交易細(xì)節(jié)多　特殊狀況多——

　　與新鋪在推出時的大肆宣傳，夸大地段優(yōu)勢和前景相比，二手商鋪可能更讓投資者覺得有把握。這種錢生錢、利滾利的誘惑也使得二手商鋪的交易更加火爆。投資二手商鋪享受的是前人種樹，后人乘涼的好處。想要投資二手商鋪的投資者大多是看中了二手商鋪位于成熟地段，并且培養(yǎng)出了相對穩(wěn)定人群的流量，然而二手商鋪的購賣決不像二手住宅那么容易，二手商鋪交易中還存在很多問題，提醒投資者交易中要更加細(xì)心。

　　●交易中不可忽視的細(xì)節(jié)

　　購購商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比，投資單價高，總價高，投資區(qū)域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大，中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響，價位不等。業(yè)內(nèi)人士稱，二手商鋪的投資風(fēng)險其實與一手商鋪的風(fēng)險沒有太大的區(qū)別，一手商鋪是從開發(fā)商手里購的，二手商鋪是從小業(yè)主或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，形式上有差別，本質(zhì)上沒有差別。從風(fēng)險的角度也較為類似。為什么這么說？有人可能會問二手商鋪是不是市場的環(huán)境更成熟？這個也不盡然。所以，投資二手商鋪時，投資者需要具備獨到的眼光，這樣才能降低本身存在的風(fēng)險。與此同時，還需綜合考慮其他多種因素。

　　一、要約定房產(chǎn)用途

　　要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。

　　二、要對公攤部位進行約定

　　有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式進行詳細(xì)約定。

　　三、對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)

　　二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在購賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設(shè)備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。

　　四、物業(yè)服務(wù)方面的約定

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到購賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。

　　五、交易稅費的分擔(dān)方式

　　目前進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔(dān)，均應(yīng)在合同中列明。

　　●有可能遇到的特殊狀況

　　狀況一：賣家欲轉(zhuǎn)手但商鋪正出租

　　律師點評：購購二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，頭先要考慮投資風(fēng)險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的率、購賣承擔(dān)的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。而對于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表象。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩多少利潤，攤到房價上率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議投資人還是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風(fēng)險評估，測算出投資收益后，再決定是否投資。

　　狀況二：租客是否具有優(yōu)先購購權(quán)

　　律師點評：二手房購賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。購購商鋪同樣需要注意。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。如果租客愿意放棄優(yōu)先購購權(quán)，承租人、投資人、房主三方就應(yīng)該簽訂三方協(xié)議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購購權(quán)，并重新簽訂租賃合同。

　　狀況三：購購住宅改建的商鋪

　　律師點評：購購這樣的商鋪時，頭先看該建筑有沒有建筑許可證和規(guī)劃許可證，如果房主能夠提供兩個許可證，就無需擔(dān)心房產(chǎn)證的問題。另外，簽訂合同時還是要對房產(chǎn)證專門擬立一個條款，注明雙方的約定和違約賠償?shù)姆绞剑毁彿靠畋仨毸饕論?jù)，單據(jù)上不僅注明時間地點內(nèi)容，還要加蓋印章。需要提醒的是，投資這樣的商鋪存在很大的風(fēng)險，有可能無法辦理營業(yè)執(zhí)照，沒有經(jīng)營資格，所以不建議購購此類商鋪。

　　●二手商鋪的土地問題

　　商鋪的土地問題，應(yīng)該是交易中的關(guān)鍵性所在，對于土地性質(zhì)的了解，也是規(guī)避風(fēng)險的重要舉措。

　　一是注意商鋪的土地使用年限。商鋪一般可分為兩類：一種是商住綜合用地，其土地使用年限為50年；另一種是商業(yè)用地，土地使用年限為40年。購購二手商鋪時尤其要注意看清土地使用年限。有的商鋪在掛牌出售時，實際已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購購這類商鋪時應(yīng)充分考慮“折舊”因素。

　　二是注意區(qū)分商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)。目前市場上大多數(shù)商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，但也有部分商鋪的土地使用權(quán)屬劃撥性質(zhì)。特別是一些單位自建房的底樓店面。購購這類店面時要了解清楚土地是出讓還是劃撥？如果是劃撥土地的，需要交納多少出讓金。

　　三是注意商鋪土地使用證上注明的用途。目前市區(qū)有些地段的商鋪是由住宅“改造”而來，土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時很可能按“商鋪”出售。投資者購購的時候就要特別注意了。另外，有的商鋪出售時，產(chǎn)權(quán)證上注明的面積可能會跟實際使用面積不符。比如市區(qū)江北某處一商鋪出售時，房東號稱建筑面積有100平方米，房產(chǎn)證上登記的面積只有60平方米。購購時要看清產(chǎn)權(quán)證上的面積。

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