閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、 城市綜合體的概念

 

1、 城市綜合體的定義

“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的各項功能以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而又統(tǒng)一的綜合體，并將這些功能空間進(jìn)行優(yōu)化組合，存于一個有機(jī)系統(tǒng)中。

 

2、 城市綜合體的特征

規(guī)模大。城市綜合體項目是站在城市運(yùn)營的角度進(jìn)行的綜合開發(fā)，充分滿足內(nèi)部需求，與周邊環(huán)境形成互補(bǔ)性支持，因此其規(guī)模通常在50—100萬平米。

 

功能性強(qiáng)。通常城市綜合體都包括大型商業(yè)、五酒店、寫字樓及大型公寓，幾個功能互相支持形成整體態(tài)勢。如酒店、公寓、商場為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場提供了客源。城市綜合體的產(chǎn)生是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的結(jié)果。在這個階段，城市信息、資金、商務(wù)溝通為主題的現(xiàn)代服務(wù)功能占有重要位置。商業(yè)、商務(wù)、活動日益活躍，信息交換頻繁，各類功能的疊加和復(fù)合成為必然的趨勢。城市經(jīng)濟(jì)的需求，必然要求與之相匹配的滿足城市經(jīng)濟(jì)需要的建筑，城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。

 

商圈核心位置，外部交通優(yōu)勢明顯。城市綜合體是城市運(yùn)營發(fā)展的必然產(chǎn)物，因此周邊的環(huán)境必須對它形成有力的支持，便利的交通設(shè)施來保證綜合體與城市保持密切的聯(lián)系，為綜合體的零售、辦公、居住出行、商務(wù)活動、提供四通八達(dá)的交通組織。

 

內(nèi)部交通組織自成體系。城市綜合提通常通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、**、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

 

完全區(qū)域、城市代表。

 

二、 城市綜合體的基本理論

1、 城市綜合體的發(fā)展歷程

 

2、 城市綜合體的分類

大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的必然要求，根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為：

城市CBD的城市綜合體，如中國國際貿(mào)易。

交通樞紐型城市綜合體，如北京新世界。

城郊結(jié)合部城市綜合體，如城鄉(xiāng)。

 

3、 城市綜合體的功能構(gòu)成

一個成熟的城市綜合體，應(yīng)該是以商業(yè)帶動區(qū)域價值的產(chǎn)物，因此城市綜合體的功能通常要有：

 

商業(yè)零售與人們的日常生活較密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類的消費(fèi)需求。

 

商務(wù)辦公功能。

商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。企業(yè)的級別通常也能體現(xiàn)出城市綜合體的高度。

 

居住公寓功能。

居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他人士的居住需求。

 

酒店接待功能。酒店是綜合體中較贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24公里的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。

 

休閑活動廣場。休閑文化廣場、公園會給城市綜合體，形成一個緩沖區(qū)，可以聚集人氣。

 

其他公共商務(wù)活動功能。如會所、展廳、電影院、交通樞紐等。

 

備注：通常全部具備這些功能的城市綜合體比較少，這點(diǎn)與商業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有直接關(guān)系，對于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮。

 

4、 城市綜合體的選址標(biāo)準(zhǔn)

城市綜合體的選址也是非常重要的，如果選址不當(dāng)一味較求大而全，這就會給開發(fā)商帶來沉重的代價，通常選址要注意：

 

頭先必須有足夠的人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，人口流動量應(yīng)該在10萬/天以上。

其次必須有商圈基礎(chǔ)，應(yīng)該在城市核心區(qū)。

其三必須代表一個城市的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)區(qū)域。

較后城市的經(jīng)濟(jì)水平能夠支撐高集約的商務(wù)辦公、酒店住宿消費(fèi)、公寓居住以及商業(yè)等物業(yè)的終端消費(fèi)，同時人均消費(fèi)達(dá)到相當(dāng)?shù)乃?，人們的生活水平能夠大量的進(jìn)行這種終端消費(fèi)。

 

5、 城市綜合體對開發(fā)商的要求

城市綜合體從建筑的規(guī)模上看，小規(guī)模在20-30萬平米，大規(guī)模在60-80萬平米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物、五酒店、寫字樓及高端住宅及公寓。從投資周期看，大型購物及五酒店通常要長期持有，只有寫字間及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。因此對開發(fā)商的資金實力要求較高。如杭州萬象城建筑面積55萬平米，將以“萬象城”購物為核心，建成集大型購物、寫字樓、五酒店、高端公寓及住宅等功能為一體的都市綜合體，總投資預(yù)計超過40億元人民幣；北京萬達(dá)廣場總建筑面積52平米，是集高端公寓、五酒店和級寫字樓以及包括多個大型國外商業(yè)品牌店的大型購物于一體的城市綜合體，總投資40億元。因此說城市綜合體項目比較適合的開發(fā)商是實力雄厚的企業(yè)、財團(tuán)或背后有基金支持的大公司。比如，萬達(dá)集團(tuán)由麥戈理萬達(dá)基金支持。“華潤置地”由擁有多家海內(nèi)外上市公司的華潤集團(tuán)強(qiáng)大資金支持。凱德置地由擁有嘉茂、嘉康和雅詩閣三個房地產(chǎn)信托基金的新加坡嘉德置地集團(tuán)支持。

 

對開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏的要求。

城市綜合體作為高投入、多功能、多業(yè)態(tài)、大體量建筑群對開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏要求分期開發(fā)。通常先開發(fā)可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分。如杭州萬象城一期啟動的是近20萬平方米的商業(yè)和10萬平方米的住宅。二期啟動的是酒店及寫字間。中國國際貿(mào)易一期開發(fā)高端酒店，二期開發(fā)寫字樓、公寓以及大型商業(yè)購物，三期又是寫字樓、酒店和商業(yè)，基本是持有。

 

對開發(fā)商配套資源及經(jīng)營能力的要求。

城市綜合體從功能上一般包括大型購物、五酒店、高標(biāo)準(zhǔn)寫字間及高端公寓或高端住宅。開發(fā)商是否具備配套資源及經(jīng)營能力也是一個重要課題。比如是否具有大型商業(yè)的管理能力及大型品牌主力店、旗艦店招商資源？是否具有五酒店管理能力或酒店管理戰(zhàn)略合作伙伴？是否具有大型寫字樓管理經(jīng)驗或大型物業(yè)管理戰(zhàn)略伙伴？是否具備數(shù)十萬平方米建筑群綜合運(yùn)營管理能力？上述各方面都是制約開發(fā)商的條件，要求開發(fā)商不僅能有大量資金開發(fā)項目，更重要的是要求開發(fā)商擁有能力去運(yùn)營綜合項目。

 

對開發(fā)商人才團(tuán)隊的要求。城市綜合體作為大體量、多功能、高投入項目對開發(fā)商人才團(tuán)隊也有很高要求。如何融資及作好財務(wù)規(guī)劃？如何作方案規(guī)劃與設(shè)計？如何能在技術(shù)上保證支持？如何能保證施工質(zhì)量？如何做營銷策劃與推廣？如何招商與運(yùn)營？如何整合各方面資源統(tǒng)籌管理？這些方面都對開發(fā)團(tuán)隊各方面人才作出高標(biāo)準(zhǔn)要求。

 

6、 城市綜合體未來的發(fā)展趨勢

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。