閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

2010年度城市綜合體專業(yè)報告

 

部分、城市綜合體的概念及演化歷程

 

一、建筑綜合體概念

 

1．“多個功能不同的空間組合而成的建筑（中國大百科全書）

 

2．是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑（美國建筑百科全書）

 

二、城市綜合體的概念

 

城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。它包含各種城市功能，有商務辦公、居住、酒店、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車體系，有些還具備會展功能和完善的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合、交通體系的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用，延伸了城市的空間價值。城中城

 

建筑綜合體的本質(zhì)

 

建筑綜合體頭先是以一組建筑的組合為載體，將城市活動中多種不同的功能（商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛）空間進行有機的組合，并與城市的交通相協(xié)調(diào)。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的關系，從而形成一個功能復合、高效率的、復雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體的綜合性并非表現(xiàn)為數(shù)量的簡單累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化組合，克服單一功能的局限性、在互動過程中形成更為廣泛與優(yōu)越的整體功能。根據(jù)國務院發(fā)展研究等機構對2003年以來建成和在建的100個新建筑綜合體的研究表明，建筑綜合體的復合功能或業(yè)態(tài)65%的綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。這充分說明了建筑功能復合的特點。

 

三、城市綜合體的本質(zhì)

 

城市綜合體是隨著城市規(guī)模的擴大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)。與建筑綜合體比較，城市綜合體是建筑綜合體的高端開發(fā)階段，是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下的卓有成效的開發(fā)模式。這種開發(fā)要求建設過程更加復雜的相互配合、協(xié)同發(fā)展，它需要與社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)目標更緊密地結(jié)合，要求進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。它除了含有建筑綜合體的所有復合功能和形態(tài)外，在表現(xiàn)形態(tài)體現(xiàn)為更多的相鄰綜合體的集群，其規(guī)模比建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大、而且，其與外界的聯(lián)系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運作更受外部環(huán)境如交通的制約。因此，城市綜合體是一個社會多生態(tài)系統(tǒng)概念，而不僅僅是一個建筑數(shù)量、種類和功能的疊加概念。

 

四、二者的聯(lián)系與區(qū)別

 

通常所理解的“綜合”概念有兩個：數(shù)量與種類上的積累是一種綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關整體大局；另一類綜合則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。城市綜合體與多功能建筑的差別，就在于它是處在一定聯(lián)系中的，與環(huán)境發(fā)生一定關系的各組成部分的統(tǒng)一整體。它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標、系統(tǒng)與外部環(huán)境各種矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體較優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之“自我更新、經(jīng)濟和有生命力”。

 

另外，我們認為當下的中國房地產(chǎn)對城市綜合體的約定俗成的定義即“城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體”僅僅是從產(chǎn)品形態(tài)（酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式）組合和規(guī)模上對“城市綜合體”進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是“建筑綜合體”的定義，而非城市綜合體的定義。

 

五、城市綜合體演化歷程

 

國外早期綜合體

 

1．綜合了城市功能的建筑綜合體可上溯到古希臘城市的市俗——阿索斯廣場（ASSOS），

 

這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側(cè)有大尺度、高兩層的敞廊可以做商業(yè)活動之用。有的敞廊墻面飾以壁畫或銘文，記錄戰(zhàn)爭勝利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學家的格言。人們從各地聚集在這里，一邊進行購賣一邊還可以談論各地發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的事情，舉行詩歌朗誦、演說活動等。

 

2．另外比較的有是卡拉卡拉浴場和戴克立提烏姆浴場

 

卡拉卡拉浴場是由卡拉卡拉皇帝于公元200年左右下令建造的，如今的羅馬式浴場都是以它作為原型。

 

它是世上的浴場之一，卡拉卡拉浴場長375米，寬363米，地段的前沿和兩側(cè)的前半都是店面，孌童和妓女也在這里活動。兩側(cè)的后半向外凸出一個半圓形，里面有廳堂，大約是演講廳，旁邊有休息廳。可容納1,600人。在巨大的圓屋頂下，設有游泳池、桑拿池和冷水池，周圍布滿珍奇的植物、精致的雕刻和巧奪天工的鑲嵌圖案。溫水浴廳是所有浴室中的，長55.8米，寬24.1米，拱頂高度為38.1米(戴克利先的長61.0米，跨24.4米，高27.5米)。大溫水浴廳溫水廳用三個十字拱覆蓋，，十字拱的重量集中在8個墩子上，墩子外側(cè)有一道短墻抵御側(cè)推力，短墻之間再跨上筒形拱，增強了整體剛性，又擴大了大廳。這個大溫水浴廳的規(guī)模和結(jié)構平衡體系的完善，在古羅馬建筑中也是非常杰出的，對后世影響很大。所有的拱圈都用天然火山灰混凝土澆注，它們形成整體，所以到了現(xiàn)在，拱圈和穹頂都已殘破，卻并不完全坍塌，高高聳立，給人極其強烈的印象。浴場的供暖采用火炕供暖系統(tǒng)，這是羅馬人一項獨特的發(fā)明，利用熱水來給地板加熱。除了溫度各異、用途不同的浴室之外，浴場內(nèi)還設有圖書館、健身房、花園和會議室，全都配有精美的壁畫作為裝飾。鍋爐房、倉庫、奴隸和仆役休息室都在地下，地下還有一些過道，奴隸和仆役們從過道到浴場各部分去服務，保持浴客們眼前清凈。浴場是羅馬人社交生活的重要組成部分，不管是乞丐還是皇帝，都會頻頻光顧。

 

30年代

 

1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強調(diào)功能間的獨立性。導致了城市發(fā)展計劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴重制約

 

二戰(zhàn)后

 

西方國家的城市化進程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快速擴張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進城，城市化使城市人口達到了失控的程度，導致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)的出現(xiàn)和汽車時代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢。這一趨勢導致了郊區(qū)購物的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當時的城市交通擁擠、汽車噪音和污染嚴重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導致了西方城市開始進行城市區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應運而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。

 

20世紀70年代—至今

 

能源危機在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設的催化劑。人們開始反思城市復興與城市區(qū)的價值。促使人們重新認識城市區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢。在這種思潮影響下，西方發(fā)達國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價值互補，價值提升的優(yōu)勢，各種不同的功能在不同的時間段運行，為城市的多樣化生活提供全天候24公里服務。

 

中國早期的建筑綜合體

 

我國20世紀初的北京東安市場是一個集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、期社等多功能為一體的綜合性市場。因市場臨近東安門，而得名東安市場，由于市場地點適中，交通便利、一時商販云集、店鋪日增，且有江湖藝人說書獻藝，形成了街巷綜合、店鋪林立，具有集吃、喝、玩、樂、購物于一體的經(jīng)營特色。在當時的商業(yè)店鋪中獨樹一幟，聞名京城

 

六、CBD、城市副區(qū)與城市綜合體的關系

 

CBD概念

 

1．根據(jù)英國企鵝地理詞典解釋，一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)服務機構、商業(yè)、服務業(yè)以及交通線路；它的土地利用較密集，土地價格較高；聚集著較多、的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。

 

2．CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴大和延伸

 

城市副概念

 

副是比CBD低一級的城市區(qū)。當城市CBD發(fā)展到一