二手房估價也是一門學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員進行。在此教你一個“土法子”，能將房產(chǎn)價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。

1.房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；

2.戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10%；

3.房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一、二層是基準價，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%；

4.朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%；

5.小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5%；屬于中小 域的房子要加15%；

6.習(xí)慣性心理因素。該因素也會使人們對購舊房心存壓力?；ê芏噱X才購套舊房，這一因素又使房價減8%的價錢。

較后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的60%~70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。

【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。

折舊率：10年×（-2%）=-20%；

因其是“三小”套型：-10%；

樓層：+3%；朝向：南北；

非小區(qū)和無物業(yè)管理：（-5%）+（-5%）=-10%

中小 ：+15%；心理因素：-8%；

當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r約為4000元/平方米，得出該房產(chǎn)價格為：4000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%）=2800（元/平方米）。

此房的實際總成交價格約為：2800×100×70%=19.6（萬元）。

來源：信息時報

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