[] 中介為預(yù)防“跳單”可以理解，但此類格式條款限制了購賣雙方的“自由締約權(quán)”，屬于無效條款，中介公司應(yīng)尋求更有效的方式來維護(hù)自身權(quán)益。

   房屋購賣雙方是“自行成交”。但中介卻把購賣雙方分別告上法院，索信息費(fèi)、索賠違約金各7.25萬元，相當(dāng)于房屋成交總額的1％。日前，長寧法院一審判決該條款限制另一方的“自由締約權(quán)”，為格式條款無效，但賣方牛先生應(yīng)支付中介勞務(wù)費(fèi)1萬元。在這之前，購方作為被告，被常州市中院終審判決支付中介信息費(fèi)1萬元。

   牛先生曾將自己位于新華路上的一幢別墅委托給上海傳家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱傳家房產(chǎn)）出售，雙方簽訂了一份“委托售房合同書”，約定該房屋委托價(jià)格為735萬元整；委托期限自2005年12月8日起至2006年1月20日，或上述物業(yè)出售為止；委托期限內(nèi)，賣方不得再自行出售或另行委托第三方從事與乙方相同的居間中介行為，否則視為違約。此外合同還就單方違約進(jìn)行約定，其中一種情形為：賣方在委托期限屆滿之后六個月內(nèi)以任何形式或價(jià)格與中介方曾介紹過的客戶成交的，或利用中介方提供的信息、條件、機(jī)會而與第三方成交。

   2006年2月12日，牛先生與購方簽訂房地產(chǎn)購賣合同，將該別墅以725萬元的價(jià)格出售，該購賣合同手書加載“無中介”字樣。同年4月3日，該房屋正式核準(zhǔn)登記過戶到購方名下。

   此后，傳家房產(chǎn)分別將購賣雙方告上法院，各索賠7.25萬元。

   在法庭上，傳家房產(chǎn)出具了有購方簽名的看房約定書，在“本人或家屬于看房時間陸個月內(nèi)，自行或通過第三方與出售方簽訂上述物業(yè)的轉(zhuǎn)讓合同，本人愿意支付居間方上述物業(yè)成交價(jià)的2%，做（作）為居間方提供信息的報(bào)酬”的下方有購方簽名，并留下聯(lián)系方式。正是依據(jù)兩份簽名的“看房約定書”和“售房委托合同書”，傳家房產(chǎn)認(rèn)為購賣雙方違約，私下交易，應(yīng)分別給付信息費(fèi)和違約賠償。

   賣方則認(rèn)為，中介未能在委托期內(nèi)找到客戶，自己和購方簽訂購賣合同的日期已超過了委托期限，售房委托書是格式合同，第五條第三款剝奪了自己自由締結(jié)合同的權(quán)利，應(yīng)為無效。

   長寧法院審理后認(rèn)為，委托售房合同書應(yīng)為有效。但中介公司提供的委托售房合同書第五條是為重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式條款。根據(jù)上述格式條款的約定，被告在委托合同終止后半年內(nèi)無法與交易對象進(jìn)行交易，限制了被告的自由締約權(quán)利，加重了被告的責(zé)任，該條款應(yīng)為無效。

   根據(jù)已查明事實(shí)，中介公司也認(rèn)可該起房屋購賣為雙方自行交易，故應(yīng)確認(rèn)購賣合同并不是中介公司促成，因此不得求支付報(bào)酬。但可以求委托人支付從事居間活動支出的必費(fèi)用。因此酌情確定被告支付1萬元勞務(wù)費(fèi)。

   審理此案的胡桂霞法官表示，此類房地產(chǎn)糾紛十分典型，且數(shù)量不斷增加。中介為預(yù)防“跳單”可以理解，但此類格式條款限制了購賣雙方的“自由締約權(quán)”，屬于無效條款，中介公司應(yīng)尋求更有效的方式來維護(hù)自身權(quán)益。至于購賣雙方，在簽訂書面委托書或看房書時一定仔細(xì)，如就某一項(xiàng)具體條款有疑問或分歧，及時聲明。寧可不看房也不掉進(jìn)格式條款陷阱。

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