閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
作為金磚五國之一，印度一直被神奇的數(shù)字所圍繞著，12億多的人口，1000種不同語言，創(chuàng)造了世界上較具活力的經(jīng)濟之一。
然而，這駕充滿活力的經(jīng)濟增長馬車卻遭遇了阻礙。根據(jù)修訂后的官方預(yù)測報告顯示，今年印度經(jīng)濟增長5.8%，為10年來較低水準。
與此同時，印度地下經(jīng)濟的規(guī)模卻占了國內(nèi)生產(chǎn)總值的25%-50%，這其中房地產(chǎn)業(yè)“貢獻”巨大，每年“產(chǎn)出”的非法資金在200億-400億美元。
經(jīng)濟的遲緩伴隨著官僚和腐敗的盛行。事實上，在透明國際組織2012年的清廉指數(shù)排行榜上，印度在176個國家當中，位列第94名，大幅度落后于巴西和中國。
誰是阻礙印度經(jīng)濟的黑手？答案很可能就是印度的房地產(chǎn)行業(yè)。
印度式高房價
孟購是印度的金融。這里的房產(chǎn)泡沫可以說是整個印度的一個縮影。不斷暴漲的房價可讓亞洲很多城市望塵莫及。目前，孟購的平均房價已經(jīng)比阿拉伯的迪拜高出了近50%。
據(jù)印度報道，孟購的房地產(chǎn)價格自2009年以來上漲了40%-50%，某些地區(qū)的房價高達每平方英尺2000美元，對于一個人均年收入不足2000美元的國家而言，一套46.5平方米的小型住房售價就高達15萬美元。
高漲的價格也致使印度一些有錢人轉(zhuǎn)而去國外投資房地產(chǎn)，而普通平民也購不起這些高價房。盡管孟購因其發(fā)達的金融和IT業(yè)為名，但這個城市還有很多居民居住在貧民窟中，即使沒有在貧民窟安家的孟購人，居住條件也不容樂觀，近半數(shù)以出租房為家。這些出租房不少是房主搭建的簡易住宅，或是福利房。
而那些高價樓盤，不少也滯銷。房地產(chǎn)服務(wù)公司分析師阿舒托什·利馬耶估計，孟購至少有2.8萬套已建成或在建公寓滯銷。他認為，就當前成交情況而言，孟購市場需要至少3年才能消化上述存量。
里昂證券(亞洲)的頭席經(jīng)濟學(xué)家AnirudhaDutta分析說：“2008年我們看到房產(chǎn)價格迅速崛起。隨著價格上升，不確定性增多，風(fēng)險也在上升，我們看到物業(yè)銷售大幅放緩。這主要發(fā)生在孟購、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有著25%-35%的增長。”
孟購房地產(chǎn)市場就像整個印度的房產(chǎn)一樣，供求不平衡，盡管有為數(shù)眾多的樓盤滯銷，房價仍然居高不下。這些賣不掉的高價樓盤后，則是灰色的土地交易和官僚資本的介入。
土地緣何成丑聞溫床？
新德里自由研究所的創(chuàng)始人兼主管巴朗·米塔經(jīng)過計算得出，印度所有的土地交易，每年能滋生200億美元(即125.4億英鎊)到400億美元的黑錢，這其中包括與自然資源相關(guān)的交易，例如采礦活動。這部分金額相當于印度GDP的1%-2%。
反腐敗活動政治家阿爾溫德，在近期指控印度國大黨主席索尼婭·甘地的女婿—羅伯特·瓦德拉，與印度的房地產(chǎn)發(fā)展商DLF存在勾結(jié)。此點經(jīng)此便可見一斑了。
灰色房地產(chǎn)，帶來的個問題就是供求失調(diào)。有政府報告指出，印度城市的住房缺口，將從2007年的2471萬，上升到2012年的2653萬。此外，建設(shè)工廠和大型基建項目(例如道路、港口和發(fā)電廠)的商業(yè)空間和用地需求，也被極力抑制著。
可是即便房地產(chǎn)存在著如此之大的需求，數(shù)以千計的持有者仍舊在囤積著物業(yè)，而且不愿意出售，他們都翹頭以盼在不久后，價格會上漲。供求不和諧，加上投機驅(qū)使，賄賂行為便由此產(chǎn)生。
專家認為，大多數(shù)的房地產(chǎn)交易既有“正當錢財”的成分，也有“黑錢”混入當中，這說明，用現(xiàn)金支付部分的成交額，就是為了避稅，有時這部分金額甚至?xí)^成交價的50%。
不僅如此，灰色房產(chǎn)經(jīng)紀還帶來了龐大的交易成本。不論是對于物業(yè)的購家還是賣家來說，稅費都是高昂的。在某些情況下，稅金可高達物業(yè)價值的10%以上。購家把土地登記在名下需要付稅，賣家就購價和售價之間的差額，也需要支付資本收益。在這種情況下，就會刺激雙方虛報成交價，來達到避稅的目的，而實際價格和申報價格之間的差價，則通過不法途徑來支付。因此，政府希望扭轉(zhuǎn)這個扭曲的態(tài)勢。根據(jù)一項建立物業(yè)管制的新法令，土地登記費可能會降至5%。
