1．房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2％；

    2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱"三小"套型），則扣減10％；

    3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；

    4.朝向因 素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5％；

    5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％；屬于中小 域的房子加15％；

    6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會使人們對購舊房心存壓力?；ê芏噱X才購套舊房，這一因素又使房價減8％的價錢。

    較后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的60％－70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。

    【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。

    折舊率：10年×（－2％）＝－20％；

    因其是"三小"套型：－10％；

    樓層：＋3％；朝向：南北；

    非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％

    中小 ：＋15％；心理因素：－8％；

    當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r約為4000元／平方米,得出該房產(chǎn)價格為： 4000 ×（1 -20％-10％＋3％-10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。

    此房的實際總成交價格約為：2800×100×70％＝19.6（萬元）。

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