資基金發(fā)起機(jī)構(gòu)的操作思路有很大關(guān)聯(lián)。另一方面，好的策劃團(tuán)隊(duì)不一定是好的管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)理念應(yīng)當(dāng)在一只地產(chǎn)投資基金策劃過程中就引起重視和得到適當(dāng)?shù)陌才拧?
　　2、 較佳的投資方案
　　大多數(shù)的投資基金都缺少理想的投資策劃方案。因此，由策劃團(tuán)隊(duì)或者策劃團(tuán)隊(duì)委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)提出一個(gè)全面、深刻的而又創(chuàng)新的投資策劃是地產(chǎn)投資基金設(shè)立的良好開端。
　　3、有相應(yīng)的投資客戶資源
　　地產(chǎn)投資基金的策劃和組建的頭要議題之一是要確認(rèn)本支地產(chǎn)投資基金所對(duì)應(yīng)的投資客戶資源。這個(gè)資源不一定是直接的資源，也可以是間接的資源。例如策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)如果能聯(lián)系并簽約經(jīng)驗(yàn)全面且專業(yè)能力較強(qiáng)的融資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也可以視為一種間接的客戶資源。在缺少經(jīng)紀(jì)公司、缺少直接的客戶資源以及缺少足夠的商務(wù)推廣手段的情況下，無論多好的創(chuàng)意，均不適合展開地產(chǎn)投資基金的策劃與組建業(yè)務(wù)。
　　4、有連貫的基金設(shè)立和管理思路
　　基金的策劃團(tuán)隊(duì)和發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)地產(chǎn)投資基金的設(shè)立和管理的內(nèi)容、框架以及一些重要的條款有明確的思路和合理的解釋。這些是基金成功組建的技術(shù)基礎(chǔ)。
　　5、法律的適用性
　　一個(gè)好的思路、一個(gè)好的創(chuàng)意、一個(gè)好的策劃、一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)均需要有法律上的操作方案。由于中國資本市場(chǎng)的特殊性，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該在法律的協(xié)助下，在地產(chǎn)投資基金策劃的早期，理解和確認(rèn)此次基金的組建在法律上的適用程度和主要風(fēng)險(xiǎn)。
　　6、時(shí)機(jī)適當(dāng)
　　地產(chǎn)投資基金的策劃與組建應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)起時(shí)機(jī)。當(dāng)今資本市場(chǎng)是一個(gè)多變、過于敏感的、充滿著新因素的特殊市場(chǎng)。因此，基金組建成功與否在一定程度上與發(fā)起設(shè)立的時(shí)機(jī)緊密相關(guān)。由于地產(chǎn)投資基金的概念和類型不同，不同的基金可能適合于不同的推出時(shí)間。在進(jìn)行投資基金策劃的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠看到在未來的12個(gè)月內(nèi)什么樣的時(shí)期適合于組建本類型的地產(chǎn)投資基金。
　　7、符合資本市場(chǎng)規(guī)律
　　全球化的資本市場(chǎng)有著自己的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律不一定是理想的、有序的和可以充分分析的。但是無論如何，在資本市場(chǎng)上出現(xiàn)明顯的低潮和明顯的拒絕某種投資概念時(shí)，某種類型的地產(chǎn)投資基金在組建過程中將會(huì)遇到極大的困難。

　　二、地產(chǎn)基金的策劃要點(diǎn)

