以下是引用片段：
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是在定位過程中，不應(yīng)只注重定位的超前性或稀缺性，是否可以落地才是決定開發(fā)是否可以成功的關(guān)鍵。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。

　　目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗。總結(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、 非“mall”不做。

　　一些開發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開發(fā)十幾萬項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

　　有些地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)狀況用“慘烈”來形容可以說一點(diǎn)都不過分。去年我到過山東省的一個(gè)三線城市，其城區(qū)常住人口70萬左右，而在方圓不到三公里的城市，竟聚集了8家面積均超過5萬㎡的大型商業(yè)綜合體，除3家原有的已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的大型商業(yè)之外，其余5家?guī)缀踉谕粫r(shí)期開發(fā)，無論是從商業(yè)定位，還是從運(yùn)作的過程來看，幾乎沒有什么差別，均冠以城市綜合體、新商業(yè)模式、較后的財(cái)富盛宴、核心商圈等推廣內(nèi)容，營(yíng)銷手段都采用產(chǎn)權(quán)分割銷售的模式，對(duì)客戶的爭(zhēng)奪達(dá)到了白熱化的程度，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

2、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍；另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

3、在沒有任何商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)果導(dǎo)致出現(xiàn) “有場(chǎng)無市”的空殼市場(chǎng)現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商的整體利益。

　　這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。

4、違背商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中先商業(yè)后地產(chǎn)、先招商啟動(dòng)注重商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的運(yùn)作規(guī)律，以做住宅的手法來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒有了落地性。

　　諸如此類不具實(shí)操條件和水平的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)例之所以屢見不鮮，主要是由于一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按照商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念進(jìn)行運(yùn)作，不注重進(jìn)行前期深入、專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，不考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況及商業(yè)環(huán)境，而過于注重商業(yè)概念的炒作，忽略商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)操性和可執(zhí)行性，造成一些重銷售輕招商的貌似華美的定位方案在實(shí)施過程中無法落地。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位有很強(qiáng)的地域“適應(yīng)性”特點(diǎn)，開發(fā)過程中所做的定位一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求、消費(fèi)特點(diǎn)，營(yíng)銷方案應(yīng)當(dāng)真正符合商業(yè)地產(chǎn)“先商業(yè)后地產(chǎn)”的理念。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)及策劃過程中，我們應(yīng)當(dāng)把握住以下幾點(diǎn)：

　　頭先，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，具體包括：人口規(guī)模、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行深入、細(xì)致、專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研之后，同時(shí)考慮開發(fā)企業(yè)的自身狀況，包括資金實(shí)力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的能夠被市場(chǎng)所接受的項(xiàng)目定位備選方案。在其中選擇較適合的定位，而非簡(jiǎn)單考慮市場(chǎng)的稀缺性或盲目貪大。

　　其次，根據(jù)商業(yè)定位進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。不同的商業(yè)模式對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有不同的要求，在商業(yè)定位的指導(dǎo)下進(jìn)行建筑規(guī)劃的設(shè)計(jì)可以確保內(nèi)容與形式的統(tǒng)一，否則會(huì)造成由于建筑結(jié)構(gòu)不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導(dǎo)致的運(yùn)作失敗。

　　再次，在整體運(yùn)營(yíng)過程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持良好的執(zhí)行力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市場(chǎng)定位的要求進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，包括客戶資格的確定、商業(yè)分區(qū)、招商政策的執(zhí)行以及推廣都應(yīng)圍繞定位進(jìn)行，確保目標(biāo)的一致性，否則會(huì)形成運(yùn)營(yíng)結(jié)果偏離定位的情況。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是在定位過程中，不應(yīng)只注重定位的超前性或稀缺性，是否可以落地才是決定開發(fā)是否可以成功的關(guān)鍵。

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