觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體　陳小麗:恒大在全國(guó)房地產(chǎn)商中率先降價(jià)后，資本市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。您曾說目前中國(guó)開發(fā)商的資金都很充裕，可以撐上一年。恒大此舉會(huì)使全國(guó)范圍的降價(jià)潮提前引爆嗎？

　　潘石屹：恒大開始實(shí)施的降價(jià)舉動(dòng)的確出乎意料。在昨天一個(gè)房產(chǎn)論壇上，我還說中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入“冰川期”了，一段時(shí)間內(nèi)，雖然住房的成交量會(huì)顯著下降，但開放商不缺錢，目前還很難主動(dòng)降價(jià)銷售。沒想到，今天恒大就打響了降價(jià)大戰(zhàn)的槍，在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了很大的“地震”。我們正在密切關(guān)注著市場(chǎng)的反應(yīng)，不知道會(huì)不會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的多米諾骨牌效應(yīng)，就像2008年9月萬科的降價(jià)潮那樣。如果恒大推倒的是張多米諾骨牌，那么連鎖反應(yīng)倒下的張、第三張骨牌又會(huì)是誰？我們判斷的依據(jù)主要是看這些企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)指標(biāo)是否強(qiáng)勁、健康，越是資金流有問題的企業(yè)，越著急促銷降價(jià)。

　　住宅價(jià)格或下跌15%至20%

　　《北京晨報(bào)》王麗婭：您在微博上說還會(huì)有后續(xù)政策逐步出臺(tái)，您認(rèn)為較后一只靴子什么時(shí)候落地？

　　潘石屹：較近密集出臺(tái)的政策中，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”，如北京的經(jīng)濟(jì)適用房改為商品房的政策“五一”前后正在轟轟烈烈地進(jìn)行著；住建部關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售收入的監(jiān)管政策也出臺(tái)了；銀行限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的政策也即將出臺(tái)。

　　另一些政策則是“箭在弦上”，如國(guó)土資源部正在研究制訂的讓部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的政策。

　　還有一些政策還在研究之中，如物業(yè)稅，房產(chǎn)稅等等。

　　這些已經(jīng)出臺(tái)和即將出臺(tái)的政策將對(duì)普通中、低檔住房市場(chǎng)造成很大的價(jià)格壓力。這次，政府鐵了心讓住房?jī)r(jià)格回落，不達(dá)到調(diào)控目標(biāo)決不罷休。只要住房?jī)r(jià)格的回落達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo)，那些正在研究的政策也許就不會(huì)出臺(tái)了。

　　李斐：您認(rèn)為政府希望通過調(diào)控較終達(dá)到什么目標(biāo)？什么樣的情況就叫做“調(diào)控到位”了？

　　潘石屹：這次政府希望調(diào)控達(dá)到的目標(biāo)是“讓住房?jī)r(jià)格回落到一個(gè)合理的區(qū)間”。這與以往政府文件中多次提到的“要抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲”的提法是完全不同的。

　　恒大做出降價(jià)15%的決定，就是恒大地產(chǎn)預(yù)測(cè)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格的降幅。在銷售方面，漲價(jià)時(shí)可以慢慢的、一步一步漲，但降價(jià)時(shí)一定要一次到位，不能一步步地降，因?yàn)槭袌?chǎng)永遠(yuǎn)是購漲不購跌，如果一步步降的話，將不會(huì)有成交量。

　　我預(yù)計(jì)在這輪政府密集出臺(tái)政策的調(diào)控下，住房?jī)r(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%—20%左右，住房的價(jià)格回到2009年初的水平。

　　《上海商報(bào)》袁晨晨：如果市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，不降價(jià)的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠堅(jiān)持多久？

　　潘石屹：2009年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現(xiàn)金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預(yù)計(jì)在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。影響的政策就是對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金中超過一半來自于預(yù)售收入，預(yù)售收入的監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流的影響是的。其次，是銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價(jià)格戰(zhàn)的槍，這將會(huì)在一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市馬上引起住房?jī)r(jià)格戰(zhàn)，這些競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市與企業(yè)的現(xiàn)金流是沒有關(guān)系的。

