不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款

《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。其中規(guī)定：不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》明確提出要加大對(duì)閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。

為切實(shí)貫徹落實(shí)以上文件，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，《通知》明確規(guī)定，對(duì)經(jīng)國(guó)土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。

購(gòu)房套數(shù)和套型建筑面積不同，較低頭付款比例及利率水平各異

《通知》重申對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積９０平方米以下的借款人，仍執(zhí)行２０％的貸款較低頭付款比例規(guī)定；對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積９０平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行３０％的貸款較低頭付款比例規(guī)定。

對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的借款人，提出較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款較低頭付款比例不得低于４０％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的１．１倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款較低頭付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，《通知》強(qiáng)調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的５０％。隨著借款人購(gòu)房套數(shù)的增加，較低頭付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大。

為什么提高商業(yè)用房貸款的頭付款比例和利率水平？對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)購(gòu)商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)較快上漲背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)，《通知》規(guī)定商業(yè)用房貸款的頭付款比例不得低于５０％，期限不得超過(guò)１０年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的１．１倍，具體由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自住確定。

同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款較低頭付款比例由原來(lái)的４０％提高到４５％，其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。

《通知》中的“頭套自住房”，指借款人次利用貸款所購(gòu)購(gòu)的用于自住的房屋。“套（含）以上住房”，指借款人利用貸款所購(gòu)購(gòu)的頭套自住房以外的其他住房?！锻ㄖ芬笊虡I(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“頭套自住房”和“套（含）以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠(chéng)實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)購(gòu)第幾套住房的相關(guān)信息。

防商業(yè)銀行過(guò)度授信　不得發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款

對(duì)于為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人回答說(shuō)：“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房?jī)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升?！锻ㄖ芬?guī)定不得發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過(guò)度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。近年來(lái)，我國(guó)住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。而“房?jī)r(jià)重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，風(fēng)險(xiǎn)管控措施尚不完善，一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增?！锻ㄖ芬?guī)定不得發(fā)放此類貸款，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

充分利用央行信貸征信系統(tǒng)　有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

《通知》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。一方面，商業(yè)銀行可通過(guò)查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，核實(shí)借款人的基礎(chǔ)信息、財(cái)務(wù)信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強(qiáng)貸前審查。另一方面，《通知》要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款后，應(yīng)將借款人基礎(chǔ)信息、貸款信息錄入相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸征信系統(tǒng)。

為保證《通知》的各項(xiàng)政策得到認(rèn)真貫徹落實(shí)，《通知》要求，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并向央行和銀監(jiān)會(huì)報(bào)備；同時(shí)要求監(jiān)管部門加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和檢查力度。央行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸征信管理，督促商業(yè)銀行切實(shí)完善房地產(chǎn)信貸管理，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。此外，央行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行房地產(chǎn)信貸管理政策的情況加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

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