在一些社區(qū)曾經發(fā)生這樣的現(xiàn)象--部分樓宇緊鄰鬧市和商業(yè)街，于是被精明的商家 相中 安裝廣告牌或豎起霓虹燈。發(fā)展商自然獲利不少，但許多業(yè)主對此則非常不滿，他們認為隨著商品房權屬的轉讓，建筑外墻面的所有權和使用權也隨之轉移給全體業(yè)主，產生的收益自然歸全體業(yè)主所有。對此，雙方爭議很大，由此還產生了一些糾紛。那么，商品房所在樓宇的外墻使用權究竟屬于哪一方？與此相關的樓宇的屋面使用權、樓宇的命名權和小區(qū)的命名權又是誰說了算？歸根結底，這是一個涉及開發(fā)商對商品房及公共配套建筑、設施的權利界定及權利保留的問題--

商品房交易十大問題系列探析之八

開發(fā)商，請不要濫用你的權利

北京勞賽德律師事務所 蔡耀忠律師

開發(fā)商保留部分權利的由來

根據(jù)建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條規(guī)定：新建的房屋，申請人應在房屋竣工后的３個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起６０日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

從以上規(guī)定可知，對于商品房來說，因房屋的國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗收資料均由開發(fā)商以自己的名義取得，因此，商品房竣工后，頭先應由開發(fā)商向房地產行政主管部門申請房屋所有權初始登記，由開發(fā)商取得整幢樓的房屋所有權證或確權證明文件（一般稱大產權）。然后，根據(jù)開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房購賣合同》的約定，購賣雙方在房地產行政主管部門辦理房屋產權過戶登記手續(xù)，由購房人取得其所購房屋的房屋所有權證（一般稱小產權）。也就是說，商品房開發(fā)建設及銷售過程中，頭先由開發(fā)商取得商品房及相關配套建筑、配套設施的所有權，然后再分割過戶給購房人，因此，就存在開發(fā)商在銷售商品房的過程中保留某些權利的問題，下面就開發(fā)商通常予以保留的幾種權利進行分析。

開發(fā)商對商品房外墻面使用權和屋面使用權的保留及限制

商品房外墻面使用權和屋面使用權屬于全體業(yè)主

根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》及北京市國土資源和房屋管理局 關于重新印發(fā)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的通知 的有關規(guī)定，商品房的外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建筑面積，由該幢商品房的全體業(yè)主分攤。也就是說商品房的外墻面的所有權屬于該幢商品房的全體業(yè)主共同所有，當然，外墻面的使用權也屬于該幢商品房的全體業(yè)主。實踐中，某些商品房地處鬧市區(qū)或臨街，其外墻可安裝廣告，外墻使用權有一定的商業(yè)價值，開發(fā)商則希望能保留商品房外墻面的使用權，在外墻面上制作廣告以獲得收益。

商品房的屋面是商品房不可分割的組成部分，屋面的所有權應屬于該幢商品房屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人共同所有，當然，屋面的使用權也屬于該屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人。同樣，因屋面上可設置、安裝廣告牌或電信發(fā)射裝置等，屋面使用權也具有了一定的商業(yè)價值，因此，開發(fā)商也希望能保留商品房屋面的使用權。另外，某些開發(fā)商把部分屋面的使用權作為屋頂花園 給購購頂層房屋的購房人，并在合同中約定由其享有屋頂花園的專有使用權，這實際上也是開發(fā)商處分了屬于其他產權人的屋面使用權。

開發(fā)商可以有限制地保留商品房外墻面和屋面的使用權

商品房外墻面和屋面均是商品房不可分割的一部分，目前，國家和北京市現(xiàn)有的法律、法規(guī)、規(guī)章均未對開發(fā)商能否保留商品房外墻面使用權和屋面使用權作出明確規(guī)定。國家工商行政管理局和建設部共同制作的《商品房購賣合同》示范文本第十七條明確要求購賣雙方就商品房外墻面使用權和屋面使用權作出約定，說明并不禁止開發(fā)商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權。

１．必須在《商品房購賣合同》中予以約定

從上述分析可知，商品房的外墻面使用權和屋面使用權屬于該幢商品房全體業(yè)主。根據(jù)建設部《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第七條的規(guī)定：異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。因此，開發(fā)商若要保留外墻面使用權和屋面使用權，必須在《商品房購賣合同》中與該幢商品房的全部購購人約定，否則，開發(fā)商不能保留該商品房的外墻面使用權和屋面使用權。同樣，對于開發(fā)商銷售頂層商品房 平臺的，開發(fā)商也必須與該平臺覆蓋范圍下各層的購房人約定，該平臺由頂層住戶享有專有使用權。

