產(chǎn)權形式對公共商業(yè)樓宇經(jīng)營管理的影響

  由于公共商業(yè)樓宇產(chǎn)權性質的多樣性，決定了其管理的難易、經(jīng)營方式的不同。從目前 全國這類經(jīng)營場所的經(jīng)營方式與狀況分析，有以下兩種比較突出的現(xiàn)象：

一、統(tǒng)一產(chǎn)權的方式較分散產(chǎn)權方式便于管理，經(jīng)營效果好

  統(tǒng)一產(chǎn)權的方式便于統(tǒng)一招租、統(tǒng)一調整、統(tǒng)一管理。由于承租戶不是物業(yè)的業(yè)主，管理規(guī)定在承租合同中已明確，管理條款多以經(jīng)濟處罰為主，約束性強，因此，這類公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營與管理成功范例較多，如廣州的天河城、海印電器城、白馬市場、太平洋電腦市場等。以下是某商場的管理規(guī)定，我們可以用其說明統(tǒng)一產(chǎn)權商場物業(yè)的管理與經(jīng)營(本章 末附另一個商場管理公約，供參考)。

商場管理規(guī)定

　　為維護商戶和顧客的共同利益，使商場成為秩序井然、清潔、優(yōu)雅、有安全保障的購物 經(jīng)商場所，特制定本規(guī)定。本規(guī)定的修改和解釋權屬于物業(yè)管理公司。

　　(1)商場每天的營業(yè)時間為8：30～21：00。不按規(guī)定時間營業(yè)，遲到或早退者每次罰款 30元。

  　(2)未經(jīng)批準，商鋪(含櫥窗)擅自歇業(yè)者，每歇業(yè)罰款100元。

  (3)未經(jīng)批準，在營業(yè)時間中斷營業(yè)者，停業(yè)2～4公里按歇業(yè)半天，4公里以上按歇業(yè)處理。

  (4)營業(yè)員不按規(guī)定統(tǒng)一著裝者，每次罰款10元。

  (5)大音量開放音響，影響他人正常經(jīng)營者，每次罰款30元。

  (6)在商鋪堆放物品的高度不準超過地面至天花板距離的2／3。違者罰款500元，并限期改正；造成事故者，賠償一切損失，并承擔由此造成的法律責任。

  (7)在商鋪面積范圍以外的公共部位擺放座椅、物品或陳列商品者，沒收全部物品并罰款50元。

  (8)在商場內(nèi)大聲喧嘩、吵鬧、追逐，不聽勸告者，罰款30元。

  (9)營業(yè)時間在商場打撲克、下棋、睡覺，不聽勸告者，罰款30元。

  (10)將自行車放在商場者，每次罰款50元。

　　(11)攜帶貓、狗、家禽等進入大廈者，每次罰款50元。

　　(12)攜帶小孩在大廈內(nèi)亂跑、追逐、打鬧、玩弄電梯、到處亂涂亂畫，影響秩序者，對家長罰款30元。

　　(13)在商場通道內(nèi)席地坐臥，妨礙通行，不聽勸告者，每人罰款10元。

　　(14)非營業(yè)時間未經(jīng)許可，混進商場者，每次罰款100元。

　　(15)禁止任何人擅自進入大廈商場推銷商品、散發(fā)廣告?zhèn)鲉?，違者每次每人罰款100元。

　　(16)未經(jīng)許可，進入大廈收購廢品者，每次罰款30元。

　　(17)因拖行物品而有損地面、地毯者，罰款30元，并按市價賠償。

　　(18)擅自撕毀大廈設置的封條、標簽、宣傳海報及廣告者，每次罰款100元。

　　(19)擅自遷移大廈設置的各種通道指示牌、告示牌者，每次罰款100元；若有損壞者，還須按價賠償。

　　(20)未經(jīng)批準在大廈公共場所(包括外墻窗戶)張貼宣傳品者，每次罰款50元。

　　(21)商場人員到寫字樓打開水、洗東西、使用衛(wèi)生間經(jīng)勸告無效者，罰款50元。

　　(22)用戶更換從業(yè)人員不及時報告，欠交從業(yè)人員申報表者，每人罰款30元。

　　(23)不按通知規(guī)定時間上交有關報表、資料和拒絕參加有關會議的，每次罰款30元。

　　由此可見，對于統(tǒng)一產(chǎn)權的公共商業(yè)樓宇來說，其管理規(guī)定對經(jīng)營者是無條件的，因此管理的有效性較高。而且由于產(chǎn)權的統(tǒng)一性，業(yè)主可以統(tǒng)一安排招租對象，便于整體策劃，容易實現(xiàn)經(jīng)營格局的調整，以靈活機動的方式適應變化萬端的市場需求。

　　二、分散產(chǎn)權的方式難以管理，以反租統(tǒng)一經(jīng)營或以龍頭帶散戶的經(jīng)營方式為好分散產(chǎn)權的方式如果由小業(yè)主分散經(jīng)營，目前來說全國還沒有一家很成功的案例。原因是各小業(yè)主心不齊，思想難以統(tǒng)一，很難做到經(jīng)營格局統(tǒng)一化、經(jīng)營思想一致化，整體經(jīng)營形象難以樹立，所以，難以取得好的經(jīng)營效果。而且小業(yè)主往往實力不足，抗市場波動、風險的能力較差，對市場的分析預見性不夠，往往盈虧都不明所以，很難適應市場經(jīng)濟的變化。另外，個體經(jīng)商者的隨意性和無組織性也使管理困難，甚至有的經(jīng)營者自恃業(yè)主身份，根本不服從管理。

　　因此，對于分散產(chǎn)權的公共商業(yè)樓宇，較好的辦法是全部反租回來，然后統(tǒng)一招租，或者將適當部分留作自用，或反租后再租給一家有實力的大商家經(jīng)營，以作為龍頭帶動整個經(jīng)營的興旺，如廣州天河城的南方商貿(mào)和吉之島就是這樣的龍頭。許多公共商業(yè)樓宇因為沒有這樣的龍頭，導致經(jīng)營狀況差或難以為繼。

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