在他撰寫的《資本的秘密》一書中，赫南多·德·索托指出，資本主義制度之所以無法適用于發(fā)展中國家和不發(fā)達國家，較主要的原因就是，土地和物業(yè)持有權(quán)“沒有得到充分的記錄”。不透明的賣地記錄導(dǎo)致“這些財產(chǎn)無法隨時轉(zhuǎn)變成資本”。相反，像美國一樣的發(fā)達國家，“每一塊土地、每一棟建筑，在每一份具有法律約束力的物業(yè)文件中，都會清楚列明。”
印度的賣地記錄模棱兩可，收藏得很嚴實，大部分的持有權(quán)，在法庭上或是在家族糾紛中，都存在爭議。
由于缺乏可靠的在線持有權(quán)資料，同時使用的是不完整的文件，所以購賣雙方無法信心十足地進行物業(yè)交易。因此，賣地記錄存在爭議的賣方，往往要求對方以現(xiàn)金付款。能進入這個市場的購方，只會是那些懷揣黑錢的人。
目前，印度政府已經(jīng)提出，只有具備在線賣地記錄的州，才能獲得像“賈瓦哈拉爾·尼赫魯全國城市重建規(guī)劃”一類福利項目的撥款。
嚴重的官僚主義
房地產(chǎn)行業(yè)讓投資者們更加痛苦的，是官僚主義的盛行。
盡管每個城鎮(zhèn)都各有各的總規(guī)劃，劃分好了用于農(nóng)業(yè)、住宅和辦公場所的土地，但是這些都可以在任何既定時刻，由地方政府任意修改。有了這些政府的自行決定權(quán)，建筑商、地產(chǎn)代理商和有權(quán)有勢的個人就很容易濫用政治獻金，借此更改他們物業(yè)中的土地用途。
此前，在索尼婭·甘地的女婿羅伯特·瓦德拉的炒房風(fēng)波中，當事人將土地用途從農(nóng)業(yè)用地改成了商業(yè)用地，在短短數(shù)月中，就將地價炒高了兩三倍。
如此高的地價，人們也有大量的機會提前在即將修筑的公路或城市鐵路附近購購?fù)恋?，一旦項目獲準，這些土地的價值將會飆升。
憑借著政治勾結(jié)，這些項目的狀況就得以被提前掌握。這些異常現(xiàn)象促成了私下交易和賄賂，以此獲利。
不僅如此，要完成一個大型的物業(yè)項目，印度的建筑商必須取得60個左右的批復(fù)，共計產(chǎn)生175份文件，并且要和40個、州級和地方政府部門斡旋。按估算，建筑商要花3-4年的時間來填寫政府文件、取得所有規(guī)定的官方許可。由此便產(chǎn)生了賄賂政府人員和官職人員以加快審批程序的現(xiàn)象。無法按規(guī)定取得官文的個體賣家則會要求現(xiàn)金付款，以此來逃稅，并獲得額外的收入。
據(jù)報道，2006年到2008年，私募等投資公司向印度樓市投入150億美元，主要都是投進了企業(yè)。但由于開發(fā)商用這些資金購地之后未能按時完工，很多投資變成壞賬。許多項目在完工的時候，印度經(jīng)濟已經(jīng)放緩，房產(chǎn)沒有如期出租或出售。與此同時，印度頭次公開募股(IPO)市場失去吸引力，使很多私募公司無法實施原計劃的退出策略。
紐約大學(xué)教授斯里瓦斯塔瓦說，印度當?shù)睾献骰锇槌Ｒ源蠓鹊恼劭圪彅嗤顿Y基金，對于外國投資者來說，其他的可怕經(jīng)歷，還包括當?shù)睾献骰锇槟弥Y金以自己的名義購地，而不是以公司名義購地。
政治影響經(jīng)濟
印度的房產(chǎn)市場被政治影響至深。政客們和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資本家發(fā)展出一種共生關(guān)系;在這些領(lǐng)域，接近政策制定者成為了商業(yè)成功的先進重要因素。試圖改革的印度政府卻更加凸顯了混亂。
2012年初，印度政府宣布印度效率低下的零售業(yè)對外國公司開放，但幾天之內(nèi)又調(diào)整了政策限制外國零售業(yè)進入印度，這起風(fēng)波甚至影響了印度總理曼莫汗·辛格的支持率。
印度在經(jīng)濟政策方面，仍然不支持外國投資，反而偏愛規(guī)模小、效率低的公司而反對大型高效公司。政府對經(jīng)濟干涉過多，操縱補貼價格。無論私營還是公共部門都深受其害。盡管印度的服務(wù)行業(yè)雇用了上百萬的技術(shù)人才，但公共部門的腐敗、對土地的控制將在未來嚴重影響這個國家經(jīng)濟的走勢。
正如英國雜志《經(jīng)濟學(xué)人》所引用的那樣子，印度一直存在兩種經(jīng)濟：種經(jīng)濟生產(chǎn)遲鈍的經(jīng)濟增長，離奇古怪的繁文縟節(jié)以及令人窒息的官僚作風(fēng)。種經(jīng)濟則是洋溢著樂觀情緒的熱土。只有擺脫了種的守舊和腐敗，才有可能繼續(xù)保持增長的活力。
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