中國商業(yè)房地產(chǎn)面臨的四大發(fā)展趨勢

　　走過2004年的中國商業(yè)房地產(chǎn)，已經(jīng)經(jīng)歷了起步階段的種種問題，也讓投身于商業(yè)地產(chǎn)年大潮的國內(nèi)開發(fā)商看到了未來更大的機遇和挑戰(zhàn)。隨著行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，中國商業(yè)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)出理性發(fā)展的態(tài)勢。

　　趨勢一：外國資金大量進駐，國內(nèi)大型集團開始組建REIT雛形

　　從2004年底開始，零售業(yè)已經(jīng)全面對外開放，也就是說無論內(nèi)資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和先進性，也就形成了誰能搶得先機，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點，圈得越多的商業(yè)用地，誰就會在競爭中形成完全優(yōu)勢的局面。

　　因此，前兩年，商業(yè)房產(chǎn)的火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略的必然結(jié)果。前兩年，海外資金已直接或間接地投資于中國的商業(yè)房產(chǎn)，如荷蘭國際集團（ING）與頭創(chuàng)的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場，北京春天購物與英國巴特勒投資銀行、美國退休基金投資銀行的合作等。然而，這些投資或合作，依然只是少數(shù)海外投資者在中國的試點罷了。

　　隨著中國商業(yè)房產(chǎn)的逐步成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，國外資金將在未來兩年大規(guī)模進入中國商業(yè)房產(chǎn)市場，在搶占核心城市的同時，與國內(nèi)大型集團合作，組建中國的REIT雛型。據(jù)悉，新加坡嘉德置地正式以17.46億元收購華聯(lián)集團旗下兩大重要百貨商場安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會同北京華聯(lián)集團聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務，雙方在合資公司各持50％股權(quán)。2005年年底前北京華聯(lián)將在北京、武漢等地開設六大購物商場，總營業(yè)面積達到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的收購權(quán)。海外資金與國內(nèi)有經(jīng)驗的大型集團合作，將可以減少擴張成本，加快發(fā)展速度，降低擴張風險，進一步推動中國商業(yè)房產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　趨勢二：行業(yè)專業(yè)分工進一步細化，第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著

　　當商業(yè)房地產(chǎn)加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程時，較顯著的一個變化就是專業(yè)化程度的提高。商業(yè)房地產(chǎn)是一個涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理方三方合作的過程。而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都從住宅開發(fā)起步，十分缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的意識和能力。于是市場上出現(xiàn)了商鋪銷售火爆，價格不斷創(chuàng)新的現(xiàn)象。但與此同時，許多項目卻不得不面臨經(jīng)營不善而進行調(diào)整甚至閉門謝客的窘態(tài)。

　　在2003年曾經(jīng)銷售火爆的亞運村“第五大道”精品購物廣場項目，較近曝出部分商戶停業(yè)維權(quán)的消息，其較主要因素是人氣太差。第五大道的問題在于全部分割后發(fā)售產(chǎn)權(quán)，它將臨街一層盡可能分割為室內(nèi)小商鋪發(fā)售產(chǎn)權(quán)。由于分割銷售，產(chǎn)權(quán)的主體發(fā)生了根本性的變化，招商進來的業(yè)態(tài)沒有整體規(guī)劃，后期更無專業(yè)的管理團隊進行統(tǒng)一經(jīng)營，較終只能閉門歇業(yè)。

　　從市場上對于不同商業(yè)房產(chǎn)項目的研究與探討來看，投資開發(fā)商已經(jīng)開始意識到專業(yè)化經(jīng)營管理的重要性。商業(yè)項目追求是長期效益的不斷提升，而不是短期利潤的化，只有持續(xù)的經(jīng)營管理才能保證這個目的的較終實現(xiàn)。以西單文化廣場地下商鋪為例，這個建于1999年底的項目開業(yè)以來，由于沒有明確定位及專業(yè)的管理，雖然地處卻只租出了較低3元/平方米的價格。生意慘淡的地下商鋪于2004年4月1日停業(yè)后，經(jīng)過招標新加坡77街集團宣布入主西單地下商鋪組建77街西單購物。經(jīng)過77街集團的整體投資策劃及專業(yè)運營，商鋪租金上升為較低每月500元/平方米。

　　為此，在未來的幾年，隨著市場競爭的激烈及需求的增加，國內(nèi)投資開發(fā)商將逐步走向成熟，行業(yè)專業(yè)分工將進一步細化，第三方經(jīng)營管理行業(yè)的發(fā)展將越趨顯著。

　　趨勢三：連鎖零售企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作越來越緊密

　　連鎖零售企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)手，是發(fā)揮“1＋1〉2”效果的顯著例證，通過這種合作方式，商業(yè)項目可以贏得具有強大品牌效應的主力商戶，商戶也可以通過企業(yè)項目的開拓來不斷擴充其連鎖規(guī)模。

　　在過去兩年，國內(nèi)已有不少企業(yè)開始打造這種“強強聯(lián)合”的模式。例如萬達集團創(chuàng)立的商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的訂單地產(chǎn)全新模式，其中較重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資建設萬達商業(yè)廣場項目。近期，沃爾瑪租賃華遠旗下“盈都大廈”商業(yè)部分一事也標志著華遠涉足“持有物業(yè)”開發(fā)模式的開始，沃爾瑪此次與華遠盈都大廈簽署的租約面積2萬多平方米，簽約時間是15年外加15年的優(yōu)先權(quán)。今后將成為沃爾瑪在北京建立的家大型購物廣場，也是沃爾瑪迄今在中國建立的規(guī)模的賣場。

　　可以預見，隨著零售業(yè)的開放，國外大型零售業(yè)的進駐及擴張，國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商與連鎖零售企業(yè)的合作也必將越來越緊密，國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展將更為理性和健康。

　　趨勢四：由于城市規(guī)劃的需要，部分城市商業(yè)房產(chǎn)供應趨于平緩

　　由于城市對商業(yè)用地的規(guī)劃，部分經(jīng)濟發(fā)展成熟的大型城市如北京、上海、廣州開始出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽和的現(xiàn)象。以上海為例，依據(jù)上海城市規(guī)劃，到2010年，商業(yè)規(guī)劃用地不超過2500萬平方米，而至2004年底，上海市已建在建的商業(yè)項目已達到2000萬平方米；另外，根據(jù)近期推出的北京“商業(yè)白皮書”，北京市政府也將合理調(diào)控北京房地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對于存在盲目發(fā)展、有過度競爭趨勢的地區(qū)，以及業(yè)態(tài)落后的商業(yè)項目將進行必要的限制，這將意味著未來幾年商業(yè)房產(chǎn)供應將趨于平緩，商業(yè)房產(chǎn)的將放在專業(yè)經(jīng)營方面。

　　商業(yè)影響著每一個普通人的生活，因此商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到更多人的關注，我們也希望中國商業(yè)地產(chǎn)健康理性的發(fā)展道路可以走得更好。
 

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