商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)做應(yīng)遵循先商業(yè)規(guī)劃后建筑設(shè)計(jì)的原則
建筑設(shè)計(jì)取代了商業(yè)規(guī)劃是項(xiàng)目問題產(chǎn)生的溫床

　　較近，在對(duì)一些商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行診斷的過程中，發(fā)現(xiàn)造成項(xiàng)目不好運(yùn)做的一個(gè)共性問題，就是在項(xiàng)目開發(fā)之前沒有根據(jù)項(xiàng)目所處環(huán)境的特點(diǎn)和實(shí)際情況先行進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，而直接以建筑設(shè)計(jì)取代了商業(yè)規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致在后期的招商組市和商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中出現(xiàn)很多問題。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該先進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，再根據(jù)商業(yè)規(guī)劃的不同業(yè)態(tài)的實(shí)際需要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，以充分保證和滿足不同商業(yè)形式對(duì)建筑的要求和需要。從而保證項(xiàng)目的可操作性和項(xiàng)目的更大商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

　　不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格都有不同的要求，在商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)將影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素進(jìn)行綜合考慮，包括動(dòng)線的設(shè)計(jì)、進(jìn)深的大小、樓層的高低、建筑格局的分布、設(shè)施設(shè)備的配套情況等，但實(shí)際運(yùn)做中由于僅考慮了建筑設(shè)計(jì)的要求，因此出現(xiàn)了許多影響后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的不合理建筑規(guī)劃，比如我們大家共知的“金邊銀角”是選址的一大原則，但有些建筑卻在“銀角”的位置安放了樓梯，即破壞了兩側(cè)商業(yè)的連貫性，又使得該位置失去了的商業(yè)價(jià)值。令人可惜。再比如在建筑體量和建筑規(guī)模的控制上應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目所在地的商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力等的不同進(jìn)行綜合考慮，否則將會(huì)在后期的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中出現(xiàn)由于建筑格局不合理、規(guī)模不合適而造成的使用率不高、租金水平或投資價(jià)值偏低等情況。

　　商業(yè)規(guī)劃過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)位的具體情況，在進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確地市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃商業(yè)布局、做到該大則大、該小則小，不可盲目求大、求洋，從而出現(xiàn)商業(yè)“空殼”現(xiàn)象。

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