２．必須承擔相關的修繕責任

建設部《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第九條的規(guī)定：異產毗連房屋發(fā)生自然損壞，所需修繕費用以下列原則處理：共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔；屋蓋的修繕，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔?？梢姡唐贩客鈮γ婧臀菝娴男蘅権熑问怯煞课菟腥耍ㄙ彿咳耍┏袚?。筆者認為開發(fā)商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權，而又由購房人承擔外墻面和屋面的修繕責任有失公平。為體現(xiàn)權利義務的一致性，筆者建議若開發(fā)商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權，購房人可在合同中約定由開發(fā)商承擔商品房外墻面和屋面的修繕責任。

３．不得損害業(yè)主的利益

另外，即使開發(fā)商保留了該商品房外墻面使用權和屋面使用權，開發(fā)商在行使權利時，也必須不得有損害業(yè)主利益的行為。

開發(fā)商對小區(qū)和樓宇命名權的保留及限制

小區(qū)和樓宇命名權應由發(fā)展商行使

開發(fā)商開發(fā)建設一個小區(qū)時，頭先由開發(fā)商給小區(qū)和小區(qū)內樓宇命名。根據(jù)國務院《地名管理條例》及其實施細則和《北京市地名管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商給小區(qū)和小區(qū)內樓宇的命名還須報政府地名辦公室核準，只有經地名辦公室核準，取得《建筑物名稱核準證》的名稱才具有法律效力，公安局也是根據(jù)經地名辦公室核準的名稱制作標志，發(fā)放品牌。對于商品房來說，小區(qū)和小區(qū)內樓宇的命名權實際上是由開發(fā)商行使的，小區(qū)建成竣工交付購房人后，行使小區(qū)和小區(qū)內樓宇的命名權實際上是行使更名權。

商品房作為開發(fā)商生產的產品，開發(fā)商在給小區(qū)命名時，往往注入自身的品牌概念，如北京萬科企業(yè)有限公司將其在北京開發(fā)建設的小區(qū)命名為 萬科城市花園 、 萬科星園 、 萬科青青家園 等。開發(fā)商保留小區(qū)和小區(qū)內樓宇的命名權實際上是為了維護企業(yè)的對外形象，是開發(fā)商對其開發(fā)的項目負責任的體現(xiàn)。若開發(fā)商不行使小區(qū)或小區(qū)內樓宇的命名權，待小區(qū)建成竣工交付后由小區(qū)業(yè)主命名實際上很難操作，小區(qū)全體業(yè)主很難作出統(tǒng)一的命名，而作為小區(qū)全體業(yè)主代表的業(yè)主委員會通常在小區(qū)竣工數(shù)年后才能成立，這樣會導致小區(qū)的命名權在事實上無法行使的情況，筆者認為，小區(qū)和小區(qū)內的樓宇的命名權應由開發(fā)商行使。

小區(qū)和樓宇的更名權應轉交全體業(yè)主

商品房建成交付使用后，小區(qū)全體業(yè)主對整個小區(qū)享有所有權。若此時開發(fā)商仍保留小區(qū)的更名權，為了自身的利益任意給小區(qū)更名，將影響小區(qū)業(yè)主的利益。筆者認為，小區(qū)的更名權在商品房建成交付使用后應由全體業(yè)主行使，不應由開發(fā)商保留。

開發(fā)商對更改、修訂小區(qū)規(guī)劃權利的保留及限制

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第三十一條和第三十二條規(guī)定，建設單位開發(fā)建設商品房項目，必須取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預售應當持有建設工程規(guī)劃許可證。也就是說，開發(fā)商取得商品房預售許可證銷售期房時，對同期開發(fā)建設的商品房的規(guī)劃設計方案是確定的，開發(fā)商應按照該規(guī)劃設計方案施工，建設商品房及配套建筑、配套設施。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》十四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房，商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶形、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起１０日內，書面通知購受人。購受人有權在通知到達之日起１５日內作出是否退房的書面答復。從以上規(guī)定可知，開發(fā)商可以保留更改、修訂建筑規(guī)劃的權利，但其對規(guī)劃的變更必須經規(guī)劃部門的批準，同時若該等規(guī)劃變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及其他影響在合同中約定的商品房質量或者使用功能時，必須經購房人同意，購房人不同意該規(guī)劃變更的，有權選擇退房。

開發(fā)商對后期開發(fā)的商品房接駁已建成商品房配套設施的權利保留及限制

商品房小區(qū)分期開發(fā)建設時，存在后期開發(fā)的商品房需接駁已建成商品房的水、電、氣、暖等配套設施的問題。筆者認為開發(fā)商可保留后期開發(fā)的商品房接駁已建成商品房配套設施的權利，但開發(fā)商行使該項權利時，須不得影響已建成商品房的正常使用，開發(fā)商在建設先期開發(fā)的商品房時，需充分考慮其設計容量、負荷，以保證后期開發(fā)的商品房的接駁不影響其正常使用。

通過上述對開發(fā)商通常予以保留的幾項權利進行分析，筆者認為開發(fā)商可以在銷售商品房時保留某些權利，但開發(fā)商在行使保留的權利時須不得損害購房人的利益。同時，開發(fā)商應在《商品房購賣合同》中與購房人明確約定其保留的權利。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！