　　《中國(guó)證券報(bào)》林喆：目前開發(fā)商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款馬上會(huì)變得慎重起來，因?yàn)樽詮摹皣?guó)十條”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直很低。今天恒大又打響了住房?jī)r(jià)格戰(zhàn)的槍。銀行永遠(yuǎn)是錦上添花，雪中炭的事他們是不會(huì)做的。開發(fā)商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財(cái)務(wù)狀況非常健康的房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得銀行的信任。

　　“經(jīng)改商”和小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”會(huì)對(duì)二手住宅市場(chǎng)形成較大沖擊

　　《京華時(shí)報(bào)》魯歡：北京樓市新政出臺(tái)后，數(shù)千名市民連夜排隊(duì)辦理“經(jīng)改商”手續(xù)，請(qǐng)問由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變而來的大量商品房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成什么樣的沖擊？

　　潘石屹：過去十幾年時(shí)間，北京建設(shè)了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，這些住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房只需交少量的錢，一般是幾萬塊錢就可以將這套經(jīng)濟(jì)適用房變更為商品房，這些商品房中哪怕有10%至20%通過二手房市場(chǎng)去交易，也會(huì)增加住宅二手房的供應(yīng)量，對(duì)北京中、低檔住宅的價(jià)格將會(huì)構(gòu)成比較大的沖擊。

　　這項(xiàng)政策既能夠增加政府的收入，又提高了市場(chǎng)上普通住房的供應(yīng)量，有助于抑制住房?jī)r(jià)格。但缺點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)適用房少了，社會(huì)上少了一些保障性的住房。

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　　李麗：十四個(gè)部委正聯(lián)合制定小產(chǎn)權(quán)房整治方案，2007年12月30日之后建的小產(chǎn)權(quán)房予以拆除，部分小產(chǎn)權(quán)房有可能進(jìn)入流通市場(chǎng)，請(qǐng)問您有何評(píng)價(jià)？

　　潘石屹：“小產(chǎn)權(quán)房”是過去十幾年時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“怪胎”，一直游離于法律之外，屢禁不止。有人預(yù)計(jì)僅北京的小產(chǎn)權(quán)房就有三、四千萬平方米，這是一個(gè)巨大的數(shù)字。如果將一部分小產(chǎn)權(quán)房（例如2007年12月30日之前的小產(chǎn)權(quán)房）轉(zhuǎn)變成商品房，它就會(huì)在商品房流通市場(chǎng)增加非常大的供應(yīng)量，和經(jīng)濟(jì)適用房改商品房一樣，也會(huì)對(duì)北京的二手住宅價(jià)格造成很大的沖擊。但這些政策都尚未出臺(tái)，政策出臺(tái)后的具體細(xì)則如何，要等政策出來后才能知道。

　　但是，以2007年12月30日為界，有什么依據(jù)呢？如果認(rèn)定這之后的小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，那么之前的小產(chǎn)權(quán)房也一樣是違法的。前和后有什么區(qū)別嗎？這恐怕是需要說明的問題。

　　《上海商報(bào)》袁晨晨：如果市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，不降價(jià)的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠堅(jiān)持多久？

　　潘石屹：2009年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現(xiàn)金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預(yù)計(jì)在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。影響的政策就是對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金中超過一半來自于預(yù)售收入，預(yù)售收入的監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流的影響是的。其次，是銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價(jià)格戰(zhàn)的槍，這將會(huì)在一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市馬上引起住房?jī)r(jià)格戰(zhàn)，這些競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市與企業(yè)的現(xiàn)金流是沒有關(guān)系的。

　　《中國(guó)證券報(bào)》林喆：目前開發(fā)商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款馬上會(huì)變得慎重起來，因?yàn)樽詮摹皣?guó)十條”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直很低。今天恒大又打響了住房?jī)r(jià)格戰(zhàn)的槍。銀行永遠(yuǎn)是錦上添花，雪中炭的事他們是不會(huì)做的。開發(fā)商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財(cái)務(wù)狀況非常健康的房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得銀行的信任。

　　“經(jīng)改商”和小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”會(huì)對(duì)二手住宅市場(chǎng)形成較大沖擊

　　《京華時(shí)報(bào)》魯歡：北京樓市新政出臺(tái)后，數(shù)千名市民連夜排隊(duì)辦理“經(jīng)改商”手續(xù)，請(qǐng)問由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變而來的大量商品房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成什么樣的沖擊？

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