三四線城市商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基本原則

以下是引用片段：
三線城市樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤(pán)的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。 

　　頭先市場(chǎng)摸底，做好樓盤(pán)角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。

　　經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)大環(huán)境的重要問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　其次要深入研究市場(chǎng)需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

　　有些開(kāi)發(fā)總是在建筑方案確定后才找策劃公司來(lái)做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場(chǎng)。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場(chǎng)需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求特征，然后根據(jù)市場(chǎng)需求特征來(lái)設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場(chǎng)需求的那還好，如果不符合市場(chǎng)需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙?lái)說(shuō)服消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來(lái)之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)?shù)摹?

　　第三，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，許多商業(yè)策劃公司在操作三線城市樓盤(pán)的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來(lái)想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無(wú)功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾。實(shí)事求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，中小城市也有中小城市推廣的優(yōu)勢(shì)條件。

　　第四，是做好財(cái)務(wù)預(yù)算，一般人會(huì)覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)于策劃來(lái)說(shuō)不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷(xiāo)計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問(wèn)題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來(lái)做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開(kāi)發(fā)商和推廣公司雙方坦誠(chéng)相對(duì)。

　　第五注意品牌的累積，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤(pán)后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開(kāi)發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)資源庫(kù)，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對(duì)于一些打一槍換一個(gè)地方的開(kāi)發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽(tīng)得進(jìn)品牌的道理，但作為營(yíng)銷(xiāo)人來(lái)說(shuō)，必須盡到這一份責(zé)任。

　　淺談三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心目標(biāo)是：在項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)下追求利潤(rùn)化。目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨熱烈，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始受到追捧。針對(duì)三線城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)談?wù)撘韵掠^點(diǎn)：

　　1、在三線城市，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，價(jià)格上都會(huì)有天花板現(xiàn)象出現(xiàn)，天花板的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、收入和城市經(jīng)濟(jì)及建設(shè)發(fā)展速度及人口增長(zhǎng)速度等因素造成的。在三線城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行深入的了解和分析，避免過(guò)大投入成本造成利潤(rùn)損失；

　　2、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)還應(yīng)注意規(guī)模合適和控制銷(xiāo)售節(jié)奏，由于一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)接受的數(shù)量有限，在開(kāi)發(fā)三線城市的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)必須對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、銷(xiāo)售節(jié)奏、租售比例進(jìn)行控制，當(dāng)然，銷(xiāo)售節(jié)奏的決定和開(kāi)發(fā)商本身的實(shí)力也有緊密聯(lián)系，如果實(shí)力允許，可以考慮將部分物業(yè)在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后銷(xiāo)售；

　　3、招商成果對(duì)任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都有明顯的影響，有實(shí)力的零售商往往帶來(lái)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的大幅提升，但同時(shí)由于三線城市區(qū)位及開(kāi)發(fā)商在招商方面均不具有優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)商家租期長(zhǎng)、回報(bào)給得低，也會(huì)給項(xiàng)目收益帶來(lái)一定的影響，所以，三線城市招商必須注意平衡，不是品牌商家越多越好。

是不同意版主的意見(jiàn)；而是不同的地方有不同的方式。正所謂因人而異，因地而異。

　　本地的三線城市規(guī)模較小，人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平都受到極大的限制；相應(yīng)的去化速度相對(duì)較慢；故其消費(fèi)必然相對(duì)集中，不具備大型商業(yè)條件。 

　　三線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要考慮的關(guān)鍵問(wèn)題主要集中在以下方面：

　　1、項(xiàng)目所在地理位置是否能夠達(dá)到商業(yè)開(kāi)發(fā)的條件，其中包括的重要因素有：城鎮(zhèn)人口量，可支配收入、思格爾系數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、支柱產(chǎn)業(yè)、流動(dòng)人口量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等等。

　　2、項(xiàng)目所在位置商業(yè)條件，其中包括：商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)產(chǎn)值、平均價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面。

　　3、項(xiàng)目預(yù)計(jì)招商對(duì)象的條件：其中包括：企業(yè)戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)狀態(tài)、市場(chǎng)定位、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)、租金給付條件、租期等。

個(gè)人認(rèn)為，只有在上述三個(gè)方面計(jì)劃全面、分析得體的情況下，三線市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目才有可能達(dá)到預(yù)期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 

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