　　1、理念整合
　　基金的策劃團(tuán)隊(duì)頭先要對(duì)本地產(chǎn)投資基金所提出的理念進(jìn)行分析、研究和論證。在論證過程中，需要結(jié)合策劃團(tuán)隊(duì)所能掌握的有效資源、市場(chǎng)狀況以及對(duì)經(jīng)營(yíng)前景和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，提出論證并確定地產(chǎn)投資基金的理念。提出創(chuàng)造性的運(yùn)營(yíng)和管理理念，是策劃較重要的基礎(chǔ)和策劃是否成立的關(guān)鍵。
　　2、資源整合
　　資源整合的方向、內(nèi)容在一定程度上決定了地產(chǎn)投資基金組建的成敗和組建的效率。資源整合是對(duì)管理公司或策劃團(tuán)隊(duì)在策劃階段的財(cái)務(wù)、專業(yè)資源和一些權(quán)益機(jī)會(huì)的整合。其中也應(yīng)包含管理公司和基金公司的發(fā)起人和發(fā)起機(jī)構(gòu)。
　　3、工具整合
　　對(duì)投資工具的選擇、創(chuàng)造與整合也是地產(chǎn)投資基金策劃的要點(diǎn)之一。這個(gè)整合的是要認(rèn)識(shí)資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)之間一些有用的載體。同時(shí)，策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該對(duì)使用的金融工具和融資工具進(jìn)行合理說明。
　　4、人才整合
　　核心策劃人及圍繞核心策劃人的專業(yè)人士的整合也是地產(chǎn)投資基金策劃的要點(diǎn)之一。簡(jiǎn)而言之，專業(yè)能和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的合理整合是任何基金策劃所面臨的較重要、較困難的問題之一。邀請(qǐng)與地產(chǎn)投資基金理念相適應(yīng)的高端專業(yè)人士加盟以及高端專業(yè)團(tuán)隊(duì)的確定是地產(chǎn)投資基金策劃均需要重視的重要因素，這樣才能帶來專業(yè)團(tuán)隊(duì)與地產(chǎn)投資基金間的默契。這種默契是成功策劃所必要的因素。
　　5、時(shí)機(jī)整合
　　盡管在資本市場(chǎng)或投資市場(chǎng)上，一個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)機(jī)往往很難把握。有時(shí)一個(gè)好的方案推出的時(shí)機(jī)不當(dāng)，也容易使其遭受失敗。但是如果地產(chǎn)投資基金的策劃團(tuán)隊(duì)具有高度的專業(yè)能力，可通過對(duì)方案和地產(chǎn)投資基金的重新解釋，人為的“尋找”到理想的組建時(shí)機(jī)。這種通過策劃團(tuán)隊(duì)對(duì)地產(chǎn)投資基金方案的重新認(rèn)識(shí)以及對(duì)資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)不同階段主流概念以基本趨勢(shì)的重新認(rèn)識(shí)，仍然可以整合或找到策劃組建地產(chǎn)投資基金的有利時(shí)機(jī)。
　　策劃的進(jìn)度、團(tuán)隊(duì)整合的進(jìn)度、市場(chǎng)商務(wù)運(yùn)作的進(jìn)度、融資的進(jìn)度及其他經(jīng)濟(jì)背景因素的現(xiàn)狀等，只有在這些不同的不斷變化的領(lǐng)域內(nèi)整合出一個(gè)相適應(yīng)的商務(wù)進(jìn)度和地產(chǎn)投資基金策劃與正確選擇組建的時(shí)間，才能有助于地產(chǎn)投資基金的成功組建。
　　6、法律上的可行性
　　在基金策劃的較初階段，頭先應(yīng)在法律的可行性方面進(jìn)行有效的工作，確認(rèn)地產(chǎn)投資基金策劃的操作方向、基本思路，在法律方面的說明、解釋和判斷。
　　7、融資方案
　　地產(chǎn)投資基金組建的核心內(nèi)容是融資方案的確定、融資商務(wù)步驟和商務(wù)程序的策劃。
　　8、組建方法
　　地產(chǎn)投資基金的組建可以采用完全不同的方式和途徑。在法律意見的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡快確定地產(chǎn)投資基金組建的方向和途徑。這種方向和途徑的選擇應(yīng)考慮策劃?rùn)C(jī)構(gòu)資源整合的范圍和能力。
　　9、融資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
　　地產(chǎn)投資基金的策劃應(yīng)提出相應(yīng)的融資方案及對(duì)于融資可能的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素的分析與對(duì)策。應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)替代性的融資方案以降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、地產(chǎn)基金的投資方案

以下是引用片段：
　　某種意義上說，地產(chǎn)投資基金策劃就是投資方案策劃。因?yàn)榈禺a(chǎn)投資基金往往是在一個(gè)投資方案的基礎(chǔ)上開始策劃和組建的。在一個(gè)趨于理性化的資本市場(chǎng)上，策劃的質(zhì)量將在某種程度上成為決定地產(chǎn)投資基金組建成敗的重要因素。

　　1、制定投資方案的思路
　　制定投資方案可通過不同的角度采用不同的類型，一般是根據(jù)地產(chǎn)投資基金策劃團(tuán)隊(duì)的基本設(shè)想和資源類型而撰寫。
　　2、強(qiáng)調(diào)行業(yè)背景
　　強(qiáng)調(diào)行業(yè)背景是典型的地產(chǎn)投資基金的投資方案的核心，也是一種相當(dāng)有效地制作報(bào)告的思路。
　　3、強(qiáng)調(diào)機(jī)會(huì)的稀缺
　　許多地產(chǎn)投資基金都建立在較獨(dú)特的投資領(lǐng)域和有獨(dú)特的投資模式的設(shè)計(jì)。因此，投資方案可以強(qiáng)調(diào)投資模式和贏利的獨(dú)特性及市場(chǎng)機(jī)會(huì)要點(diǎn)。
　　4、強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)
　　在一個(gè)基本合理和有效的投資模式的基礎(chǔ)上，圍繞基金管理團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成，專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)背景等形成的地產(chǎn)投資基金策劃，其重要思路在于：團(tuán)隊(duì)組合策劃的創(chuàng)新的投資模式和專家型的操作的獨(dú)特價(jià)值。
　　5、強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新工具
　　許多地產(chǎn)投資基金是建立在創(chuàng)新的投資工具的基礎(chǔ)上的，這樣可以圍繞新的投資工具的特征、盈利模式和市場(chǎng)分析展開分析和研究，并形成報(bào)告。
　　6、強(qiáng)調(diào)資源特征
　　許多基金將發(fā)起機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁背景作為投資方案的關(guān)聯(lián)因素。因?yàn)樵诘禺a(chǎn)投資基金組建過程中，策劃團(tuán)隊(duì)可將成熟的發(fā)起股東所擁有的投資資源作為本基金投資方案的。
　　7、強(qiáng)調(diào)管理特征
　　目前在中國，無論是資本市場(chǎng)還是投資市場(chǎng)都未建立起規(guī)范化的信用體制。資本市場(chǎng)資金注入的安全性是投資機(jī)構(gòu)和投資者所面臨的難題。地產(chǎn)投資基金也可用現(xiàn)有的投資模型和投資概念打造地產(chǎn)投資者基金的管理。同時(shí)，對(duì)投資方案的實(shí)施應(yīng)提出有效的、安全的資金監(jiān)管模式，這會(huì)給某些投資者帶來很大的安全感。
 

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